北海道の家売却
苫小牧市の不動産売却・査定｜戸建て中心の市場と地区ごとの違い
編集部
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結論から 苫小牧市の戸建ての中央値は1,300万円で、成約は1,250件です（国交省データ）。取引は戸建てと土地が中心で、中古マンションの成約は少なめです。
苫小牧市の家は、誰が、いくらで買うのか
1どんな人が買うのか
苫小牧市で売れる家は戸建てが中心で、その半分以上が築31年以上です。手ごろな値段の古い戸建てを探す人が、買い手の中心だと私たちは見ています。
苫小牧市で売れた戸建てを、築年数で分けると16%28%56%
- 築10年以内16%
- 築11〜30年28%
- 築31年以上56%
成約のうち戸建ては68%で、中古マンションは7%にとどまります。売れた戸建てのうち築31年以上は56%で、築10年以内は16%です。古い家の取引がこれだけ多いので、値段の手ごろさを重く見る買い手が多いと私たちは考えています。
2だから、この値段
戸建ての真ん中の値段が1,300万円なのは、売れた家に築31年以上の古い家が多いためだと私たちは見ています。
築年数ごとの、売れた値段の真ん中（戸建て）3,100万10年以内
2,400万11〜20年
1,500万21〜30年
910万31〜45年
405万46年以上
築10年以内の真ん中の値段は3,100万円、築21〜30年は1,500万円です。築31〜45年は910万円、築46年以上は405万円まで下がります。件数の多い築31〜45年の値段が、全体の真ん中を引き下げていると考えています。地区でも差があり、高い地区はウトナイ北（2,700万円）、安い地区は有珠の沢町（395万円）です。
3この先、上がりそうか、下がりそうか
地価は上がった地点が多い一方で、家を買う年代の人は減る見込みです。上がるとも下がるとも言い切れないと私たちは見ています。
住宅地の土地の値段は、去年と比べて（1つの点が1か所）
家を買う年代（25〜44歳）の人数の見込み（国の推計）2025年3.4万人
2035年3万人
2045年2.8万人
住宅地の地価は66地点のうち49地点で去年より上がり、下がったのは1地点です。ただ、戸建ての真ん中の値段は前の年より下がりました（−7.1%）。家を買う年代の人は、2045年までに減る見込みです（−16%）。土地の値上がりが家の値段に表れるかは、まだ分からないと私たちは考えています。
「私たちは見ています」「考えています」と書いたところは、下の数字から読んだ見立てです。値段は、国土交通省に届け出られた実際の取引です。土地の値段は地価公示・地価調査、人数は国の将来推計人口（2020年の国勢調査をもとにした推計）から取りました。
見本（愛知県豊橋市の戸建ての例） 
値段の目安レポート（無料）
苫小牧市で売るなら、いくらくらいか
苫小牧市で実際に売れた取引と比べて、土地と建物を分けて計算します。比べた取引も、掛けた数字も、全部レポートに載せます。
苫小牧市の戸建ては中央値1,300万円。真ん中の半分はこの幅に入る
国土交通省の不動産情報ライブラリで、苫小牧市の成約データを見ました。取引がいちばん多いのは戸建てで、次が土地、いちばん少ないのが中古マンションです。
戸建ての成約は1,250件で、中央値は1,300万円でした。安いほうから並べた真ん中の半分は、580万円から2,400万円の間に入ります。
この幅のどこに自分の家が来るかは、築年数・用途地域・道路・地区で変わります。ここからは、苫小牧市のデータで差が出ていたところを順に見ていきます。
築31〜45年と築46年以上の間で、戸建ての値段がいちばん落ちる
戸建ての中央値を築年数の区分で並べると、築46年以上は築10年以内の3分の1以下でした。下がり方は一定ではありません。
いちばん大きく落ちるのは、築31〜45年から築46年以上に移るところです。築45年前後の家を持っている人は、この区切りを頭に入れておいてください。
ただし、築年数ごとの中央値には、土地の広さや場所の違いも混ざっています。区切りを越えたら一律に下がる、という意味ではありません。
古い家を売るとき、建物より先に見ておくところは 戸建てを売る にまとめています。
直近1年の戸建ては、前の1年よりやや下がっている
直近1年の戸建ての中央値は、その前の1年と比べてやや下がっていました。大きな下げではありません。
中央値は、その年にどんな家が売れたかでも動きます。古い家の成約が多かった年は、それだけで下がって見えることがあります。
売り出し価格を決めるときは、市全体の動きより、近い地区・近い築年数の成約を担当者に出してもらってください。
用途地域で見ると、第１種低層住居専用地域の戸建てが最も安い
苫小牧市で取引がいちばん多い用途地域は、第１種中高層住居専用地域です。一方、戸建ての中央値がいちばん高いのは第２種住居地域でした。
いちばん低いのは、第１種低層住居専用地域です。低層の住宅地のほうが高そうに思えますが、苫小牧市の戸建てでは逆の結果でした。
なぜ低いのかは、このデータだけでは分かりません。自分の家の用途地域は、市の都市計画の窓口で確かめられます。
前面道路の幅は、査定の前に自分で測っておける
苫小牧市の戸建ては、前面道路の幅が6m以上か4〜6mかで、中央値に差が出ています。道路の幅は、売る側があとから変えられない条件です。
建築基準法では、家を建てる敷地は幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります。4mに満たない道路に面していると、建て替えのときに敷地の後退を求められることがあります。
道路の幅は、メジャーで測るか市の窓口で確かめられます。査定の前に分かっていれば、比べる事例も絞りやすくなります。
澄川町・明野新町に戸建ての成約が集まり、ウトナイ北は中央値が高い
