兵庫県明石市の不動産売却｜大久保町に成約が集まる戸建てとマンション。築年・地区・道路で読む

明石市の成約は戸建てが最多。相場の物差しは戸建てから作る

国土交通省の不動産情報ライブラリで、明石市の実際の成約を見ました。いちばん多いのは戸建てで1,562件、次が中古マンションの1,401件です。土地だけの成約は587件で、三つの中ではいちばん少なくなっています。

戸建ての中央値は3,000万円です。成約の真ん中の半分は1,600万円から4,000万円の間に入っています。

中古マンションの中央値は1,500万円、面積あたりでは22万円/平方メートルです。比べる事例が多いのは戸建てなので、明石市では戸建ての査定のほうが根拠をそろえやすい市場です。

大久保町は、戸建てでもマンションでも成約がいちばん多い町

戸建ての成約が多い地区は、多い順に大久保町・魚住町・二見町・藤江・松が丘です。中古マンションでは、大久保町・二見町・魚住町・大久保町ゆりのき通・小久保と続きます。

大久保町は、戸建てとマンションの両方で先頭に立っています。魚住町と二見町も、両方の上位に入りました。

この町に家や部屋を持っているなら、比べる相手になる成約は見つけやすいはずです。査定のときは、同じ町の直近の成約をいくつ根拠に使ったかを担当者に聞いてください。

太寺と東藤江。戸建ての中央値は地区で大きく違う

戸建ての中央値がいちばん高い地区は太寺で、いちばん低い地区は東藤江でした。同じ明石市の戸建てでも、地区によって値段の水準がはっきり分かれています。

そのため、市全体の中央値3,000万円を自分の家に当てはめるのは危ういです。太寺の家なら市の中央値は低すぎる物差しになり、東藤江の家なら高すぎる物差しになりかねません。

売り出し価格は、自分の家がある地区の成約から組み立ててください。地区内の成約が少ないときは、近い地区の成約を使い、土地の広さや道路の条件の違いを担当者に説明してもらいます。

戸建てもマンションも、築46年以上の帯に入るところで値段がいちばん落ちる

明石市の戸建ては、築10年以内に比べて築46年以上の中央値が3分の1以下です。中古マンションも、同じく3分の1以下まで下がっています。

下がり方の段差がいちばん大きいのは、戸建てもマンションも、築31〜45年から築46年以上へ移るところです。明石市では、二つの種類で同じ境目に大きな段差がついています。

築40年前後の家や部屋を持っていて、売る時期を迷っているなら、この境目を頭に入れておいてください。ただ、建物の状態は一軒ごとに違います。築年数だけで決めず、査定で今の値段を確かめてから判断します。

戸建ての建物のどこを先に確かめるかは、戸建てを売る にまとめています。

戸建ての中央値は工業地域が最も高く、準工業地域が最も低い

用途地域別に見ると、明石市の戸建ての中央値がいちばん高いのは工業地域でした。いちばん低いのは準工業地域です。取引がいちばん多い用途地域は、第１種住居地域でした。

工業地域が最も高い理由は、このデータからは分かりません。土地の広さや建物の新しさなど、用途地域以外の条件が重なっている可能性があります。

工業地域にも準工業地域にも、住宅は建てられます（建築基準法第48条）。用途地域の名前だけで高い・安いを決めず、同じ用途地域の近くの成約と並べて見てください。

前面道路が4m未満・4〜6m・6m以上で、戸建ての中央値が分かれる

明石市の戸建ては、家の前の道の幅で中央値に差が出ています。区分は4m未満・4〜6m・6m以上の三つです。

建築基準法では、建物の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります。4m未満の道に面した敷地は、建て替えのときに道路の中心から2mの位置まで下がることがあります。

建築士の視点

買い手が家を見るとき、建物と同じくらい「将来建て替えられるか」を気にします。前面道路が4m未満なら、その道が建築基準法上の道路かどうかを先に役所で確かめてください。

道路の扱いが分からないまま売り出すと、買い手の住宅ローンの審査で止まることがあります。分かっていることを最初に出すほうが、値引きの材料にされにくくなります。

道路の条件で建て替えができない場合の売り方は、再建築不可物件を売る で整理しています。

直近1年は戸建てもマンションもやや下向き。上がる前提の値付けは避ける

直近1年の中央値は、戸建てもマンションも、前の1年に比べてやや下がっています。明石市では、二つの種類が同じ向きに動きました。

この動きは小幅で、これから下がり続けるという意味ではありません。ただ、相場が上がる前提で高めに売り出すと、反応が出ないまま時間がたつことになります。

査定額が複数社でばらつくときは、それぞれ直近何か月の成約を根拠にしたかを聞いてください。古い時期の成約を多く使った査定は、今の水準より高めに出ていることがあります。

マンションは3LDKが最多、次が2LDK。改装済みかどうかでも差がある

明石市の中古マンションで、成約がいちばん多い間取りは3LDKでした。次が2LDKです。

この二つの間取りなら、比べる事例は集めやすいほうです。同じ棟や近くの棟で、同じ間取りの成約がないかを先に探してもらってください。

改装済みのマンションの中央値は、未改装より高くなっています。ただし、改装にかけた費用がそのまま値段に上乗せできるとは限りません。

売る前に工事をするかどうかは、「直した場合と今のままで、査定額がいくら変わるか」を聞いてから決めても遅くありません。考え方は 売る前にリフォームすべきか にまとめています。

土地の㎡単価は西明石北町が高く、林が低い

明石市の土地だけの成約は587件で、㎡単価の中央値は13万円/平方メートルです。単価が高い地区は西明石北町、低い地区は林でした。

古い戸建ては、建物よりも土地の値段で見られることが多くなります。築46年以上の帯に入る家なら、自分の地区の土地の単価も一緒に確かめておくと、査定額の中身が読みやすくなります。

明石市で売り出す前に、手元でそろえること

査定を頼む前に、まず自分の家がどの地区で、どの用途地域に入り、前面道路の幅が何mかを確かめておきます。この記事で見たとおり、明石市ではこの三つで中央値に差が出ています。

用途地域と道路の扱いは市の窓口で、土地の面積と境界は法務局の図面や購入時の書類で確かめられます。マンションなら、管理費と修繕積立金の額が分かる書面も用意します。

仲介手数料や税金など、売るときにかかるお金の全体は 不動産売却でかかる費用の一覧 にまとめています。マンションの準備の違いは 中古マンションを売る を見てください。