兵庫県姫路市の不動産売却｜戸建てと土地が中心。地区・築年・用途地域で値段を読む

姫路市の成約は戸建てが先頭で、土地が二番目。中古マンションは三つの中で最も少ない

国交省の不動産情報ライブラリで姫路市の成約を見ると、件数がいちばん多いのは戸建てです。戸建ては2,203件で、中央値は1,900万円でした。

次に多いのが土地だけの取引で、1,163件あります。中古マンションは989件で、三つの中ではいちばん少なくなっています。

戸建ての真ん中の半分は、700万円から2,900万円の間に入ります。中央値だけで自分の家を判断せず、この幅のどのあたりかを考えてください。

戸建ての事例を探すなら、網干区・飾磨区・広畑区・勝原区・大津区から

戸建ての成約が多い地区は、多い順に網干区・飾磨区・広畑区・勝原区・大津区です。この5地区の家なら、近い条件の成約を担当者が見つけやすくなります。

ただし、戸建ての中央値は地区によって大きく違います。高いのは田寺で、低いのは四郷町でした。

市全体の中央値を、そのまま自分の家に当てはめないでください。査定では、同じ地区か近い地区の成約を根拠として並べてもらってください。

姫路市の戸建ては、築46年以上の帯に入るところで値段がいちばん落ちる

戸建てを築年数の帯で分けると、築46年以上の中央値は築10年以内の3分の1以下です。帯をまたぐ中で最も大きく下がるのは、築31〜45年から築46年以上に移るところでした。

築46年以上の家は、建物の値段がほとんど残らず、土地の値段が中心になります。古い家を残して売るか壊して売るかは、更地で売るか、古家付き土地のまま売るか で判断の材料を整理しています。

いま築31〜45年の帯に入っている家なら、査定は今の帯と次の帯の成約を分けて見せてもらってください。売る時期を考えるときの材料になります。

用途地域で見ると、高いのは第１種中高層住居専用地域。取引が多いのは第１種住居地域

用途地域ごとに見ると、戸建ての中央値がいちばん高いのは第１種中高層住居専用地域でした。いちばん低いのは市街化調整区域です。

取引の件数がいちばん多い用途地域は、第１種住居地域です。この地域の家なら、比べられる成約が見つかりやすいと言えます。

市街化調整区域は、原則として許可なく家を建てられない区域です。建て替えができるかどうかで、買い手の数が変わります。

自分の家がどの区域かは、市の都市計画の窓口で確かめられます。調整区域だった場合の売り方は、市街化調整区域の家・土地を売る にまとめています。

家の前の道の幅でも、姫路市の戸建ての中央値に差が出ている

前面道路の幅を6m以上・4〜6m・4m未満の三つに分けると、戸建ての中央値はそれぞれ違う値になります。道の幅は、売る側があとから変えられない条件です。

建築基準法では、家を建てる敷地は幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります。幅4m未満の道に面した家は、建て替えのときに敷地の一部を道として下げるよう求められることがあります。

下げた分だけ、建てられる面積が減ります。購入時の重要事項説明書に、道路の種類と後退の有無が書かれていないか見ておいてください。

戸建ては直近1年でやや上向き、マンションははっきり下向き。同じ市でも向きが逆

直近1年の中央値を前の1年と比べると、戸建てはやや上がっています。中古マンションは、はっきり下がりました。

戸建ての上向きは、やや上がった程度です。この先も上がる前提で、売り出し価格を高く置くのは避けてください。

マンションは成約が三つの中で最も少なく、どんな部屋が売れたかでも中央値が動きます。査定額がどの時期の成約を根拠にしているかは、必ず聞いてください。

中古マンションの成約は飾磨区・増位新町・東今宿・北条・城東町に多い

中古マンションの成約が多い地区は、多い順に飾磨区・増位新町・東今宿・北条・城東町です。この地区の部屋なら、同じ地区で築年の近い成約を比べる相手にできます。

面積あたりの単価は、中央値で17万円/㎡です。広さの違う部屋と比べるときは、総額よりこの単価で見るほうが比べやすくなります。

マンションも戸建てと同じく、築46年以上の中央値は築10年以内の3分の1以下です。最も大きく下がるのも、築31〜45年から築46年以上に移るところでした。

姫路市のマンションは3LDKと2LDKの成約が中心。改装済みかどうかでも差がある

間取りでいちばん成約が多いのは3LDKで、次が2LDKです。この二つの間取りなら、比べられる事例が多くなります。

改装済みのマンションは、未改装より中央値が高くなっています。ただ、改装にかけた費用がそのまま値段に上乗せされるとは限りません。

売る前に工事をするかどうかは、査定のときに「直した場合と今のままで、いくら違うか」を聞いてから決めてください。戸建てと違って管理費や修繕積立金も見られるので、準備は 中古マンションを売る にまとめています。

土地は戸建てに次ぐ取引の多さ。単価は広畑区高浜町が高く、飾東町が低い

土地だけの成約は1,163件で、単価の中央値は5.6万円/㎡です。戸建てに次いで取引が多く、土地を探す人がいる市場だと読めます。

ただ、㎡単価は地区で水準が違います。高いのは広畑区高浜町で、低いのは飾東町でした。

売り出し価格は、市全体の単価ではなく近い地区の成約で決めてください。境界が決まっていない土地は買い手が慎重になるので、測量を含めた準備は 土地を売る で確かめられます。

姫路市で売り出すまでの順番。費用や手続きの細かい話は別の記事で

最初に、自分の家が種類・地区・築年の帯・用途地域・前面道路のどこに当てはまるかを書き出します。この記事で見た違いは、ほぼこの五つで説明できます。

次に、複数の会社に査定を頼み、どの成約を根拠にしたかを並べて比べます。金額の大きさより、根拠を地区と築年で示せるかを見てください。

仲介手数料や税金など、手元に残る金額の計算は 不動産売却でかかる費用の一覧 にまとめています。