つくば市の不動産売却・査定｜戸建て相場3,700万円・成約866件

つくば市は戸建てが中心。土地が続き、中古マンションはいちばん少ない

つくば市で国土交通省の不動産情報ライブラリに載った成約を種類別に数えると、いちばん多いのは戸建てです。次が土地で、中古マンションがいちばん少なくなっています。戸建ては866件、中古マンションは397件です。

戸建ての中央値は3,700万円です。真ん中の半分が収まる幅は1,900万円から5,000万円までで、下と上の差が大きい市場です。この幅の広さは、あとで見る用途地域と地区の違いから来ています。

中古マンションの中央値は3,800万円です。1㎡あたりの中央値は44万円です。

土地は823件の成約があります。1㎡あたりの中央値は2.7万円でした。

この記事では、市全体の数字を一つ覚えて終わりにしないために、つくば市の成約で差が出ている条件を順に見ます。区域、地区、築年、道路、間取り、改装の有無です。

取引がいちばん多いのは市街化調整区域。中央値はいちばん低い

つくば市の戸建てを用途地域で分けると、成約がいちばん多いのは市街化調整区域です。そして中央値がいちばん低いのも市街化調整区域です。件数と値段が、同じ区域で逆の順位になっています。

中央値がいちばん高いのは第２種住居地域でした。ここが分かれ目です。つくば市の戸建て市場は、市街化区域の住宅地と調整区域の2つに分かれています。

市全体の中央値は、この2つを混ぜた数字です。どちらの側にいるかで、見るべき成約が変わります。

市街化調整区域は、都市計画法で市街化を抑える区域と決められています。新しく家を建てるには原則として許可が要り、いま建っている家の建て替えでも許可が要る場面があります。買い手にとっては「買ったあとに建て替えられるか」が最初の関心事です。

ここが分からないまま売り出すと、見に来た人が市役所に問い合わせる段階で止まります。売る側が先に市の開発許可の窓口で確かめ、建て替えの条件を書面で用意しておくと、話が前に進みます。調整区域の売り方は、市街化調整区域の家・土地を売る にまとめています。

建築士の視点

調整区域の家で最初に確かめたいのは、その家がどの許可で建ったかです。建築当時の許可の種類で、建て替えのときに同じ用途・同じ規模で建てられるかが変わります。

検査済証や当時の確認済証が手元にあれば、そこに手がかりがあります。無ければ、市または県の建築指導の窓口で台帳の記載を照会できます。売り出す前に済ませておくと、買い手の住宅ローンの審査も止まりにくくなります。

地区で中央値が大きく違う。春日が高く、高見原が低い

つくば市で戸建ての成約が多い地区は、多い順に松代、谷田部、みどりの、並木、花畑です。一方で中央値がいちばん高い地区は春日、いちばん低い地区は高見原でした。件数の多い地区と、値段の高い地区は重なっていません。

春日は、中古マンションの成約が多い地区にも入っています。戸建てとマンションの両方が動いている地区は、比べる事例を見つけやすい地区です。逆に成約の少ない地区では、1件の取引が相場の見え方を大きく動かします。

査定を頼むとき、自分の家がどの地区の成約と比べられているかを聞いてください。春日と高見原の差を考えると、隣の地区の成約で値付けされた金額はそのまま受け取れません。地区をまたぐ比較には、理由の説明を求めてください。

直近1年、戸建てはやや下がり、マンションははっきり上がった

つくば市の直近1年の中央値を前の1年と比べると、戸建てはやや下がりました。中古マンションは、はっきり上がっています。向きが逆です。

ここから読めるのは、戸建ての査定で「前の1年」の成約を根拠にされると、いまより高い数字が出やすいことです。高い査定は気持ちがいいですが、売り出してから下げる流れを作ります。査定の根拠が直近1年の成約かどうかを、必ず確かめてください。

マンションを持っている人は、逆の注意が要ります。古い成約を根拠にした査定は、いまの水準より低く出る可能性があります。直近の成約を使っているかは、どちらの物件でも聞く価値があります。

先の動きは、データからは分かりません。「待てば戻る」「もっと上がる」は、どちらも予測です。売る時期は、住み替えや相続などの事情で決めるのが堅実です。

戸建ては築46年以上で、築10年以内の3分の1以下まで下がる

つくば市の戸建てを築年で分けると、築46年以上の中央値は築10年以内の3分の1以下です。下がり方は一定ではなく、いちばん大きな段差は築31〜45年から築46年以上に移るところにあります。築30年を過ぎても下がり続け、築46年を境に大きく落ちる形です。

