金沢市の不動産売却・査定｜戸建て中央値2,200万円・成約2,026件

金沢市の取引は戸建てが最多。土地が続き、中古マンションは少ない

金沢市で実際に成約した取引を、国土交通省の不動産情報ライブラリで数えました。戸建てが2,026件でいちばん多く、次が土地の1,148件です。中古マンションは899件で、3つの中ではいちばん少ない種類です。

種類	中央値	件数
戸建て（土地と建物）	2,200万円	2,026件
中古マンション	1,800万円	899件
土地（面積あたり）	8.0万円/㎡	1,148件

戸建ての真ん中の半分は、1,200万円から3,300万円までに収まります。下と上の差が大きく、市全体の中央値だけでは自分の家の位置は分かりません。この幅を作っているのが、この先で見ていく地区・築年帯・道路・用途地域の差です。

中古マンションは件数が少ないぶん、比べる事例の選び方で査定額が動きます。面積あたりの単価は中央値24万円/㎡です。マンションを売る人は、この単価と同じ築年帯の成約を並べて見てください。

直近1年は、戸建てもマンションも中央値がやや上がった

直近1年の戸建ての中央値は、その前の1年と比べてやや上がりました。中古マンションの中央値も、同じ期間でやや上がっています。下がっている市場ではない、というのが金沢市のいまの向きです。

ただし上がり幅は小さく、1年前の成約を物差しにしても大きくは外れません。それより、築年帯と地区の差のほうがはるかに大きく出ています。売り出し価格を決めるときは、向きより先に自分の家の条件を見てください。

査定を受けるときは、根拠にした成約がいつのものかを聞いてください。直近の成約で組んだ査定なら、この上向きが入っています。古い成約だけで組んだ査定は、いまの金沢市より少し安く出ます。

戸建ての成約が多いのは横川・小立野・粟崎町・東山・八日市

金沢市で戸建ての成約が多い地区は、多い順に横川・小立野・粟崎町・東山・八日市です。中央値がいちばん高い地区は松村で、いちばん低い地区は小立野でした。同じ市内でも、地区で値段は大きく違います。

小立野は成約が多い地区のひとつですが、中央値はいちばん低く出ています。成約した家の築年数を見ると、小立野は年数の経った家が中心です。横川は築年数の浅い家の成約が中心で、地区の差には建物の年代の差が混ざっています。

地区の差が大きい市では、市全体の中央値をそのまま当てはめると外れます。松村で使えば安く見積もり、小立野で使えば高く見積もることになります。査定では、同じ地区の直近成約だけで組んだ資料を頼んでください。

成約が少ない地区では、比べる事例がすぐには見つかりません。その場合は近い地区の成約を使い、道路の幅や築年帯の差を引いて値段を組みます。どの成約を根拠にしたかを、担当者に書面で出してもらってください。

戸建ては築46年以上で大きく落ちる。段差は築31〜45年との間にある

金沢市の戸建てを築年帯で分けると、築46年以上の中央値は築10年以内の3分の1以下です。落ち方は一様ではなく、いちばん大きな段差は築31〜45年から築46年以上へ移るところにあります。その手前の段差は、ここまで大きくありません。

築46年以上の家は、おおむね1981年（昭和56年）6月の耐震基準の改正より前に建った家にあたります。買い手はこの年代の家を、補強が要るかもしれない家として見ます。段差がこの境目に出ているのは、補強の費用を買い手が値段から引いているためだと私は見ています。

築46年以上の戸建ては、建物の値段がほとんど残らず、土地の値段で取引されます。古家付きのまま売るか、解体して更地で売るかは、査定の段階で決めることになります。見極め方は、更地で売るか、古家付き土地のまま売るか に書きました。

築46年未満でも、段差の手前にいる家は時間が経つと段差を越えます。待つ理由は、データにはありません。築31〜45年の家を持っていて売る気があるなら、いまの値段を先に確かめてください。

前面道路は6m以上が高く、4m未満が低い

金沢市の戸建ては、前面道路の幅で中央値に差が出ています。6m以上がいちばん高く、4〜6mがその次で、4m未満がいちばん低い並びです。道路の幅は後から変えられないので、買い手は最初にここを見ます。

建築基準法では、建物を建てる敷地は幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。前面道路が4m未満の家は、建て替えのときに敷地の一部を道路として後退させることがあります。使える土地が減るぶん、買い手は値段を引いて考えます。

