高知県高知市の不動産売却｜戸建てが中心、マンションは築10年を過ぎると値段が落ちる

高知市の成約は戸建てが最多。土地が続き、中古マンションがいちばん少ない

国土交通省の不動産情報ライブラリに載った高知市の成約を、種類ごとに数えました。戸建てが1,057件でいちばん多く、土地が476件で続きます。中古マンションは375件で、三つの中ではいちばん少ない数でした。

戸建ての中央値は2,000万円です。下から4分の1の家は1,000万円までで売れています。上から4分の1は2,900万円より高く売れました。

中古マンションの中央値は1,800万円です。面積あたりに直すと25万円でした。土地は面積あたりの中央値が8.1万円です。

戸建ては下から4分の1と上から4分の1の差が大きく、値段の幅が広い市場です。どこに入るかは築年と地区でほぼ決まるので、市全体の中央値だけで自分の家を見積もらないでください。

直近1年は、戸建てが上がってマンションが下がった

直近1年の中央値をその前の1年と比べると、戸建てはやや上がりました。中古マンションはやや下がっています。向きが逆です。

戸建てを売る人は、1年以上前の成約を根拠にした査定額だと低めに出ます。マンションを売る人は逆で、古い成約を根拠にすると高めの金額が出て、売り出してから下げることになりかねません。どちらも、査定額の根拠にした成約がいつのものかを担当者に聞いてください。

この先どう動くかは、成約データからは読めません。上がった戸建てが来年も上がるとは言えませんし、下がったマンションが下がり続けるとも言えません。

中古マンションは築10年を過ぎるところで、値段がいちばん大きく落ちる

高知市の中古マンションを築年の帯で分けると、築46年以上の中央値は築10年以内の3分の1以下でした。帯の境目ごとの落ち幅を比べると、いちばん大きいのは築10年以内から築11〜20年に移るところです。落ちるのは新しいうちです。

築10年以内のマンションを持っていて、いずれ売るつもりなら、線を越える前に査定を一度取っておく手もあります。越えたあとに売ると、比べる相手が築11〜20年の成約に変わります。

間取りは3LDKがいちばん多く、次が2LDKです。成約が多い地区は、多い順に北本町、鴨部、桟橋通、本町、比島町でした。3LDKをこの五つの地区で売るなら、近い条件の成約は見つけやすいはずです。

鴨部は戸建ての中央値がいちばん高い地区ですが、マンションの成約は築年の古いものが中心でした。同じ地区名でも、戸建ての値段の高さをマンションに当てはめることはできません。

改装済みのマンションの中央値は、未改装より高い位置にありました。ただしその差は改装にかかった費用と同じではなく、かけた分がそのまま上乗せされるとは限りません。売る前に手を入れるかどうかは、売る前にリフォームすべきか を読んでから決めてください。

管理費と修繕積立金の額、大規模修繕の時期は、査定の前に管理会社に確かめておきます。戸建てと違う書類の集め方は 中古マンションを売る にまとめてあります。

戸建ては築46年以上で、中央値が築10年以内の3分の1以下になる

戸建ても築年の帯で分けると、築46年以上の中央値は築10年以内の3分の1以下でした。割合で見て落ち幅がいちばん大きいのは、築31〜45年から築46年以上に移るところです。戸建ての線は築46年です。

築46年以上の家は、1981年6月に今の耐震基準が始まる前に建てられています。買い手が住宅ローン控除を使うには今の耐震基準を満たす必要があり、旧耐震の家では耐震基準適合証明書などが要ります。高知市で築46年を境に中央値が一段下がる背景には、この手間と費用があると私は見ています。

建築士の視点

築31〜45年の帯にある戸建ては、まだ落ちる前の位置にいます。売るか住み続けるかを決めないまま築46年を越えると、比べられる成約が旧耐震の帯に変わります。決めるなら、線を越える前です。

築46年を越えた家は、中央値を見るかぎり建物の値段がほとんど残っていません。耐震改修に費用をかけて建物の評価を取り戻すより、土地の値段で売る前提で考えたほうが手元に残りやすいです。高知市は木造の成約が多い市なので、この考え方が当てはまる家は少なくありません。

建物を残して売るか壊して売るかは、解体費と買い手の層で答えが変わります。解体の見積もりを取る前に、担当者に古家付きと更地の両方の値段を聞いてください。

古家付きのまま売るか、更地にしてから売るかの見極め方は 更地で売るか、古家付き土地のまま売るか に書きました。売る前に建物のどこを見ておくかは 戸建てを売る に分けて書いています。

