兵庫県西宮市の不動産売却｜マンションが最多。築年の段差と地区の差を実データで読む

西宮市の売却は、まず中古マンションの相場から見る

国交省の不動産情報ライブラリで、西宮市で実際に成約した取引を見ていきます。いちばん多いのは中古マンションの2,908件です。戸建ては1,988件で、土地だけの取引は470件と三つの中で最も少なくなっています。

マンションの中央値は3,300万円で、広さあたりでは45万円/㎡です。戸建ての中央値は4,300万円で、真ん中の半分は2,600万円〜6,000万円に入ります。

この幅のどこに自分の家が入るかは、築年数と地区で大きく変わります。取引の多いマンションから順に見ていきます。

築21〜30年のマンションは、次の築年の帯との差を査定で確かめる

西宮市の中古マンションは、築21〜30年から築31〜45年へ移るところで中央値がいちばん大きく落ちます。築46年以上になると、築10年以内の半分以下です。

つまり、築30年前後の部屋は、どちらの帯の成約と比べられるかで査定額が変わりえます。査定を受けたら、根拠にした成約の築年数を聞いてください。

自分より古い帯の事例ばかりで組まれた査定なら、近い築年の事例も出してもらうよう頼めます。マンション売却の準備の全体は 中古マンションを売る にまとめています。

改装済みでも中央値は上がっていない。売る前の工事は急がない

西宮市の中古マンションでは、改装済みの中央値が未改装より高くありません。工事にかけた費用が、売値にそのまま乗っていない市場だと読めます。

ただ、改装済みの部屋は築年数が経った物件に多い、という事情も考えられます。改装そのものが損だとまでは、このデータからは言い切れません。

売る前に工事を決める必要はありません。現況のままの査定額と、直した場合の見込みを両方聞いてから判断できます。考え方は 売る前にリフォームすべきか で整理しています。

マンションの成約は高須町と西宮浜が先頭。3LDKと2LDKで事例を探す

西宮市でマンションの成約が多い地区は、多い順に高須町・西宮浜・上甲子園・甲子園口・神園町です。間取りでは3LDKがいちばん多く、2LDKが続きます。

この地区のこの間取りなら、近い条件の成約が見つかりやすいということです。同じ地区・同じ間取りの事例が何件あるかを、担当者に聞いてみてください。

それ以外の地区や間取りでは、比べる事例が少なくなります。その場合は、どの成約を基準にして、どこを差し引いたのかを確かめます。

直近1年で上がったのはマンションのほう。戸建てはほぼ前の年のまま

直近1年の中古マンションの中央値は、前の1年に比べてやや上がっています。戸建ての中央値は、ほぼ横ばいです。

上向きの数字は、売り時の判断材料のひとつにはなります。ただ、1年ごとの中央値は、その年に売れた物件の顔ぶれでも動きます。

査定額が、これから上がる分まで先に見込んでいないかは確かめてください。売り出し価格の根拠は、すでに成約した事例です。

戸建ては北六甲台が成約最多。ただし中央値は低いほうの地区

西宮市で戸建ての成約が多い地区は、多い順に北六甲台・上大市・甲子園口・段上町・仁川町です。中央値は上甲東園が高く、北六甲台が低くなっています。

成約がいちばん多い地区が、中央値ではいちばん低いということです。市全体の4,300万円を、そのまま自分の家に当てはめないでください。

北六甲台の家なら、同じ地区の成約が多いぶん、比べる相手には困りません。査定では、地区内のどの成約を物差しにしたかを聞いてください。

築31〜45年の戸建ては、建物の手入れの記録をそろえておく

西宮市の戸建ては、築31〜45年から築46年以上へ移るところで中央値がいちばん大きく落ちます。築46年以上の中央値は、築10年以内の半分以下です。

私は、築45年までの家は建物もまだ値段の一部として見られている、と読んでいます。屋根や外壁、水回りを直した時期が分かる書類があれば、査定の前にそろえておいてください。

築46年以上の家は、建物より土地の条件で値段が決まりやすいと考えられます。その場合に見られるのが、次の用途地域と道路です。

用途地域と前面道路。家の条件のうち、あとから変えられないところ

戸建ての中央値がいちばん高い用途地域は近隣商業地域で、いちばん低いのは第２種中高層住居専用地域です。取引がいちばん多いのは、第１種中高層住居専用地域でした。

自分の家がどの用途地域にあるかは、市の都市計画の窓口で確かめられます。査定の前に分かっていれば、同じ用途地域の事例と比べてもらえます。

前面道路の幅でも、戸建ての中央値に差が出ています。区分は4m未満・4〜6m・6m以上の三つです。

建築基準法では、建物の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります。4m未満の道は、建て替えのときに敷地を後退させることがあります。

その道が建築基準法上の道路にあたらないと、建て替えそのものができない場合もあります。扱いは 再建築不可物件を売る にまとめています。

土地だけの成約は少ない。甲風園は単価が高く、名塩さくら台は低い

西宮市で土地だけが売れた取引は470件で、㎡単価の中央値は32万円/㎡です。地区で見ると、単価は甲風園が高く、名塩さくら台が低くなっています。

件数が少ないので、近くで比べられる成約が見つからないこともあります。査定では、どの地区の成約を基準にしたかを必ず聞いてください。

境界が決まっていない土地は、買い手が見つかってから止まりやすいです。測量や古家の扱いは 土地を売る で整理しています。

査定を頼む前に、西宮市の家で手元にまとめておくこと

まず、物件の種類と築年数、地区の名前を書き出します。戸建てや土地なら、用途地域と前面道路の幅も加えます。

この記事で見たとおり、西宮市ではこれらの条件で比べる成約が変わります。複数の会社に査定を頼み、それぞれ根拠にした成約を並べて比べてください。

売ったあとに手元にいくら残るかは、費用と税金を引いてから考えます。かかるお金の全体は 不動産売却でかかる費用の一覧 にまとめています。