兵庫県宝塚市の不動産売却｜成約最多は中古マンション。築年の落ち方と地区差を実データで読む

宝塚市でいちばん多く売れているのは中古マンション。戸建てが二番目

国土交通省の不動産情報ライブラリで、宝塚市の実際の成約を見ました。最も多いのは中古マンションで1,524件、次が戸建ての1,195件です。土地だけの成約は310件にとどまります。

中古マンションの中央値は2,300万円で、面積あたりでは29万円/平方メートルです。戸建ての中央値は3,800万円で、成約の真ん中の半分は2,300万円から4,800万円の間に入っています。

マンションを売る人にとっては、比べる相手の成約が見つけやすい市です。戸建ても件数は多く、地区を絞っても事例が残りやすいほうです。

マンションの値段は、築31〜45年の帯に入ったところで大きく下がる

宝塚市の中古マンションは、築10年以内に比べて築46年以上の中央値が3分の1以下まで下がります。下がり方の段差がいちばん大きいのは、築21〜30年から築31〜45年に移るところです。

築30年を少し過ぎた部屋は、すでに大きな段差を越えた後の値段で比べられます。築25年前後の部屋なら、この段差の手前にいることになります。

ただし、同じ築年でも管理の状態や修繕の履歴で値段は変わります。築年数だけで売る時期を決めず、査定で今の値段を確かめてから判断してください。

改装済みの部屋でも、中央値は未改装より高くなかった

宝塚市の中古マンションでは、改装済みの中央値が未改装を上回っていません。改装しても、それが値段に表れにくい市場と読めます。

改装される部屋は築年数が古いことが多く、その影響も混ざっています。それでも、工事費を上乗せして取り戻せる前提は置かないほうが安全です。

売る前に手を入れるかは、今のままの査定額と、直した場合の査定額を両方聞いてから決めます。考え方は 売る前にリフォームすべきか にまとめています。

3LDKの成約が最も多く、4LDKも二番目に多く動いている

宝塚市のマンションで、成約がいちばん多い間取りは3LDKでした。二番目は4LDKで、部屋数の多い間取りも多く取引されています。

3LDKや4LDKの部屋なら、同じ間取りの成約を比べる相手にしやすいです。同じ棟や近くの棟で、同じ間取りが最近いくらで成約したかを担当者に出してもらってください。

すみれガ丘・栄町・武庫川町。マンションの成約が集まる地区

中古マンションの成約が多い地区は、多い順にすみれガ丘・栄町・武庫川町・中山五月台・逆瀬台です。この五つの地区に部屋があるなら、近い条件の成約は探しやすいはずです。

査定額を比べるときは、同じ地区の成約を何件根拠にしたかを各社に聞いてください。根拠の件数が少ない査定は、数字のぶれが大きくなりがちです。

マンションならではの準備は 中古マンションを売る で整理しています。

中山五月台と逆瀬台は、戸建てとマンションの両方で成約が多い

中山五月台は、戸建ての成約数で三番目、マンションで四番目に入りました。逆瀬台も、マンションの成約数で五番目に入っています。

一つの地区で戸建てとマンションの両方が動いていると、買い手の側も両方を見比べています。戸建てを売るなら、近くのマンションの成約価格も頭に入れておくと、買い手の目線がつかみやすくなります。

安倉北は戸建ての成約数も中央値も先頭。逆瀬台は中央値が最も低い

戸建ての成約が多い地区は、多い順に安倉北・山手台東・中山五月台・御殿山・高司です。安倉北は成約数で一番目に入り、戸建ての中央値も最も高い地区でした。

一方、戸建ての中央値が最も低い地区は逆瀬台です。同じ宝塚市の戸建てでも、地区で値段の水準が大きく違います。

市全体の中央値3,800万円を、そのまま自分の家に当てはめるのは危ういです。売り出し価格は、自分の地区の成約から組み立ててください。

戸建ての大きな下げは、築46年以上の帯に入ってから

宝塚市の戸建ては、築10年以内に比べて築46年以上の中央値が半分以下になります。段差がいちばん大きいのは、築31〜45年から築46年以上に移るところです。

マンションの大きな段差は築31〜45年の帯で来ていました。戸建ては、それより一つ後の帯で大きく下がっています。

築46年以上の家は、建物よりも土地の値段で見られることが増えます。古い家を残して売るか壊して売るかは、更地で売るか、古家付き土地のまま売るか を参考にしてください。

取引の中心は第１種低層住居専用地域。中央値の上と下は別の用途地域

宝塚市で取引がいちばん多い用途地域は、第１種低層住居専用地域でした。戸建ての中央値が最も高いのは第２種中高層住居専用地域、最も低いのは第１種住居地域です。

取引の多い地域と、値段の高い地域・低い地域が一致していません。中央値の差の理由は、このデータからは分かりません。

土地の広さや築年数など、用途地域以外の条件が重なっていることもあります。用途地域の名前だけで判断せず、同じ用途地域の近くの成約と並べて見てください。

前の道が4m未満か、4〜6mか、6m以上か。戸建ての中央値はここでも分かれる

宝塚市の戸建ては、前面道路の幅で中央値に差が出ています。区分は4〜6m・6m以上・4m未満の三つです。

建築基準法では、建物の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります。4m未満の道に面した敷地は、建て替えのときに道路の中心から2mまで下がることがあります。

建築士の視点

道路の幅は、売る側が後から変えられない条件です。前面道路が4m未満なら、その道が建築基準法上の道路かどうかを先に市の窓口で確かめてください。

道路の扱いが分からないままだと、買い手のローン審査で話が止まることがあります。分かっていることを先に伝えるほうが、値引きの材料にされにくくなります。

建て替えができない土地の売り方は、再建築不可物件を売る にまとめています。

直近1年、戸建てはやや下向き。マンションはほぼ横ばい

前の1年と比べると、直近1年の戸建ての中央値はやや下がりました。中古マンションの中央値は、ほぼ横ばいです。

同じ宝塚市でも、戸建てとマンションで動きが違います。戸建てを売るなら、上がる前提で高めに出すと反応が出ないまま時間がたつことがあります。

査定額が会社ごとに違うときは、直近何か月の成約を根拠にしたかを聞いてください。古い時期の成約が多い査定は、今の水準より高めに出ていることがあります。

高司は土地の単価が最も高く、山手台東は最も低い。どちらも戸建ての成約が多い

宝塚市の土地だけの成約は310件で、㎡単価の中央値は18万円/平方メートルです。単価が高い地区は高司、低い地区は山手台東でした。

高司と山手台東は、どちらも戸建ての成約が多い五地区に入っています。戸建ての取引が多い地区の中でも、土地の値段の水準は大きく違います。

築年数の古い戸建てを売るなら、自分の地区の土地の単価も一緒に確かめておきます。査定額のうち、どこまでが土地の値段なのかが読みやすくなります。

宝塚市で査定を頼むとき、担当者に聞いておくこと

まず、自分の地区と同じ種類の成約を何件、根拠に使ったかを聞きます。宝塚市は地区によって戸建ての値段も土地の単価も大きく違うためです。

次に、マンションなら改装の有無で査定額が変わるか、戸建てなら前面道路の扱いをどう見たかを聞いてください。この二つは、宝塚市のデータで差が出ていたところです。

仲介手数料や税金など、売るときにかかるお金の全体は 不動産売却でかかる費用の一覧 にまとめています。