香川県高松市の不動産売却｜戸建てとマンションで、値段が落ちる築年が違う

高松市は戸建ての成約がいちばん多く、木太町では戸建てもマンションも動いている

高松市で成約した取引を、国土交通省の不動産情報ライブラリのデータで見ていきます。いちばん多いのは戸建てで1,061件、中央値は1,600万円です。真ん中の半分は530万円から3,400万円の間に入っています。

次に多いのが中古マンションで、924件、中央値は1,400万円です。面積あたりでは20万円/㎡でした。土地だけの取引は904件で3つの中でいちばん少なく、㎡単価の中央値は3.6万円です。

戸建ての成約が多い地区は、多い順に木太町・高松町・多肥上町・円座町・仏生山町です。マンションは木太町・屋島西町・浜ノ町・桜町・栗林町の順でした。木太町は、どちらでも先頭です。

成約の多い地区は、自分の物件と条件の近い成約を見つけやすい地区でもあります。査定を受けるときは、根拠にした成約がどの町のものかを聞いてください。市全体の中央値だけで値段を決めると、地区の差を見落とします。

取引がいちばん多いのは線引きのない都市計画区域で、第1種低層住居専用地域は中央値が低い

高松市の戸建ての成約を用途地域で分けると、いちばん多いのは市街化区域にも市街化調整区域にも入らない都市計画区域です。戸建ての中央値がいちばん高いのも、この区域でした。

都市計画法では、市街化区域と調整区域の線引きは「定めることができる」ものです。線引きのない都市計画区域には、この2つの区別がありません。調整区域のような「原則として建てられない」という制限は、この区域にはかかりません。

反対に、戸建ての中央値がいちばん低いのは第1種低層住居専用地域でした。都市計画法では低層住宅の住環境を守るために定める地域とされ、建てられる建物の高さや用途に制限があります。なぜ中央値が低いのかは、このデータだけでは分かりません。

建物の広さや築年数を分けずに比べた結果なので、区域そのものが安いとは言い切れないからです。自分の家の用途地域は、市の都市計画の窓口で調べられます。査定額の根拠にした成約が同じ用途地域かどうかも、担当者に確かめてください。

戸建ては多肥上町が高く、香川町浅野が低い。土地の㎡単価も伏石町と鬼無町で差が出ている

高松市の戸建ての中央値を地区で見ると、いちばん高いのは多肥上町で、いちばん低いのは香川町浅野です。多肥上町は成約の件数でも上位に入っていて、動きのある地区です。同じ市内でも、地区によって中央値は大きく違います。

土地の㎡単価は、伏石町が高く、鬼無町が低い地区でした。土地の成約は904件と少ないので、地区ごとに分けるとさらに比べる相手が減ります。売り出し価格は、同じ地区の成約があればそれを物差しにしてください。

同じ地区の成約が無いときは、近い地区の成約から条件の差を引いて値段を決めます。市全体の㎡単価3.6万円をそのまま当てはめるのは、地区の差が大きい高松市では避けたほうが安全です。

戸建ては築46年以上で3分の1以下に。マンションは築31年を境に大きく落ちる

高松市の戸建てを築年数で分けると、築46年以上の中央値は築10年以内の3分の1以下です。いちばん大きく落ちるのは、築31〜45年から築46年以上に移るところでした。今の耐震基準は1981年6月に始まっていて、築46年以上の家にはそれより前に建てられたものが多く含まれます。

築46年以上では建物の評価がほとんど残らず、土地の値段で決まる場面が多くなります。築40年前後の家を売る気があるなら、この線を越える前に一度査定を取っておいてください。戸建てを売るときに先に確かめることは、戸建てを売る にまとめています。

中古マンションも、築46年以上の中央値は築10年以内の3分の1以下まで下がります。ただし、いちばん大きく落ちる場所は戸建てと違います。マンションは築21〜30年から築31〜45年に移るところで、中央値がいちばん大きく落ちていました。

つまり、マンションは段差が早く来ます。築20年台のマンションを持っているなら、戸建てと同じ感覚で待つと段差を越えてしまいます。マンションに固有の準備は、中古マンションを売る で整理しています。

前面道路の幅で、戸建ての中央値が3段階に分かれる

高松市の戸建ての成約を前面道路の幅で分けると、6m以上がいちばん高く、4〜6m、4m未満の順に下がります。道路の幅は、後から変えられません。それでも値段に差が出るのには、法律上の理由があります。

建築基準法では、建物の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。前面道路が4m未満だと、建て替えのときに道路の中心から2mの位置まで敷地を下げる必要が出ることがあります。買い手は建て替え後に使える土地が減ることを知っているので、その分を値段から引いて考えます。

幅は、法務局で取れる公図や、購入時の重要事項説明書で確かめられます。査定のときは、道路の幅と接している長さを先に伝えてください。道路に2m以上接していない場合の売り方は、再建築不可物件を売る にまとめています。

マンションは3LDKがいちばん多く、改装済みの中央値は高いが費用がそのまま乗るわけではない

高松市の中古マンションの成約で、いちばん多い間取りは3LDKで、次が2LDKです。3LDKなら、同じ間取りの成約を見つけやすい市です。査定の根拠にした成約が同じ間取りかどうかは、担当者に聞けば分かります。

改装済みのマンションの中央値は、未改装より高く出ています。ただし、この比較は築年数や広さを分けていないので、改装費がそのまま値段に乗ったとは読めません。売る前に直すかどうかは、現況の価格と直した場合の価格を並べてから決めてください。

直すか迷ったときの判断は、売る前にリフォームすべきか で整理しています。マンションの成約が多い屋島西町・浜ノ町・桜町・栗林町では、同じ棟で過去に成約があるかを先に聞いてください。同じ棟の成約があれば、それが市の中央値より近い物差しになります。

直近1年は、戸建てもマンションもやや上がった

高松市の直近1年の中央値は、戸建てもマンションも前の1年に比べてやや上がっています。少なくとも、値段が下がり続けている市場ではありません。ただ、「待てば上がる」とは読めません。

築年の帯を1つ越えたときの落ち方は、1年の上がり幅よりはっきり大きく出ています。築30年前後のマンションや築45年前後の戸建てなら、待つより先に査定を取っておいてください。売る時期は、市場の動きより自分の家の築年で決めるのが、高松市のデータの読み方です。

高松市で売る前にそろえる条件と、かかるお金

ここまでの内容を、査定の前にそろえる条件にすると次のとおりです。地区、用途地域、築年数、前面道路の幅と接している長さ、マンションなら間取りと改装の有無です。この順に書き出して担当者に渡すと、根拠のある査定額が返ってきやすくなります。

進め方は、まず実データで自分の物件の位置をつかみ、複数の会社に査定を頼みます。出てきた金額の大小より、根拠にした成約が同じ地区・同じ築年帯かを聞いてください。そのうえで媒介契約を結び、売り出しに進みます。

相談先は、提示額の大小だけで選ばないでください。高松市内の成約実績があるか、根拠を数字で示せるか、専任と一般の媒介契約の違いを説明できるか。この3点で比べれば、任せられる担当者が見えてきます。

売るときにかかるお金は、仲介手数料、売買契約書の印紙税、抵当権が付いたままなら抹消登記の費用です。売って利益が出た年は、翌年に譲渡所得税の申告も要ります。項目ごとの内訳と計算は、不動産売却でかかる費用の一覧 にまとめています。