戸建ての成約が多い地区は、多い順に澄川町・明野新町・東開町・拓勇東町・ときわ町でした。成約が多い地区は、査定のときに比べる事例を見つけやすい地区です。
戸建ての中央値で見ると、高いのはウトナイ北、低いのは有珠の沢町です。同じ市内でも、地区によって中央値は大きく違います。
市全体の中央値を、そのまま自分の家に当てはめないでください。地区が違えば、比べるべき成約も違ってきます。
拓勇東町は、戸建ての成約が多く、土地の㎡単価も高い
土地の成約は466件で、㎡単価の中央値は2.3万円でした。地区別では、単価が高いのは拓勇東町、低いのは字錦岡です。
拓勇東町は、戸建ての成約が多い地区の上位にも入っています。家も土地も、取引が動いている地区です。
古い家が建ったままの土地は、壊してから売るか、そのまま売るかで迷うところです。土地の売り方は 土地を売る で整理しています。
マンションは成約が少なく、3LDKの次に4LDKが多い
中古マンションの成約は122件で、戸建てよりかなり少ない数でした。中央値は750万円、専有面積あたりでは9.8万円/㎡です。
成約が多い地区は、多い順に三光町・表町・日新町・青葉町・錦町です。間取りは3LDKがいちばん多く、次が4LDKでした。
事例が少ないので、同じ地区・同じ間取りの成約が見つからないこともあります。そのときは、どの事例と比べて出した査定額なのかを担当者に聞いてください。
マンションの中央値は直近1年ではっきり上がった。件数の少なさも見ておく
直近1年の中古マンションの中央値は、前の1年と比べてはっきり上がっていました。戸建てがやや下がったのとは、向きが違います。
ただ、もともと件数が少ないので、高い成約が何件か入るだけで中央値は動きます。上がった数字だけを見て、売り出し価格を高く置きすぎないようにしてください。
マンションならではの準備は、中古マンションを売る で整理しています。
売る前に改装するか。苫小牧市のマンションのデータから言えること
苫小牧市の中古マンションでは、改装済みの中央値が未改装より高くなっていました。ただ、この差は改装費の分だけ高く売れた、という意味ではありません。
改装済みの物件は、立地や築年数の条件がもともと違うこともあります。改装費をそのまま売値に上乗せできるとは限りません。
改装するかどうかは、いまの状態で査定を取ってから決めてください。考え方は 売る前にリフォームすべきか にまとめています。
苫小牧市で査定を頼むとき、担当者に出してもらう事例
査定を頼むときは、金額だけでなく、何と比べて出した金額かを聞いてください。苫小牧市のデータで差が出ていたのは、次の3つです。
- 同じ地区、または近い地区の成約
- 同じ築年数の区分の成約（築45年前後の家は特に）
- 用途地域と前面道路の幅が近い成約
売るときにかかるお金は、不動産売却でかかる費用の一覧 で確かめられます。
苫小牧市で「戸建て・マンション・土地」を売るとき、何が違うか
同じ不動産でも、価格の決まり方と準備するものが種別ごとに違います。
苫小牧市の成約データを添えて、違うところだけを並べます。
戸建て売却
成約1,250件・中央値1,300万円
（580万円〜2,400万円に半分が入る）
一戸建ての値段は、建物と土地を足したものです。建物の評価は年数とともに下がっていき、
ある時期から先は土地の値段が下限になります。築年数が経った家ほど、
「建物にいくら付くか」より「土地としていくらか」を先に確かめたほうが早いです。
雨漏りやシロアリのように、買い手が値引きの根拠にする不具合は、
査定の前に把握しておくと交渉で崩れません。
マンション売却
成約122件・中央値750万円／1平方メートルあたり97,894円が中央値
中古マンションの相場は、同じ建物で最近いくらで売れたかがそのまま参考になります。
だから査定の精度は「その棟の取引をどれだけ持っているか」で変わります。
部屋ごとの違いは階数・向き・リフォームの有無で出ますが、
建物全体の管理状態も見られます。修繕積立金が足りていない、
大規模修繕の予定が立っていないといった事情は、買い手側の調査で必ず出ます。
専有面積で割った1平方メートルあたりの単価にすると、他の部屋と比べやすくなります。
土地売却
成約466件・1平方メートルあたり中央値23,000円
（11,000〜37,000円に半分が入る）
土地の価格は、1平方メートルあたりいくらかで比べます。広さが違う土地どうしでも、
この単価にすればそろえて見られます。
売るときは、境界が確定しているかどうかで進み方が変わります。
確定していない場合は測量から始めることになり、その分だけ時間もお金もかかります。
隣地との立ち会いが要るので、こちらの都合だけでは進みません。
古い家が建っている土地は、解体してから売るか、そのまま売るかを選びます。
判断する前に解体の見積もりを2社以上から取ってください。
金額は建物の構造と、重機が入れるかどうかで大きく変わります。
解体すると住宅用地の特例が外れて固定資産税が上がるため、
いつ壊すかはタイミングの問題になります。
もう1つの売り方：不動産の買取
ここまでは買い手を探して売る方法（仲介）です。もう1つ、不動産会社に直接買ってもらう
買取という方法があります。マンションの買取も一戸建ての買取も土地の買取も同じ考え方で、
価格は仲介より下がる代わりに、いつ売れるかが読めます。
買取のメリットは、いつ現金になるかが決まること、内覧の対応が要らないこと、
買主が個人ではないので契約不適合責任を負わずに済む場合があることです。
住み替えの期限がある、相続で期限が決まっている、近所に知られたくないといった事情があるなら、
下がるぶんの費用を払う価値があります。急いでいないなら、まず仲介で試すほうが手元に残ります。
買取の査定を受けるときは、その金額が上に出した成約の範囲からどれだけ下なのかを見てください。
違いは 仲介と買取の違い にまとめました。