熊本県熊本市北区の不動産売却｜戸建て中心、築年・道路幅・地区で値段が分かれる

熊本市北区の成約は戸建てが520件。中古マンションは72件で、いちばん少ない

国土交通省の不動産情報ライブラリで、熊本市北区の実成約を種類ごとに数えました。期間は2023年第3四半期から2026年第1四半期までです。いちばん多いのは戸建ての520件で、土地の243件が続きます。

中古マンションは72件でした。北区は戸建てが売り買いの中心で、マンションは事例が少ない区です。

戸建ての中央値を見ると2,200万円でした。下から4分の1の値は1,400万円で、上から4分の1の値は3,100万円でした。北区の戸建ての半分は、この二つの値のあいだで成約しています。

中古マンションの中央値は1,400万円です。面積あたりの中央値は19万円でした。土地だけの取引は、面積あたりの中央値が4.1万円です。

成約が多い種類は、近い条件の事例を探しやすい種類でもあります。戸建てなら、築年や地区をそろえた比較ができます。マンションは事例が少ないぶん、査定の根拠を自分から確かめる必要があります。

直近1年は戸建てが横ばい、中古マンションははっきり下がった

直近1年の中央値と、その前の1年の中央値を並べました。戸建てはほぼ横ばいです。中古マンションのほうは、はっきり下がっています。

ただし、北区のマンションは1年あたりの成約が少ない区です。高い建物や安い建物が何件か入れ替わるだけで、中央値は動きます。下がった値をそのまま来年の予想にはできません。

戸建てを売るなら、前の1年の成約を物差しにしても大きくは外れません。マンションを売るなら、直近の成約がどの建物で付いた値段かを担当者に聞いてください。自分の建物と築年や広さが近いかどうかで、物差しの意味が変わります。

戸建ては築46年以上で中央値が築10年以内の半分以下。落ち幅がいちばん大きいのは築21〜30年から築31〜45年へ移るところ

北区の戸建てを築年の帯で分けると、築46年以上の中央値は築10年以内の半分以下でした。ただ、落ち方は帯ごとに違います。落ち幅がいちばん大きいのは、築21〜30年から築31〜45年へ移る境目です。

築31〜45年から築46年以上への落ち幅は、それより小さくなっています。北区では、築31年の線を越えたあたりで建物の評価がほぼ落ち切っていると読めます。

建築士の視点

北区の戸建ての成約は、木造が大半です。木造住宅の法定耐用年数は22年と省令で決められています。税の計算で使う年数ですが、査定でも建物の値段を見る目安に使われている、と私は見ています。

築21〜30年の帯は、この22年をまたぐ位置にあります。築31〜45年に入ると、建物の値段はほぼ土地だけの値段に近づきます。北区の落ち幅がこの境目で最大になる理由は、ここにあると私は見ています。

築46年以上の家は、今の耐震基準が始まった1981年6月より前に建ったものです。建物の値段はすでに落ち切っているので、ここから先は土地の値段で決まります。売るときは、建物より土地の条件を先に整理してください。

成約が多い地区は龍田、梶尾町、麻生田、楡木、八景水谷。中央値は武蔵ケ丘が高く、植木町大和が低い

戸建ての成約を地区で数えると、多い順に龍田、梶尾町、麻生田、楡木、八景水谷でした。この五つの地区は、近い条件の成約を見つけやすい地区です。査定を受けるときは、同じ地区の直近成約を根拠にしているかを聞いてください。

中央値がいちばん高い地区は武蔵ケ丘で、いちばん低い地区は植木町大和です。同じ北区でも、地区で中央値は大きく違います。区全体の中央値だけで自分の家の値段を決めると、どちらかに外れます。

植木町大和で成約した戸建ては、築年の古い家が多めです。古い家が建っている土地として買われている、と読めます。古い家を売るなら、建物を残すか更地にするかを先に考えてください。