建築士の視点

築46年以上の家は、1981年6月に始まった新耐震基準より前の建築確認で建っています。買い手が住宅ローン控除を使うには、耐震基準に適合する証明が要ります。この段差の大きさには、制度の境目が重なっていると見ています。

築40年前後の家を売るなら、耐震診断を受けた記録や、増改築の図面を先に探してください。書類が無くても売れますが、あれば買い手の不安を一つ減らせます。建物の価格が土地の価格に近づいている段階では、こうした情報が値段の差になります。

戸建ての値段は、建物より先に土地の条件で決まる部分が大きいです。建物の前に確かめることは、戸建てを売る（建物より先に確かめる3つのこと） にまとめています。

前面道路の幅で、同じ戸建てでも中央値が分かれる

つくば市の戸建ての成約は、前面道路の幅でも中央値に差が出ています。区分は6m以上、4〜6m、4m未満の3つです。同じ地区、同じ築年でも、道路の幅で値段が変わっています。

建築基準法では、建物の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。前面道路が4m未満の家は、建て替えのときに敷地の後退が要ります。道路の種類によっては、建て替え自体ができないこともあります。

道路の幅は、公図や購入時の重要事項説明書で確かめられます。4m未満なら、過去に後退して建てたかどうかも調べておいてください。査定の前に伝えておくと、道路を理由にしたあとからの値引きを防げます。

マンションは竹園・吾妻・研究学園・春日・学園南に集まる。3LDKが中心

つくば市の中古マンションの成約が多い地区は、多い順に竹園、吾妻、研究学園、春日、学園南です。戸建ての成約が多い地区とは、春日を除いて重なりません。マンションの相場は、まずこの5地区の成約を見るのが近道です。

間取りは3LDKがいちばん多く、次が4LDKです。3LDKの部屋を売るなら比べる事例は多く、値付けの根拠を作りやすいです。それ以外の間取りは事例が少ないので、1㎡あたりの中央値44万円を物差しに使います。

築年の落ち方は、戸建てと違います。中古マンションは築21〜30年から築31〜45年に移るところで中央値がいちばん大きく落ちます。築31〜45年の中央値は、築10年以内の半分以下です。

築20年台の部屋を持っている人は、この段差の手前にいます。管理組合の修繕の履歴と長期修繕計画を手元にそろえ、建物の状態を書面で示せるようにしておいてください。築年の段差を越えるとき、買い手が見るのは建物全体の手入れです。

改装については、答えが出ています。つくば市では、改装済みのマンションの中央値は未改装より高くありません。売るために内装を新しくしても、かけた費用が価格に乗らない市場です。

壊れている箇所の修理は別ですが、見た目のための工事は買い手に任せるほうが損をしにくいです。判断の基準は、売る前にリフォームすべきか にまとめています。

土地は流星台が高く、安食が低い。市全体の単価をそのまま使わない

つくば市の土地の成約は823件です。1㎡あたりの中央値は2.7万円でした。

ただし地区の差が大きく、単価が高い地区は流星台、低い地区は安食です。市全体の中央値を自分の土地に当てると、どちらの地区でも外れます。

土地の値段は、そこに家を建てられるかで大きく変わります。つくば市は戸建ての成約がいちばん多い区域が市街化調整区域なので、土地も区域の確認が先です。調整区域の土地は、建てられる人と用途が限られるぶん、買い手の数が減ります。

境界が確定していない土地は、買い手が面積を確定できず、契約に進みにくいです。測量には日数がかかるので、売ると決めた時点で始めてください。土地の準備は、土地を売る（境界確定と、古家付きか更地か） にまとめています。

つくば市で家を売る進め方と、かかるお金

売る順番そのものは、どの市でも同じです。つくば市で違うのは、最初の「相場の位置を知る」段階で確かめることが2つ増える点です。自分の家の用途地域と、地区の直近1年の成約です。

用途地域は市の都市計画の窓口で、地区の成約は不動産情報ライブラリで自分でも引けます。この2つを手元に置いてから査定を頼むと、出てきた金額の根拠を自分で検算できます。査定額の高さではなく、使った成約の地区と時期で会社を選んでください。

かかるお金は、仲介手数料、登記の費用、印紙税、利益が出たときの税金です。内訳の出し方は、不動産売却でかかる費用の一覧 にまとめています。調整区域の家は買い手が限られるので、仲介と買取の両方の金額を並べてから決めるのが安全です。