神奈川県藤沢市の不動産売却｜古くても残る戸建てと、築30年を越えて落ちるマンション

藤沢市は戸建て1,994件、マンション1,847件。古くなったときの下がり方が、建物の種類で逆を向く

藤沢市の実成約を国土交通省の不動産情報ライブラリで見ると、いちばん多いのは戸建てです。次が中古マンションで、土地だけの取引はいちばん少なくなっています。

戸建ての中央値は4,850万円で、真ん中の半分は3,800万円〜6,000万円に入ります。マンションの中央値は3,900万円、面積あたりの単価は56万円です。

藤沢市で目立つのは、築年数への反応が戸建てとマンションでまったく違うことです。戸建ては築46年以上でも値段があまり下がりません。マンションは同じ比べ方で3分の1以下まで下がります。

自分の家がどちらかで、読むべき節が変わります。マンションの方は次の節から、戸建ての方は「戸建ては築46年以上でも値段が残る」の節から読んでください。

藤沢市のマンションは、築31〜45年の帯に入るところで値段がいちばん落ちる

藤沢市のマンションの中央値は、築10年以内に比べて築46年以上では3分の1以下です。下がり方は一様ではありません。

いちばん大きく落ちるのは、築21〜30年の帯から築31〜45年の帯へ移るところです。この段の手前と先では、同じ広さの部屋でも比べる成約がまったく違う値段になります。

築20年台の終わりの部屋を売る人は、査定の比較事例を一件ずつ見てください。築31年以上の成約が混ざっていると、金額は段の先に引っぱられます。逆に段を越えたばかりの部屋が、築20年台の成約で高く見積もられていることもあります。

マンションの成約が多いのは藤沢・羽鳥・片瀬海岸・川名・辻堂西海岸。3LDKと2LDKは別の物差しで測る

藤沢市でマンションの成約が多い地区は、多い順に藤沢・羽鳥・片瀬海岸・川名・辻堂西海岸です。自分の部屋がこの地区にあれば、同じ地区の成約を比較に使える見込みが高くなります。

間取りでいちばん多いのは3LDKで、次が2LDKです。市全体の中央値3,900万円は、件数の多い3LDKの値段に寄っています。

2LDKの部屋を3LDKの多い成約と並べると、総額だけでは高いか安いかが分かりません。面積あたりの単価56万円に直して、同じ間取りの成約と見比べてください。

戸建てと違う準備（管理費・修繕積立金・長期修繕計画の書類など）は、中古マンションを売る にまとめています。

改装済みでも中央値は未改装より高くない。藤沢市のマンションは直近1年もやや下がっている

藤沢市の実成約では、改装済みのマンションの中央値は未改装より高くありません。直した費用がそのまま値段に乗る市場とは読めません。

改装済みの部屋は古い帯に多いので、単純に比べられない面はあります。それでも「直してから売れば高くなる」と言えるデータではありません。

直近1年のマンションの中央値は、前の1年に比べてやや下がっています。改装の工事に時間をかけているあいだに、相場が動くことも考えておく必要があります。直すか迷ったら、売る前にリフォームすべきか を先に読んでください。

戸建ては築46年以上でも値段が残る。藤沢市では古い家を「値段のつかない家」と決めない

藤沢市の戸建ては、築10年以内に比べて築46年以上の中央値があまり下がっていません。マンションとは反対の動きです。

古い戸建てでも、成約の値段は築浅の家から大きく離れていない、ということです。親から引き継いだ築古の家を、査定の前から安い家と決めつける必要はありません。

ただし、これは建物の価値が残っているという意味ではありません。土地の値段が全体を支えている可能性があります。だからこそ、どの地区のどんな土地に建っているかで差が出ます。

戸建ての成約は第1種低層住居専用地域に集まる。中央値の最高は第2種住居地域、最低は準工業地域

藤沢市で取引がいちばん多い用途地域は、第1種低層住居専用地域です。ところが戸建ての中央値がいちばん高いのは、第2種住居地域でした。

いちばん低いのは準工業地域です。成約がいちばん集まる用途地域と、値段がいちばん高い用途地域が一致していません。

査定書の比較事例が、自分の家と同じ用途地域の成約か確かめてください。第2種住居地域の家を第1種低層の成約で測ると、値段の根拠がずれます。用途地域は市の都市計画の窓口で調べられます。

前面道路の幅で戸建ての中央値に差が出る。4m未満の家は、後退が済んでいるかを先に調べる

藤沢市の戸建ては、前面道路の幅が4〜6m、6m以上、4m未満の三つの区分で中央値に差が出ています。道路の幅は、あとから変えられない条件です。

建築基準法では、建物の敷地は原則として幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります。4m未満の道路に面した家は、建て替えのときに敷地を後退させる場合があり、そのぶん建てられる面積が減ります。

前面道路が4m未満なら、すでに後退済みかどうかを売り出す前に調べてください。購入時の重要事項説明書や、市の道路の窓口で確認できます。戸建てで先に確かめることは 戸建てを売る にまとめています。

戸建ての成約が多いのは石川・亀井野・鵠沼海岸・辻堂元町・辻堂東海岸。中央値は湘南台が高く、高倉が低い

藤沢市で戸建ての成約が多い地区は、多い順に石川・亀井野・鵠沼海岸・辻堂元町・辻堂東海岸です。これらの地区の家は、比べる成約が見つかりやすい家です。

中央値で見ると、湘南台が高く、高倉が低く出ています。同じ藤沢市の戸建てでも、地区で値段が大きく違います。

市の中央値4,850万円は、地区の差をならした数字です。自分の地区で最近どれくらい成約があったかを、担当者に聞いてください。成約が少ない地区なら、近くの地区の成約から条件の差を引いて値段を考えます。

土地だけの成約は617件で最少。㎡単価は湘南台が高く、葛原が低い

藤沢市で土地だけの取引は、戸建てやマンションより少なくなっています。土地の㎡単価の中央値は25万円です。

単価が高い地区は湘南台、低い地区は葛原です。25万円に自分の土地の面積を掛けても、地区の差は入りません。

藤沢市の戸建ては古くても値段が残っているので、壊して土地だけにするのが得とは限りません。更地にするかどうかは、更地で売るか、古家付き土地のまま売るか で考え方を整理しています。

戸建ては横ばい、マンションはやや下がった。藤沢市の相場の向きは建物の種類で分けて読む

直近1年の戸建ての中央値は、前の1年に比べてほぼ横ばいです。マンションは同じ比べ方でやや下がっています。

戸建ての方にとっては、1年前の成約もまだ比較に使える状態です。マンションの方は、1年以上前の成約を中心にした査定だと、今の相場より高く出ている可能性があります。

どちらの場合も、比較事例がいつの成約かを査定書で確かめてください。売るときにかかるお金の全体は、不動産売却でかかる費用の一覧 にまとめています。

藤沢市で査定書を受け取ったら、比較事例の欄で見る三つのこと

マンションは、比較事例の築年が築21〜30年と築31〜45年をまたいでいないかを見ます。あわせて、改装済みの成約で値段が上乗せされていないかも確かめます。

戸建ては、比較事例の地区と用途地域が自分の家とそろっているかを見ます。湘南台と高倉のように、同じ市内でも地区で値段が大きく違うからです。

最後に、前面道路の幅が同じ区分の成約かを確かめます。この三つがそろわない査定は、金額の大小より根拠のほうを担当者に聞いてください。