高崎市の不動産売却・査定｜戸建て相場2,300万円・成約1,467件

高崎市は戸建てと土地で動く市場。中古マンションは件数がいちばん少ない

高崎市で実際に成約した取引を、国土交通省の不動産情報ライブラリで見ます。いちばん多いのは戸建ての1,467件で、次が土地の1,013件です。中古マンションは357件で、3つの種類の中でいちばん少ないです。

戸建ての中央値は2,300万円です。成約の真ん中の半分は、1,100万円から3,200万円の間に入っています。この幅の広さが、高崎市の戸建ての特徴です。

中古マンションの中央値は2,200万円です。面積あたりの単価は、中央値で32万円/㎡です。土地は面積あたりの単価で見て、市全体の中央値が4.0万円/㎡です。

種類	成約件数	中央値	直近1年の向き
戸建て	1,467件	2,300万円	前の1年とほぼ横ばい
中古マンション	357件	2,200万円	前の1年よりはっきり上がった
土地（面積あたり）	1,013件	4.0万円/㎡	地区の差が大きい（後述）

マンションの件数が戸建てより大きく少ないことは、売る側の査定に影響します。比べられる成約が少ないので、会社ごとの査定額がぶれやすいです。マンションを売る人は、金額の大小より、どの成約を根拠にしたかを見てください。

直近1年、戸建ては横ばいでマンションは上がった。向きが分かれている

直近1年の中央値を前の1年と比べると、戸建てはほぼ横ばいでした。中古マンションは、同じ期間ではっきり上がっています。向きが逆です。

戸建てを売る人は、1年前の成約を物差しにしても大きくは外れません。それでも売り出し価格は、直近の成約に合わせて決めてください。横ばいの市場で高く出すと、買い手に値下げを待たれやすいです。

マンションを売る人は、上がったという事実を査定の場で確かめてください。1年前の成約だけを根拠にした査定額は、低く出ている可能性があります。ただし件数の少ない市場なので、少数の取引で中央値が動いた面もあります。

築46年以上の戸建ては、築10年以内の3分の1以下。段差は築45年を過ぎたところ

高崎市の戸建てを築年帯で見ると、築46年以上の中央値は、築10年以内の3分の1以下まで下がります。いちばん大きく落ちるのは、築31〜45年から築46年以上に移るところです。築40年前後の家は、この段差の手前に立っています。

段差を越えた家は、建物の値段がほとんど残らず、土地の値段で売れていきます。それでも土地の値段が残る限り、ゼロにはなりません。古家付きのまま売るか、解体して土地で売るかは、戸建てを売る に判断の順番をまとめています。

建築士の視点

1981年（昭和56年）6月に、建築基準法の耐震基準が大きく変わりました。築46年以上の家は、この改正より前に建てられた家にあたります。買い手が最初に気にするのは、間取りや設備より耐震性です。

高崎市の段差がここに出る理由を、私は耐震の心配が値段に織り込まれているからだと見ています。耐震診断を受けた記録や、補強工事の書類があれば、査定の前に出してください。無い場合でも、基礎のひび割れ・床の傾き・雨漏りの有無を伝えると、買い手の不安が減り、値段の根拠が作れます。

前面道路の幅と用途地域で、同じ戸建ての中央値が割れる

高崎市の戸建ては、前面道路の幅で中央値に差が出ています。区分は4〜6m、6m以上、4m未満の3つです。幅4m以上の道路に2m以上接することが、建築基準法で決められています。

前面道路が4m未満の家は、建て替えのときに敷地を道路側から下げる場合があります。買い手は、その分を値段から引いて考えます。道路の幅と接し方は、公図や購入時の重要事項説明書で確かめて、査定のときに先に伝えてください。

用途地域でも差が出ます。戸建ての中央値がいちばん高いのは第２種中高層住居専用地域です。いちばん低いのは、市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域でした。

この区分は、都市計画区域の中で、市街化区域にも市街化調整区域にも分けられていない場所です。ここで家を売る人が市全体の中央値を使うと、高く見積もることになります。

取引がいちばん多い用途地域は第１種住居地域です。値段が高い地域とは別です。自分の家がどの区分かは、市の都市計画の窓口で調べられます。

戸建ては飯塚町が高く、石原町が低い。成約が多いのは倉賀野町

高崎市で戸建ての成約が多い地区は、多い順に倉賀野町・井野町・江木町・棟高町・新町です。中央値がいちばん高い地区は飯塚町、いちばん低い地区は石原町です。差は大きいです。

成約が多い地区で売る人は、比べる事例を見つけやすいです。倉賀野町の家なら、倉賀野町の成約だけで組んだ査定を頼めます。成約が少ない地区では、近い条件の成約を物差しにして、条件の差を引いて値段を決めます。

飯塚町で売る人が市全体の中央値2,300万円を使うと、低く見積もります。石原町で売る人が同じ数字を使うと、高く見積もります。どちらも、自分の地区の成約で組んだ資料を担当者に出してもらってください。

マンションは築31〜45年で大きく落ちる。改装しても値段には乗っていない

高崎市の中古マンションは、築46年以上の中央値が、築10年以内の3分の1以下です。いちばん大きく落ちるのは、築21〜30年から築31〜45年に移るところです。戸建てより早いです。

成約が多い地区は、多い順に貝沢町・東町・高砂町・栄町・上佐野町です。間取りは3LDKがいちばん多く、次が2LDKです。3LDK以外を売る人は、比べる事例が少ないと考えて、根拠の確認を厚くしてください。

高崎市では、改装済みのマンションの中央値が未改装を上回っていません。直せば上がる、ではありません。改装される部屋は築年数が経っていることが多い、という事情も混じっている可能性があります。

水回りや内装を直してから売るかは、売る前にリフォームすべきか を読んでから決めてください。査定で「直した場合と現況のままの差」を聞くのが先で、工事の契約はその後です。管理費・修繕積立金・大規模修繕の履歴など、戸建てと違う準備は 中古マンションを売る にまとめています。

土地は上中居町が高く、上豊岡町が低い。市全体の単価をそのまま使わない

高崎市の土地は、面積あたりの単価で見ます。市全体の中央値は4.0万円/㎡ですが、地区で水準が違います。単価が高い地区は上中居町、低い地区は上豊岡町でした。

上豊岡町で売る人が市全体の単価を使うと、高く見積もることになります。上中居町で売る人が使うと、安く出しすぎます。売り出し価格は、同じ地区か近い地区の成約で決めてください。

土地は、境界が確定しているかどうかで進み方が変わります。測量には時間がかかるので、売ると決めた時点で動いてください。用途地域の確認と合わせた準備は、土地を売る にまとめています。

高崎市で家を売る進め方と、かかるお金

順番は、相場を知る、複数社に査定を頼む、媒介契約を結ぶ、売り出す、です。高崎市では、最初の「相場を知る」を市全体ではなく、自分の地区と築年帯で見ることが要点です。この記事の地区名と築年帯を手元に置いて、査定の資料と見比べてください。

査定を受けるときに確かめることは3つです。

• 根拠にした成約は、どの地区・どの築年帯のものか
• 直近1年の動き（戸建ては横ばい・マンションは上昇）を反映しているか
• 改装の有無を、値段にどう反映したか

根拠を出せない会社は外してください。金額の高さで選ぶと、売り出してから値下げを繰り返すことになります。

売るときに出ていくお金は、仲介手数料・登記の費用・印紙税と、利益が出たときの税金です。内訳と計算のしかたは 不動産売却でかかる費用の一覧 にまとめています。手取りは売値からこれらを引いた額なので、売り出す前に一度出しておいてください。