福山市の不動産売却・査定｜戸建て中央値2,000万円・成約1,586件

福山市の取引は戸建てが中心で、中古マンションはいちばん少ない

国交省の不動産情報ライブラリで、福山市の成約を種類別に数えました。いちばん多いのは戸建てで、次が土地です。中古マンションは、この3つの中でいちばん少なくなっています。

戸建ては1,586件で、中央値は2,000万円です。よくある価格帯（真ん中の半分）は900万円〜3,100万円でした。

中古マンションは387件で、中央値は2,000万円です。面積あたりの単価は、中央値で26万円/㎡でした。

成約が多いのは神辺町・駅家町、中央値は東深津町が高く新市町が低い

戸建ての成約が多い地区は、多い順に神辺町・駅家町・大門町・御幸町・曙町です。成約が多い地区は、査定のときに比べられる事例も多くなります。

中央値で見ると、東深津町が高く、新市町が低くなっています。同じ福山市の戸建てでも、地区によって値段の水準は大きく違います。

市全体の2,000万円を、自分の家にそのまま当てはめないでください。まずは同じ地区か、近い地区の成約と見比べるのが先です。

福山市の戸建ては、準工業地域が高く、低層住宅の地域が安い

戸建ての中央値がいちばん高い用途地域は、準工業地域でした。いちばん低いのは第１種低層住居専用地域です。取引の件数がいちばん多いのは、第１種住居地域でした。

住宅向けの静かな地域のほうが高い、とは限らないということです。理由は、このデータだけでは分かりません。土地の広さや建物の新しさなど、ほかの条件が混じっている可能性があります。

自分の土地の用途地域は、市の都市計画の窓口で確かめられます。査定では用途地域を伝えたうえで、同じ地域の成約と比べてもらってください。

家の前の道路が4m未満か6m以上かで、戸建ての中央値が分かれる

福山市の戸建ては、前面道路の幅で中央値に差が出ています。区分は、6m以上・4〜6m・4m未満の3つです。

建築士の視点

建築基準法では、建物の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接する必要があります（接道義務）。4m未満の道路に面した敷地では、建て替えのときに後退が求められることがあります。道路の中心から2mの線まで下がる「セットバック」です。

下がった部分には建物を建てられないため、買い手は建てられる広さが減ると考えます。道路の幅は、売る側が後から変えられない条件です。

購入時の重要事項説明書で、道路の幅とセットバックの有無を確かめておいてください。査定の前に伝えておくと、根拠のある値段が返ってきやすくなります。

戸建ても中古マンションも、築46年以上に入ったところで大きく下がる

福山市の戸建ては、築10年以内に比べて築46年以上の中央値が3分の1以下です。下げ幅がいちばん大きいのは、築31〜45年から築46年以上に移るところでした。

中古マンションも同じ形をしています。築46年以上の中央値は築10年以内の3分の1以下で、いちばん大きく下がるのも同じ移り目です。

築46年以上の戸建ては、建物の評価がほとんど残っていない可能性があります。古い家の値段の考え方は、築40年の家はいくらで売れるか にまとめています。

直近1年の戸建ては前の1年よりはっきり高く、マンションはやや安い

直近1年の戸建ての中央値は、前の1年に比べてはっきり上がっています。中古マンションは、前の1年よりやや下がりました。

マンションは件数が少ないため、1年ごとの中央値は少ない取引で動きます。やや下がったことを、そのまま市場の流れと読まないほうが安全です。

戸建ての上がり方も、この先続くとは限りません。いまの値段は、査定で直近の成約と照らして確かめてください。

マンションは事例が少ないので、西町・南蔵王町など近い地区の成約を集める

中古マンションの成約が多い地区は、多い順に西町・南蔵王町・神辺町・入船町・三之丸町です。神辺町は、戸建てとマンションの両方で成約の多い地区に入っています。

福山市はマンションの取引が少なく、同じ建物の事例が見つからないこともあります。その場合は、近い地区で間取りと築年数が近い成約を物差しにします。

間取りは3LDKがいちばん多く、次が4LDKでした。比べる事例を探すときも、この2つが見つけやすいはずです。戸建てと違う準備は、中古マンションを売る で整理しています。

改装済みのマンションは中央値が高いが、工事代が戻るとは限らない

福山市の中古マンションでは、改装済みの中央値が未改装より高くなっています。ただ、改装の費用がそのまま値段に乗ったという意味ではありません。

改装済みの部屋は、もともと立地や広さの条件が良かった可能性もあります。売る前に工事をするかは、査定で「現況のまま」と「直した場合」の差を聞いてから決めてください。

判断の考え方は、売る前にリフォームすべきか にまとめています。

土地の値段は、川口町と沼隈町で㎡単価の水準が違う

福山市の土地の成約は1,023件で、㎡単価の中央値は4.7万円です。地区で見ると、川口町が高く、沼隈町が低くなっています。

土地は市全体の単価より、近い地区の成約で値段を決めるほうが外れにくくなります。境界の確定や古家の扱いなど、売る前の準備は 土地を売る で整理しています。

福山市で売るときの順番と、費用の調べ方

最初に、種類・地区・築年数が近い成約を確かめます。戸建てなら、神辺町や駅家町のように事例の多い地区は比べやすい地区です。マンションは事例が少ないため、近い地区まで広げて探します。

そのうえで複数の会社に査定を頼み、金額の根拠を聞いて比べます。仲介手数料や登記の費用など、かかるお金は 不動産売却でかかる費用の一覧 にまとめています。