神奈川県横須賀市の不動産売却｜築30年の線で戸建てもマンションも落ちる

横須賀市の戸建ては、地区で値段が大きく違う。いちばん低いのは戸建ても土地も武

横須賀市で家を売るとき、最初に見てほしいのは地区の差です。国交省の不動産情報ライブラリで成約を地区ごとに分けると、戸建ての中央値は三春町が高く、武が低く出ています。

土地だけの成約でも、㎡単価がいちばん低いのは武でした。高いほうは根岸町です。戸建てと土地の両方で同じ地区が下の端にいるので、建物の古さだけでは説明がつきません。

市全体の戸建ての中央値は2,800万円です。成約の真ん中の半分は1,500万円〜3,700万円に入ります。この幅の中のどこに自分の家が来るかは、地区でかなり決まります。

成約が多いのは平作・湘南鷹取・長沢・鴨居・三春町。比べる成約は、この並びの中から探す

戸建ての成約が多い地区は、多い順に平作・湘南鷹取・長沢・鴨居・三春町です。成約が多い地区は、査定で比べる相手が見つけやすい地区でもあります。

三春町は、成約の多さで5番目に入り、中央値では市内でいちばん高い地区です。三春町の家を、市全体の中央値で測ると低く見積もられるおそれがあります。

反対に、成約の少ない地区では比べる相手が足りません。その場合は、近い地区の成約を物差しにして、道路や土地の広さの差を足し引きしてもらいます。査定書に、どの地区の成約を使ったかが書いてあるかを見てください。

成約がいちばん集まる第1種中高層住居専用地域が、戸建ての中央値ではいちばん低い

用途地域で分けると、取引がいちばん多いのは第1種中高層住居専用地域です。ところが戸建ての中央値で並べると、この地域がいちばん低い側に来ます。

いちばん高いのは準工業地域でした。住宅のための地域だから高い、工場が建てられる地域だから安い、という順にはなっていません。

この差の理由までは、成約データからは読めません。言えるのは、用途地域が違う成約を混ぜて比べると、査定額がずれるということです。自分の家の用途地域は、市の都市計画の窓口で調べられます。

戸建てもマンションも、値段がいちばん落ちるのは築30年を越えるところ

横須賀市では、戸建てと中古マンションが同じ場所で大きく落ちています。築21〜30年の帯から、築31〜45年の帯に移るところです。

戸建ては築10年以内と比べて、築46年以上の中央値が3分の1以下になります。マンションは同じ比べ方で半分以下です。戸建てのほうが、最後まで行ったときの下がり方が深く出ています。

築25年から30年ぐらいの家を持っている人は、段の手前にいます。急ぐかどうかは家庭の事情で決めることです。ただ、査定では比べた成約が段のどちら側のものかを、必ず聞いてください。

築31年を過ぎた戸建ては、土地の値段と並べて考える

築31〜45年の帯に入った戸建ては、建物の値段が大きく削られた状態で売られています。このとき査定額を見るなら、土地だけの成約と並べるとわかりやすいです。

横須賀市の土地だけの成約は374件で、戸建てとマンションより少なくなっています。㎡単価の中央値は11万円です。この単価に自分の土地の面積を掛けた額と、建物付きの査定額を見比べます。

壊して更地にするかは、その比較を見てからでも遅くありません。判断の分かれ目は更地で売るか、古家付き土地のまま売るかにまとめています。

前面道路の幅でも、戸建ての中央値は分かれる

前面道路の幅で戸建ての成約を分けると、4〜6m・6m以上・4m未満の三つで中央値に差が出ています。道路の幅は、後から売る側で変えられない条件です。

建築基準法では、建物の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接する必要があります。4m未満の道路に面した家は、建て替えのときに道路の中心から2mまで下がる必要が出ることがあります。

すでに下がってあるかどうかは、査定の前に調べておきます。購入したときの重要事項説明書や、測量図に書かれていることがあります。道路の条件で売りにくい家の扱いは再建築不可物件を売るで整理しています。

マンションの成約は野比・追浜東町・小川町・久里浜・秋谷に多い

中古マンションの成約が多い地区は、多い順に野比・追浜東町・小川町・久里浜・秋谷です。戸建ての成約が多い地区とは、名前が一つも重なりません。

つまり横須賀市では、戸建ての相場とマンションの相場が、別の地区でできています。戸建ての地区の話をマンションの査定に持ち込まないようにしてください。

マンションの中央値は1,900万円、面積あたりは29万円です。自分の部屋が上の5地区にあるなら、同じ地区の成約で比べてもらうのが先です。

3LDKが最多、2LDKが次。部屋の数が違うなら面積あたりで比べる

マンションの成約でいちばん多い間取りは3LDKで、次が2LDKです。市全体の中央値は、この二つが混ざってできた数字になります。

2LDKの部屋を3LDKの成約と並べると、高く見えたり低く見えたりします。間取りが違う成約しか見つからないときは、面積あたりの単価で比べ直してもらってください。マンションの売り方の流れは中古マンションを売るにあります。

改装済みのマンションは、未改装より中央値が高い。ただし費用がそのまま戻るとは限らない

横須賀市のマンションでは、改装済みの成約の中央値が、未改装より高く出ています。直してある部屋が、値段の面で選ばれている形です。

ただし、改装にかけた費用をそのまま上乗せできるとは限りません。改装済みの部屋と未改装の部屋では、築年数や広さも違うからです。

売る前に直すかどうかは、査定で「今のまま」と「直した場合」の両方の金額を聞いてから決めます。考え方は売る前にリフォームすべきかにまとめています。

直近1年は、戸建てがやや下がり、マンションはほぼ横ばい

直近1年の中央値を前の1年と比べると、戸建てはやや下がっています。中古マンションは、ほぼ横ばいです。

戸建ての1年の中央値は、その年にどの地区・どの築年の家が多く売れたかでも動きます。横須賀市のように地区の差が大きい市では、なおさらです。下がったという数字だけで、売り時を決めないでください。

売るかどうかを決めるときは、手元にいくら残るかも合わせて見ます。費用の全体は不動産売却でかかる費用の一覧で確認できます。

横須賀市で査定書を受け取ったら確かめること

戸建てなら、比べた成約がどの地区のものかを見ます。三春町と武のように、地区で中央値が大きく違う市だからです。あわせて、用途地域と前面道路の幅がそろっているかも確かめます。

築年数が30年前後の家なら、比べた成約が築21〜30年と築31〜45年のどちらの帯かを聞きます。段をまたいだ成約が混ざると、金額が大きくずれます。

マンションなら、同じ地区の成約か、間取りがそろっているか、改装の有無を分けているかの三つです。複数の会社の査定を並べると、この説明の差が見えてきます。