神奈川県相模原市南区の不動産売却｜築10年で下がる戸建てと、築45年で段がつくマンション

相模原市南区は戸建て1,487件がいちばん多い。その半分以上が築10年以内の家

相模原市南区の実成約を、国交省の不動産情報ライブラリで集計しました。いちばん多いのは戸建ての1,487件で、中古マンションの1,165件が続きます。土地だけの成約は314件で、三つの中ではいちばん少なくなっています。

戸建ての中央値は3,900万円で、真ん中の半分は3,000万円〜4,800万円に入ります。マンションの中央値は2,300万円、専有面積あたりでは36万円です。

南区の戸建ての成約は、半分以上が築10年以内の家です。区の中央値は、この築浅の家の値段に強く引かれています。築年の古い家を持つ人は、区の中央値をそのまま自分の家の値段と読まないでください。

戸建ての値段がいちばん落ちるのは築10年の線。その先の帯どうしは差が小さい

南区の戸建ては、築10年以内から築11〜20年へ移るところで中央値がいちばん大きく下がります。築11〜20年から先は、帯を一つ進んでも差はそれほど開きません。築46年以上でも、築10年以内に比べた下がり方は3割以上というところです。

ここから言えるのは、築10年前後の家を持つ人ほど線の位置を気にしたほうがいい、ということです。築9年と築11年では、比べられる成約の帯が変わります。査定では、どちらの帯の成約で測った金額かを聞いてください。

古い家でも値段が残る区なので、壊す前提で話を進めないほうが無難です。建物付きのまま売る準備は、戸建てを売る。建物より先に確かめる3つのことにまとめています。

上鶴間と磯部は、同じ南区の戸建てでも別の相場として見る

戸建ての成約が多い地区は、上鶴間本町・上鶴間・磯部・大野台・東林間の順です。このうち中央値が高いのは上鶴間、低いのは磯部です。成約の多い地区どうしでも、中央値は大きく違います。

区全体の3,900万円は、こうした地区の値段が混ざった数字です。磯部の家を区の中央値で見ると高すぎ、上鶴間の家なら低すぎることになります。比べる成約は、自分の家と同じ地区から選んでもらってください。

成約が集まる第1種低層より、第1種中高層のほうが戸建ての中央値は高い

用途地域で分けると、戸建ての成約がいちばん多いのは第1種低層住居専用地域です。ところが中央値がいちばん高いのは、第1種中高層住居専用地域でした。いちばん低いのは準工業地域です。

「低層住居専用」の地域が一番高いとは限らない、というのが南区のデータです。自分の家の用途地域は、市の都市計画の図で確かめられます。査定書の比較事例が、同じ用途地域の成約かどうかも見てください。

前面道路は4〜6mの家がいちばん高く、6m以上が次。4m未満がいちばん低い

前面道路の幅で戸建てを分けると、中央値は4〜6m・6m以上・4m未満の順に並びます。広い道路ほど高い、という並びにはなっていません。南区の戸建ての成約は、4〜6mの道路に面した家が大半です。

4m未満の道路に面した家は、建築基準法の第42条2項の道路にあたることがあります。その場合、建て替えるときに道路の中心から2mまで敷地を下げる必要があります。後退が済んでいるかは、売り出す前に役所の窓口で確かめておくと話が早く進みます。

道路の条件で建て替えが難しい家の売り方は、再建築不可物件を売るで扱っています。

マンションは築45年の線がいちばん深い。築46年以上は築10年以内の3分の1以下

中古マンションは、築年の帯を進むごとに中央値が下がっていきます。なかでもいちばん大きく落ちるのは、築31〜45年から築46年以上へ移るところです。築46年以上の中央値は、築10年以内の3分の1以下です。

築40年台の部屋を持つ人は、この段の手前にいます。築46年以上の成約と比べられると、査定額は大きく変わります。比較事例の築年が、自分の部屋と同じ帯でそろっているかを見てください。

相模大野・上鶴間本町・相武台団地・東林間・南台。成約の多い地区で建物の年代が違う

マンションの成約が多い地区は、相模大野・上鶴間本町・相武台団地・東林間・南台の順です。成約データを見ると、相武台団地は古い帯の建物の成約が中心です。相模大野は、それより新しい建物の成約が多くなっています。

同じ南区のマンションでも、地区によって比べられる築年の帯が違います。区の中央値2,300万円は、新しい部屋と古い部屋の値段が混ざった数字です。地区と築年をそろえた成約で見るのが、自分の部屋の値段に近づく近道です。

3LDKが最多で、2LDKが次。改装済みの部屋は中央値が未改装より高い

南区のマンションで成約がいちばん多い間取りは3LDK、次が2LDKです。2LDKの中央値は3LDKよりかなり低く出ています。2LDKの部屋を区の中央値で測ると高めになるので、同じ間取りの成約で見直してください。

改装済みの部屋の中央値は、未改装の部屋より高くなっています。ただし、かけた改装費がそのまま値段に足されるとは限りません。売る前に直すかどうかは、売る前にリフォームすべきかで考え方を整理しています。

マンション特有の準備は、中古マンションを売るにまとめました。

直近1年は、戸建てがほぼ横ばいで、マンションがやや下がった

直近1年の中央値を前の1年と比べると、戸建てはほぼ横ばいでした。中古マンションは、やや下がっています。南区では、相場の向きを建物の種類で分けて見る必要があります。

戸建ては、相場の向きより築年の帯の線のほうが値段への影響が大きい区です。マンションを持つ人は、直近の成約で測った査定かどうかを確かめてください。

土地だけの成約は314件で最少。㎡単価は相模大野が高く、磯部が低い

土地だけの成約は314件で、㎡単価の中央値は20万円です。地区で見ると、㎡単価が高いのは相模大野、低いのは磯部です。磯部は、戸建ての中央値でも区内で低い側にいます。

南区は古い戸建てにも値段が残るので、更地にしてから売るかは急いで決めないほうが安全です。解体の前に、建物付きの査定と土地としての査定を並べてみてください。

南区で査定書を受け取ったら、比較事例の欄で確かめること

戸建てなら、比較事例が同じ地区・同じ築年の帯かを見ます。特に築10年前後の家は、帯が一つずれるだけで金額が変わります。前面道路の幅と用途地域がそろっているかも、あわせて確かめてください。

マンションなら、築45年の線のどちら側の成約かと、間取りがそろっているかを見ます。改装済みの部屋は、改装費を足しただけの金額になっていないかも確認しておきましょう。

売るときにかかるお金の全体は、不動産売却でかかる費用の一覧で確かめられます。