見極め方は 更地で売るか、古家付き土地のまま売るか に書いています。

土地だけの成約で面積あたりの単価を見ると、高い地区は武蔵ケ丘、低い地区は植木町滴水でした。戸建ての中央値と同じ向きです。武蔵ケ丘の戸建てが高いのは、土地そのものの値段が高いためと読めます。

用途地域は第１種中高層住居専用地域に件数も中央値も集まる。市街化調整区域がいちばん低い

戸建ての成約を用途地域で分けると、件数がいちばん多いのは第１種中高層住居専用地域でした。中央値がいちばん高いのも同じ地域です。北区の戸建ての取引は、この用途地域に集まっています。

件数がまとまっている区分のなかで中央値がいちばん低いのは、市街化調整区域です。市街化調整区域は、市街化を抑える区域として都市計画法が定めたものです。原則として新しく家を建てられないため、買える人が限られます。

自分の家の用途地域は、市役所の都市計画の窓口や公開されている図面で確かめられます。市街化調整区域なら、建て替えができる土地かどうかで売り方が変わります。売り方の違いは 市街化調整区域の家・土地を売る に書きました。

前面道路の幅で戸建ての中央値は三段になる。4m未満は建て替えで敷地が減る

熊本市北区の戸建ては、前面道路の幅によっても中央値が変わります。区分は4m未満と4〜6m、6m以上の三つに分かれます。6m以上が高く、4m未満が低く、4〜6mはそのあいだでした。

建築基準法では、家を建てる敷地は幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。前面道路が4m未満だと、建て替えのときに道路の中心線から2m下がる後退が要ります。後退した分の土地には、建物を建てられなくなります。

買い手は、建て替えたあとの家の大きさで値段を考えます。4m未満の家が安く成約しているのは、この後退分を差し引いた値段と読めます。前面道路の幅は、法務局の公図や市の道路台帳で確かめてから査定に出してください。

マンションの間取りは3LDKがいちばん多く、4LDKが続く。事例が少ないので、根拠の建物を指定して聞く

北区の中古マンションの成約を間取りで分けると、いちばん多いのは3LDKで、次が4LDKでした。家族向けの間取りがほとんどです。売る相手も、同じような間取りを探す世帯が中心になります。

北区のマンションは成約が72件と少なく、同じ条件の事例が無いまま査定額が出ることがあります。査定額を受け取ったら、根拠にした成約が同じ建物か、近くの別の建物かを聞いてください。同じ建物で直近に成約があれば、それがいちばん近い物差しです。

直近1年の中央値がはっきり下がったことも、少ない件数の影響を受けやすい値です。値付けのときは、下がった中央値をそのまま使わず、近い建物の成約を見比べて決めてください。管理費や修繕積立金など、戸建てと違って聞かれることは 中古マンションを売る に分けて書いています。

熊本市北区で売る前に書き出す条件と、かかるお金

北区のデータから見て、査定の前に書き出す条件は決まっています。戸建てなら、築年の帯と地区、用途地域、前面道路の幅の四つになります。マンションなら、間取り、同じ建物の直近成約の有無、管理費と修繕積立金の額の三つです。

四つを先に伝えれば、担当者は同じ条件の成約を絞り込めます。伝えないまま出た金額は、区全体の中央値に寄った数字になりがちです。北区は戸建ての成約が多いので、条件がそろえば根拠のある金額が返ってきます。

戸建ては、建物より先に確かめることがあります。順番は 戸建てを売る前に確かめること を読んでください。

査定は一社で決めず、何社かの金額と根拠を並べてから媒介契約に進んでください。売るときにかかるお金は、仲介手数料と売買契約書の印紙税が主なものです。住宅ローンが残っている家は、抵当権を消す登記の費用も加わります。

売って利益が出たら、翌年に譲渡所得税の申告が要ります。計算のしかたは 不動産売却でかかる費用の一覧 にまとめてあります。

担当者には、龍田や梶尾町など自分の地区の成約を最近扱ったかを聞いてください。成約の多い地区と一覧に出ない地区では、買い手の探し方が違います。その違いを数字で話せる担当者なら、値付けの根拠も引き出しやすいです。