兵庫県尼崎市の不動産売却｜戸建てとマンションの成約が中心。築年の境目と地区差で読む

尼崎市は戸建てとマンションの二本立て。土地だけの成約は三つの中で最も少ない

国交省の実成約データで尼崎市を見ると、件数の先頭は戸建ての2,198件です。中古マンションが2,051件でそれに続きます。土地だけの成約は559件で、三つの中ではいちばん少なくなっています。

戸建ての中央値は3,200万円で、真ん中の半分は1,500万円〜4,400万円に入ります。中古マンションの中央値は2,500万円、面積あたりでは39万円/平方メートルです。

家とマンションのどちらを売る人にも、比べられる成約がそれなりにある市です。逆に土地だけで売る場合は、近い事例が少ない前提で値付けを考えます。

値段が大きく落ちる築年の帯が、戸建てとマンションで一段ずれている

尼崎市の中古マンションは、築21〜30年から築31〜45年へ移るところで中央値がいちばん大きく落ちます。戸建ては一段遅く、築31〜45年から築46年以上へ移るところが最大の段差です。

どちらも、築10年以内と比べると築46年以上の中央値は3分の1以下です。行き着く先は同じでも、大きく下がる時期が違います。

マンションを持っていて築年が21〜30年の帯にあるなら、次の帯に入る前に一度査定を取っておく手もあります。戸建ては、築31〜45年の帯のうちに今の値段を確かめておくと判断しやすくなります。

マンションは直近1年ではっきり上向き。戸建ては小幅な上向きにとどまる

直近1年の中央値を前の1年と比べると、中古マンションははっきり上がっています。戸建てもやや上がっていますが、マンションほどの動きではありません。

この上がり方を、自分の部屋の値上がりとそのまま読まないでください。中央値は、その年に売れた部屋の築年や広さの組み合わせでも動きます。

査定を受けたら、根拠にした成約がどの時期のものかを聞いてください。直近の上向きを見込んだ額なのか、それより前の成約を土台にした額なのかで、売り出し価格の決め方が変わります。

上坂部・潮江・東難波町。マンションの成約が集まる地区で比べる相手を探す

尼崎市で中古マンションの成約が多い地区は、多い順に上坂部・潮江・東難波町・南塚口町・南武庫之荘です。この5地区の部屋なら、近い条件の事例を探しやすい立場にあります。

いちばん強い比較材料は、同じ棟で最近売れた部屋です。それが無ければ、同じ地区で築年の帯と間取りが近い部屋を並べます。

5地区に入っていないマンションは、比べる相手が少なくなります。その場合は査定額の根拠に、どの地区のどんな部屋を使ったかを必ず聞いてください。

3LDKが最多で2LDKが続く。改装済みの中央値は未改装より上

尼崎市のマンションの成約は、3LDKがいちばん多く、2LDKが次です。この二つの間取りは比べる部屋が多いので、査定の根拠を細かく出してもらいやすくなります。

改装済みの部屋の中央値は、未改装より高く出ています。ただ、改装にかけた費用がそのまま値段に乗るとは限りません。

売る前に手を入れるかどうかは、工事の見積もりを取る前に査定で聞くほうが早いです。直した場合と今のままで値段がどう変わるか、担当者に両方出してもらってください。考え方は 売る前にリフォームすべきか にまとめています。

東園田町から西立花町まで。戸建ての成約が多い5地区と、塚口町・西難波町の開き

戸建ての成約が多い地区は、多い順に東園田町・南武庫之荘・武庫之荘・南塚口町・西立花町です。南武庫之荘と南塚口町は、マンションの成約でも上位に入っています。

戸建ての中央値は、塚口町が高く、西難波町が低く出ています。同じ尼崎市でも地区で大きく違うので、市全体の中央値は自分の家の値段の目安になりません。

地区の中央値は、その地区で売れた家の広さや築年をまとめた結果です。値付けでは、自分の地区の成約を先に見て、それが少なければ隣の地区から条件の近い家を探します。

第１種中高層住居専用地域に取引が集まり、戸建ての中央値は第２種中高層が最も高い

用途地域別に見ると、尼崎市で取引がいちばん多いのは第１種中高層住居専用地域です。戸建ての中央値がいちばん高いのは第２種中高層住居専用地域でした。

戸建ての中央値がいちばん低いのは、第２種住居地域です。住宅のほかに店や事務所も建てられる地域で、住む人が周りの建物を気にすることがあります。

自分の家の用途地域は、市の都市計画の窓口や都市計画図で確かめられます。査定のときに伝えると、同じ用途地域の成約と比べた根拠を出してもらえます。

前面道路が4m未満の戸建ては、買い手が建て替えの条件を先に気にする

尼崎市の戸建ての中央値は、前面道路の幅でも差が出ています。区分は4〜6m・6m以上・4m未満の三つです。

建築基準法では、家を建てる敷地は幅4m以上の道路に2m以上接する必要があります。4m未満の道に面した家は、建て替えのときに敷地の一部を道路として下げることがあります。

前面道路が4m未満なら、道路の種類と、以前に下げたことがあるかを先に確かめてください。建て替えができない土地だった場合の進め方は、再建築不可物件を売る にまとめています。

土地の㎡単価は塚口本町が高く、大庄北が低い。古い戸建ても土地の値段で見られる

土地だけの成約は559件で、㎡単価の中央値は23万円/平方メートルです。地区別では、塚口本町が高く、大庄北が低く出ています。

築46年以上の戸建ては、建物よりも土地の値段で見られることが多くなります。そのため、土地の単価の地区差は古い家の売値にも出てきます。

古い家を残して売るか、壊して更地にするかは、地区の単価と解体の費用を並べてから決めます。判断の分かれ目は 更地で売るか、古家付き土地のまま売るか で整理しています。

尼崎市で売り出すまでに、手元でそろえておく三つのこと

一つ目は、自分の物件がどの築年の帯に入るかです。マンションと戸建てで大きく落ちる帯が違うので、ここで売る時期の考え方が変わります。

二つ目は、地区と用途地域です。三つ目は、戸建てなら前面道路の幅です。この三つを先に伝えると、査定の根拠を比べやすくなります。

査定は複数の会社に頼み、額の大小より根拠を見比べてください。手数料や税金など、売るときにかかるお金の全体は 不動産売却でかかる費用の一覧 にまとめています。マンションならではの準備は 中古マンションを売る を見てください。