水戸市の不動産売却・査定｜戸建て中央値2,200万円・成約934件

水戸市は戸建てと土地が中心。中古マンションの取引は少ない

国土交通省の不動産情報ライブラリで、水戸市の成約データを集計しました。取引がいちばん多いのは戸建てで、土地が続きます。中古マンションはいちばん少なく、戸建てとの差はかなり開いています。

戸建ては934件で、中央値は2,200万円です。よくある価格帯（真ん中の半分）は1,400万円〜3,200万円でした。中古マンションは224件で、中央値は1,750万円です。

マンションを売る人は、比べられる成約が少ない点に気をつけてください。似た条件の事例が数件しかないと、査定額の根拠が薄くなりがちです。どの成約と比べたのかを、会社ごとに聞いておくと安心です。

直近1年で、戸建てとマンションの値動きが逆になった

直近1年の中央値を前の1年と比べると、戸建てははっきり上がりました。中古マンションは反対に、はっきり下がっています。同じ水戸市の中でも、種類によって向きが違います。

ただ、1年分の中央値は、その年に売れた物件の顔ぶれでも上下します。「戸建ては今が高い」「マンションは待てば戻る」とは、このデータだけでは言い切れません。売る時期は、自分の物件に近い成約の動きを見て決めてください。

中古マンションは、築30年を超えたところで値段が大きく落ちる

水戸市の中古マンションは、築31〜45年の中央値が築10年以内の3分の1以下です。いちばん大きく落ちるのは、築21〜30年から築31〜45年に移るところでした。築20年台のうちと築30年を超えてからでは、査定の前提が変わります。

面積あたりの単価は、中央値で25万円/㎡です。築年数が近い成約と単価で並べると、自分の部屋の位置が見えてきます。

改装しても、水戸市では価格に乗っていない

改装済みのマンションの中央値は、未改装より高くありませんでした。改装される部屋は古いものが多い、という事情も混ざっています。それでも、改装費を売値で取り戻せる市場とは読めません。

売る前に手を入れるかどうかは、査定で「現況のまま」と「直した場合」の差を聞いてからで間に合います。考え方は売る前にリフォームすべきかにまとめています。

成約は南町・白梅・城南・大町・宮町に集まる

中古マンションの成約が多い地区は、多い順に南町・白梅・城南・大町・宮町です。間取りは3LDKがいちばん多く、2LDKが続きます。比べる事例を探すときは、この5地区と3LDK・2LDKの成約から当たるのが近道です。

これ以外の地区や間取りの部屋は、事例がさらに限られます。その場合は、築年数と単価をそろえて比べる範囲を広げることになります。準備の全体は中古マンションを売るで整理しています。

戸建ての中央値は、市街化調整区域がいちばん高い

戸建てを用途地域ごとに分けると、中央値がいちばん高いのは市街化調整区域でした。いちばん低いのは第１種低層住居専用地域です。取引がいちばん多いのも、この第１種低層住居専用地域でした。

調整区域が高い理由は、このデータからは分かりません。敷地が広い物件が多いなど、別の条件が混ざっている可能性もあります。調整区域は建て替えに許可が要ることがあるので、市街化調整区域の家・土地を売るで条件を確かめてください。

第１種低層住居専用地域は取引が多く、比べる成約が集まりやすい地域です。中央値が低いからといって、売れにくいわけではありません。同じ地域の近い条件の成約と比べるのが先です。

戸建ては築46年以上で、築10年以内の半分を下回る

戸建ての中央値は、築46年以上になると築10年以内の半分以下まで下がります。いちばん大きく落ちるのは、築31〜45年から築46年以上に移るところでした。マンションが大きく落ちる時期より、あとに来ます。

築40年台の家は、ちょうどこの境目の手前にあります。ただ、建物が古くなっても土地の条件は残ります。古家を残すか更地にするかは、更地で売るか、古家付き土地のまま売るかを参考にしてください。

前面道路の幅でも、戸建ての中央値に差がある

水戸市の戸建てを前面道路の幅で分けると、6m以上・4〜6m・4m未満で中央値に差が出ています。道路は、売る側があとから変えられない条件です。

建築基準法では、建物の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります。4m未満の道路に面した家は、建て替えのときに敷地を下げる「セットバック」が要ることがあります。建てられる面積が減るため、買い手はこの点を確かめてきます。

査定の前に、前面道路の幅と、セットバック済みかどうかを確かめておきましょう。購入時の重要事項説明書に書かれていることが多いです。

笠原町と双葉台で、戸建ての値段が大きく違う

戸建ての成約が多い地区は、多い順に元吉田町・千波町・笠原町・酒門町・堀町です。中央値が高いのは笠原町で、低いのは双葉台でした。地区で大きく違うため、市全体の中央値は目安にしかなりません。

土地は648件で、㎡単価の中央値は2.7万円/㎡です。地区別では笠原町が高く、下野町が低くなっています。土地や古家付きで売るなら、同じ地区の単価から見てください。

元吉田町や千波町のように成約が多い地区は、近い事例を探しやすい地区です。成約が少ない地区では、条件の近い周りの地区の事例も合わせて比べることになります。

水戸市で売るときの順番とお金

まず、自分の家が上のどの条件に当てはまるかを書き出します。種類、築年数、用途地域、前面道路の幅、地区の5つです。そのうえで複数の会社に査定を頼み、どの成約と比べたかを聞き比べます。

売るときには、仲介手数料や登記の費用などがかかります。項目ごとの中身は不動産売却でかかる費用の一覧にまとめています。