鴨部は戸建ての中央値が高く、長浜は低い。介良は土地が安く、家は新しい

高知市で戸建ての成約が多い地区は、多い順に神田、朝倉、長浜、介良、大津です。この五つなら、築年や道路の条件が近い成約を探しやすい地区です。

戸建ての中央値がいちばん高い地区は鴨部で、いちばん低い地区は長浜でした。差は大きいです。

市全体の中央値をどちらの地区に当てはめても外れます。長浜で売るなら長浜の成約、鴨部で売るなら鴨部の成約を根拠にしてもらってください。

土地の面積あたりの単価は、中須賀町がいちばん高く、介良がいちばん低い地区でした。介良は土地の単価が低いのに、戸建ての中央値は市全体より高い位置にあります。成約の築年を見ると介良は築年の浅い家が中心で、値段は建物の分で支えられていると読めます。

介良で古い家を売るときは、この読み方が逆に働きます。建物の値段が薄れると土地の値段に近づき、介良の土地の単価は市内で低い側です。築年が古い家は、査定の根拠を土地の成約でも確かめてください。

ここに名前が無い地区は、成約の数が少なくて順位に出てきません。そういう地区では、同じ用途地域で道路の幅が同じ成約を市内から探してもらうのが近道です。

用途地域は準工業地域が高く、第１種住居地域が低い。前面道路4m未満は大きく下がる

高知市の戸建ての成約を用途地域で分けると、件数がいちばん多いのは第１種中高層住居専用地域でした。都市計画法では、中高層住宅のための良好な住環境を守る地域と定められています。取引の中心はここです。

中央値がいちばん高い用途地域は準工業地域で、いちばん低いのは第１種住居地域でした。準工業地域は工業の利便を図る地域ですが、住宅も建てられます。ただし成約は多くないので、少ない件数の中央値として見てください。

第１種住居地域は、住居の環境を守るために定める地域です。住宅地として見れば条件は悪くないのに、高知市では中央値がいちばん低い位置にありました。なぜ低いかはこのデータだけでは言い切れず、用途地域だけで値段が決まるわけではない、と受け取ってください。

前面道路の幅で分けると、6m以上、4〜6m、4m未満の三つで中央値に差が出ました。幅が広い帯は高く、4m未満は大きく下がります。ここは後から直せません。

建築基準法第43条は、建物の敷地が幅4m以上の道路に2m以上接することを求めています。幅4m未満でも第42条2項の道路なら建て替えはできますが、道路の中心線から2m下がった位置まで敷地を後退させます。使える土地が減る分を買い手は値段に織り込むので、4m未満の中央値は低くなります。

建築士の視点

前面道路が4m未満の家は、後退済みかどうかで買い手の見方が変わります。すでに塀や門が後退した位置に建っているなら、その事実を査定の最初に伝えてください。後退がまだなら、建て替えのときに減る面積を先に図面で示せると、値引きの交渉を受けにくくなります。

道路の幅と、それが建築基準法上の道路かどうかは、買ったときの重要事項説明書に書いてあります。手元に無ければ、市役所の建築を担当する窓口で確かめられます。

高知市で売るときの進め方と、かかるお金

高知市では、戸建ては築年の帯と地区で値段の位置が大きく変わります。査定を頼むときは、築年、地区、用途地域、前面道路の幅を先に伝えてください。マンションなら築年、地区、間取りに加えて、改装の有無も伝えます。

条件を伝えないと、金額は市全体の中央値に寄ります。高知市は戸建ての成約が多いので、条件がそろえば担当者は近い成約を根拠にした金額を出せます。複数の会社の金額と根拠を並べてから、媒介契約を結ぶ会社を決めてください。

手取りは売れた値段から、仲介手数料と契約書の印紙税を引いた額です。住宅ローンが残っていれば、抵当権の抹消登記の費用も引かれます。売って利益が出た場合は、翌年の確定申告で譲渡所得税を納めます。

計算のしかたと項目ごとの内訳は 不動産売却でかかる費用の一覧 にまとめています。

聞くことは一つです。担当者に、神田や朝倉のような成約の多い地区で最近どの家を売ったかを尋ねてください。地区の違いを数字で説明できる人なら、値付けの根拠も具体的に返ってきます。