前面道路が4m未満なら、売り出す前に接道の条件を確かめてください。接道の条件を満たさない家は、再建築できない扱いになることがあり、売り方が変わります。確かめ方と売り方は、再建築不可物件を売る を読んでください。

用途地域では準工業地域が高く、第１種低層住居専用地域が低い

金沢市の戸建てを用途地域で分けると、中央値がいちばん高いのは準工業地域です。いちばん低いのは第１種低層住居専用地域でした。取引がいちばん多いのは第１種住居地域で、高い地域とも低い地域とも別です。

第１種低層住居専用地域は、都市計画法で低層住宅の住環境を守るための地域と定められています。建てられる建物の種類と高さが絞られている地域です。それでも中央値が低く出ているのは、意外に見えるところです。

建築士の視点

準工業地域が高く、第１種低層住居専用地域が低い並びを、私はこう見ています。準工業地域は住宅のほかに店舗や事務所、小さな工場も建てられるので、住む人以外の買い手も同じ家を見に来ます。買い手の幅が、そのまま値段に出ているという見方です。

第１種低層住居専用地域は、建てられるものが住宅にほぼ限られます。買い手は住む人だけになり、敷地の広さや家の年代がそのまま値段を決めます。年数の経った家が多い地区がこの用途地域に入っていれば、中央値は下がります。これは仮説で、金沢市のデータだけでは確かめきれていません。

自分の家の用途地域は、市の都市計画の窓口や都市計画図で確かめられます。査定の前に調べて、担当者に先に伝えてください。

中古マンションは築21〜30年から築31〜45年で大きく落ちる

金沢市の中古マンションは、築46年以上の中央値が築10年以内の3分の1以下です。いちばん大きな段差は、築21〜30年から築31〜45年へ移るところに出ています。戸建てより早い築年帯で、値段が大きく動きます。

間取りは3LDKがいちばん多く、次が2LDKです。成約が多い地区は、多い順に北安江・泉本町・泉が丘・尾張町・泉野町でした。この間取りと地区から外れる部屋は、比べる事例が少ないと思って探してください。

改装済みのマンションの中央値は、未改装より高く出ています。ただし、これは改装にかけた費用がそのまま売値に乗るという意味ではありません。改装される部屋と、されない部屋では、もともとの条件も違います。

売る前に直すかどうかは、査定で現況のままの値段と直した場合の値段を並べて聞いてから決めてください。直すのは、その後で足ります。判断の材料は、売る前にリフォームすべきか に書いています。

マンションの査定では、部屋のことのほかに建物全体のことを聞かれます。管理費と修繕積立金の額、大規模修繕の履歴と予定は、先にそろえておくと話が早いです。管理組合の総会議事録と長期修繕計画があれば、手元に出しておいてください。

土地は弥生が高く、南森本町が低い。㎡単価は地区ごとに見る

金沢市の土地は、面積あたりの単価で比べます。市全体の中央値は8.0万円/㎡で、成約は1,148件あります。ただし、単価は地区で見ます。

単価がいちばん高い地区は弥生で、いちばん低い地区は南森本町でした。両端の差が大きいので、市全体の単価を自分の土地に当てはめないでください。土地の値段は、同じ地区の成約と、道路の幅・形・広さが近い事例で組みます。

土地は、隣との境界が確定しているかで売れるまでの時間が変わります。境界が決まっていない土地は測量が要るので、売ると決めた時点で動くほうが早いです。境界の確かめ方と準備は、土地を売る で確かめられます。

金沢市で家を売る進め方と、手元に残るお金

進め方は、自分の家の条件で相場の位置をつかみ、複数の会社に査定を頼み、媒介契約を結んで売り出す順です。この記事で見た地区・築年帯・前面道路・用途地域を、査定の資料と突き合わせてください。市全体の中央値しか載っていない資料は、根拠として弱いです。

査定額は、金額の高い低いではなく根拠で比べてください。どの地区のどの築年帯の成約を使ったか、直近1年の上向きを入れているかを聞きます。金沢市では、前面道路の幅と用途地域を見ているかも確かめる点です。

築46年以上で道路の条件も厳しい家は、仲介で買い手を待つほかに買取という手もあります。仲介と買取の値段を両方そろえてから、どちらで売るかを決めてください。どちらが得かは、並べれば分かります。

売値から引かれるお金は、仲介手数料、抵当権を消す登記の費用、契約書の印紙税、売って利益が出たときの税金です。それぞれの計算と目安は、不動産売却でかかる費用の一覧 で確かめてください。手取りを出してから売り出し価格を決めると、あとで慌てません。