盛岡市の不動産売却・査定｜戸建て相場2,000万円・成約845件

盛岡市は、戸建てとマンションで直近の値動きが逆

盛岡市の実成約を、国土交通省の不動産情報ライブラリで見ると、まず目につくのは値動きの向きです。直近1年の戸建ての中央値は、前の1年に比べてはっきり上がりました。中古マンションの中央値は、同じ期間でやや下がっています。

向きが逆です。同じ市の中で、種類によって動きが分かれています。戸建てを売る人と、マンションを売る人で、見るべき材料が変わります。

取引の量にも偏りがあります。いちばん多いのは戸建てで845件、次が土地で584件です。中古マンションは567件で、いちばん少ない種類です。

戸建ての中央値は2,000万円です。成約の半数が入る価格帯は、1,000万円から3,400万円です。中古マンションの中央値は1,800万円で、面積あたりの単価は中央値で25万円/㎡です。

土地は面積あたりの単価で見ます。市全体の中央値は6.0万円/㎡です。ただし地区の差が大きいので、この数字をそのまま使わないでください。

見るところ	戸建て	中古マンション
成約の件数	845件	567件
中央値	2,000万円	1,800万円
直近1年の向き	前の1年よりはっきり上がった	前の1年よりやや下がった
値段がいちばん落ちる築年帯	築31〜45年から築46年以上へ	築21〜30年から築31〜45年へ
成約が多い地区	向中野・永井・山岸	中央通・本町通・本宮

戸建てを売る人は、1年以上前に近所で売れた値段を物差しにしないでください。いまの水準より低く見積もる可能性があります。査定では、直近1年の成約だけに絞った資料を頼んでください。

マンションを売る人は、逆の注意が要ります。数年前に同じ棟で売れた値段をそのまま期待すると、見立てがずれます。やや下がった分を織り込み、いまの成約で値段を決めます。

戸建ては地区で値段が大きく違う。向中野が高く、山岸が低い

盛岡市の戸建てで成約が多い地区は、多い順に向中野・永井・山岸・三本柳・みたけです。この5つの地区は、件数が多いぶん、比べる事例を探しやすい地区です。

ただし値段の水準は、地区でまったく違います。戸建ての中央値がいちばん高いのは向中野で、いちばん低いのは山岸です。成約が多い地区どうしでも、この開きがあります。

土地の面積あたりの単価も同じ向きです。高いのは向中野で、低いのは上厨川でした。戸建ての値段は土地の値段に引っ張られるので、地区の差がそのまま家の値段の差になります。

市全体の中央値2,000万円は、高い地区と低い地区を混ぜた数字です。向中野の家にそのまま当てると、低く見積もることになります。山岸なら逆です。

査定を受けるときは、自分の地区の成約だけを抜き出した資料を頼んでください。地区の中でも、築年数と前面道路の幅でさらに分かれます。この二つはあとの節で見ます。

中古マンションは、築21〜30年から築31〜45年で大きく落ちる

盛岡市の中古マンションを築年帯で見ると、築46年以上の中央値は築10年以内の3分の1以下です。下がり方は一定ではありません。いちばん大きく落ちるのは、築21〜30年から築31〜45年へ移るところです。

戸建てより一段早い築年帯で、値段が折れます。いま築21〜30年の帯にあるマンションは、この段差の手前にあります。売る時期を数年延ばすと、段差の向こう側で売ることになります。

成約が多い地区は、多い順に中央通・本町通・本宮・開運橋通・盛岡駅前通です。間取りは3LDKがいちばん多く、次が2LDKです。この地区と間取りに当てはまる部屋は、比べる事例を見つけやすいです。

改装しても、値段には乗りにくい

盛岡市の中古マンションでは、改装済みの中央値が未改装より高くありません。直した費用は、売値に乗りにくい市場です。

売る前にリフォームするかどうかは、ここで一度立ち止まってください。壊れている設備を直すのと、見栄えを上げるために手を入れるのは別の話です。後者は、かけた費用を回収できない可能性が高いです。

判断の軸は、売る前にリフォームすべきか にまとめています。マンション特有の準備は、中古マンションを売る で整理しています。

戸建ては築46年以上で、築10年以内の3分の1以下まで下がる

戸建ても、築46年以上の中央値は築10年以内の3分の1以下です。マンションと違い、いちばん大きく落ちるのは築31〜45年から築46年以上へ移るところです。それより手前の段差は、ここより小さいです。

いま築31〜45年の帯にある家は、段差の手前にあります。あと数年で築46年以上に入る家なら、売る時期の判断に、この段差を入れてください。

建築士の視点

築46年以上の戸建ては、買い手が建物にお金を払っていない帯です。値段を決めているのは土地の広さ、形、道路の条件です。建物が古いことより、土地の条件が悪いことのほうが値段を下げます。

売る前に見ておきたいのは、基礎のひび、屋根と外壁の傷み、雨漏りの跡です。直すためではありません。知っていることを先に買い手へ伝えるためです。

引き渡しのあとに傷みが見つかると、売った側が費用を負うことがあります。古い家を残して売るか、壊して土地として売るかは、解体費と買い手の層で決まります。査定のときは、残した場合と壊した場合の両方の値段を出してもらってください。

戸建て全体の準備は、戸建てを売る にまとめています。

用途地域と前面道路の幅で、戸建ての中央値が分かれる

盛岡市の戸建てで取引がいちばん多い用途地域は、第１種低層住居専用地域です。一方、中央値がいちばん高いのは第２種中高層住居専用地域で、いちばん低いのは市街化調整区域です。多い地域と高い地域は、別です。

第２種中高層住居専用地域は、低層の住宅地より大きな建物を建てられる地域です。土地の使い道に幅があることが、中央値の高さの一因だと見ています。

市街化調整区域は、原則として新しく家を建てられない区域です。建て替えに許可が要るため、買い手は家を建てる個人より限られます。自分の土地が調整区域なら、売り方そのものが変わります。

調整区域だった場合の進め方は、市街化調整区域の家・土地を売る にまとめています。

前面道路の幅でも、中央値に差が出ています。6m以上がいちばん高く、4〜6mがその次で、4m未満がいちばん低い順です。この順番は、買い手が将来の建て替えを見ているからです。

法律の決まりで、敷地は幅4m以上の道路に2m以上接していないと家を建てられません。前面道路が4m未満の家は、建て替えのときに敷地を後退させる必要が出ることがあります。建てられる面積が減るぶん、買い手は値段から引いて考えます。

自分の家の前面道路の幅と用途地域は、市の都市計画の窓口で確かめられます。査定の前に調べて担当者に伝えると、根拠のある値段が返ってきやすくなります。

盛岡市で家を売る進め方と、かかるお金

進め方は三つの段階に分けると迷いません。まず、自分の物件に近い条件の成約を集めて、相場の中の位置をつかみます。次に、複数の会社に査定を頼み、出てきた値段と根拠を並べます。

最後に、媒介契約を結んで売り出します。物差しは、盛岡市の実データです。

盛岡市で査定を頼むときに、必ず聞いておきたいことがあります。地区を自分の地区に絞った成約か、築年帯を分けた資料か、直近1年に絞った数字かです。この三つがそろわない査定額は、市全体の中央値を言い換えただけのことがあります。

かかるお金は、仲介手数料、登記にかかる費用、印紙税、売って利益が出たときの税金です。項目ごとの中身と、手元にいくら残るかの考え方は、不動産売却でかかる費用の一覧 にまとめています。

戸建てなら地区と前面道路、マンションなら築年帯と改装の扱いです。盛岡市のデータで値段を分けているのはこの点なので、査定の場でもここから話を始めてください。