郡山市の不動産売却・査定｜戸建て相場2,600万円・成約1,214件

郡山市の成約は戸建てが中心。マンションは件数が少なく、査定がぶれやすい

国土交通省の不動産情報ライブラリに載った郡山市の成約を数えると、いちばん多いのは戸建てで1,214件です。次に多いのは土地で631件、いちばん少ないのが中古マンションの358件でした。

戸建ての中央値は2,600万円です。成約を値段の順に並べたとき、真ん中の半分は1,600万円から3,300万円の間に収まります。この幅の広さが、郡山市の戸建て相場の実態です。

中古マンションの中央値は1,500万円で、面積あたりに直すと21万円/㎡です。土地は面積あたりの単価で見て、市全体の中央値が5.2万円/㎡でした。

種別	成約件数	中央値
戸建て	1,214件	2,600万円
中古マンション	358件	1,500万円
土地（1㎡あたり）	631件	5.2万円/㎡

マンションの件数が戸建てよりかなり少ないことは、売る側の立場で言えば「比べる相手が少ない」ということです。似た条件の成約が手元に数件しかないと、査定の金額は会社ごとに開きます。郡山市でマンションを売るなら、金額より先に、根拠にした成約を見せてもらってください。

築46年以上に入ると、戸建ては半分以下、マンションは3分の1以下

郡山市の戸建てを築年帯で分けると、築46年以上の中央値は、築10年以内の半分以下です。落ち方がいちばん大きいのは、築31〜45年から築46年以上に移る境目でした。それより手前の築年帯では、ここまで大きな段差は出ていません。

中古マンションも、段差の位置は同じです。築31〜45年から築46年以上に移るところで中央値がいちばん大きく下がり、築46年以上は築10年以内の3分の1以下になります。戸建てより落ち幅が大きい点が、郡山市のマンションの特徴です。

築31〜45年の後半にある家を持っている人は、この境目の手前に立っています。売ると決めているなら、築46年を越えてから動く理由は、データの上にはありません。

買い手は、まず築年数で候補を絞ります。築46年以上の家を売るときは、建物の値段を期待せず、土地として買う人も相手に入れてください。売る前に見ておく点は、戸建てを売る前に確かめること にまとめています。

直近1年は、戸建てがやや下がり、マンションはやや上がった

直近1年の中央値を前の1年と比べると、戸建てはやや下がりました。中古マンションは逆で、やや上がっています。郡山市では、種別によって向きが分かれました。

戸建てを売る人は、1年前の成約を基準にすると、少し高めの値付けになります。売り出し価格は直近の成約に合わせ、反応を見ながら決めてください。最初に高く出して何度も下げるより、問い合わせが来る値段で出すほうが話が進みます。

マンションを売る人は、上がったと言っても「やや」だと受け止めてください。件数が少ない市場では、数件の成約で中央値が動きます。上がった分を売値に乗せる前に、自分の物件と条件が近い成約がどう動いたかを、査定で確かめてください。

戸建ては富田町が高く、富久山町福原が低い。成約がいちばん多いのは大槻町

郡山市で戸建ての成約が多い地区は、多い順に大槻町・富田町・富久山町久保田・富久山町福原です。5番目は大字の付かない住所の家で、データでは「大字なし」とまとめられています。

中央値がいちばん高い地区は富田町で、いちばん低い地区は富久山町福原でした。どちらも成約が多い地区に入っていて、件数が多いから高い、という関係ではありません。富久山町久保田と富久山町福原は名前が似ていますが、データの上では別の地区として値段が分かれています。

市全体の中央値2,600万円は、どの地区にも当てはまる数字ではありません。富田町ならこの数字では安すぎ、富久山町福原なら高すぎる値付けになります。査定では、自分の地区と同じ字の成約だけで組んだ資料を頼んでください。

用途地域は第１種住居地域に集中。中央値は第２種住居地域が高く、工業地域が低い

戸建ての取引がいちばん多い用途地域は、第１種住居地域です。中央値がいちばん高いのは第２種住居地域、いちばん低いのは工業地域でした。取引の多さと値段の高さは、ここでも別の指標です。

用途地域は都市計画法で決まる区分で、建てられる建物の用途と大きさを決めます。工業地域には住宅のほかに工場も建てられるので、住環境を気にする買い手が付きにくい分が値段に出ることがあります。自分の家の用途地域は、市の都市計画図で確かめられます。

前面道路の幅で、戸建ての中央値に差が出ている

郡山市のデータでは、前面道路の幅を6m以上・4〜6m・4m未満の3つに分けると、戸建ての中央値に差が出ています。道路が広い家は中央値が高く、4m未満の家は低い側に出ました。

建築基準法は、建物の敷地が幅4m以上の道路に2m以上接することを求めています。4m未満の道路に面した家は、建て替えのときに道路の中心から2mまで敷地を下げる決まりがかかることがあります。買い手はその分を引いて値段を考えるので、道路の幅は査定の最初に伝えてください。

接道が足りない家は、再建築できない扱いになることもあります。その場合の売り方は、再建築不可物件を売る にまとめています。

マンションは桑野・清水台・開成に成約が集まる。間取りは3LDKが中心

郡山市で中古マンションの成約が多い地区は、多い順に桑野・清水台・開成・長者・菜根です。市全体の件数が少ないので、この5地区の外で売る人は、比べる事例がさらに減ると考えてください。

間取りでいちばん多いのは3LDKで、2LDKが続きます。3LDKなら同じ間取りの成約を集めやすく、査定の根拠を作りやすい側です。それ以外の間取りは、近い広さの成約から条件の差を引いて値段を出すことになります。

改装済みのマンションは、未改装より中央値が高く出ました。ただし、改装にかけたお金がそのまま売値に上乗せされるわけではありません。直してから売るか、そのまま売るかは、売る前にリフォームすべきか を読んでから決めてください。

査定のときに、現況のままの金額と、直した場合の金額の両方を出してもらう手もあります。差額が改装費に届かないなら、直さずに売るほうが手元に残ります。管理費・修繕積立金・大規模修繕の履歴は、査定の前にそろえておいてください。

土地は菜根の単価が高く、喜久田町堀之内が低い

郡山市の土地は、面積あたりの単価で比べます。市全体の中央値は5.2万円/㎡ですが、地区による差が大きい種別です。単価がいちばん高い地区は菜根、いちばん低い地区は喜久田町堀之内でした。

菜根は、中古マンションの成約が多い地区にも名前が出ています。同じ地区でマンションの成約も多く、土地の単価も高い、という読み方ができます。喜久田町堀之内の土地に市全体の単価を当てると、高すぎる値付けになります。

土地は、隣との境界が決まっているかどうかで、売れるまでの期間が変わります。境界が決まっていない土地は、測量に時間がかかります。土地を売るときの境界確定と古家の扱い に、先に確かめることをまとめています。

郡山市で家を売る進め方と、かかるお金

郡山市で売る人がまずやることは、市全体の数字ではなく、自分の地区と築年帯の成約を見ることです。この記事に出てきた地区名と築年帯の段差を手元に置き、査定の資料と照らしてください。戸建ては件数が多いので、地区と築年帯を絞った資料を出してもらえるか、頼んでみてください。

査定は複数社に頼み、金額の高さではなく根拠で選んでください。聞くことは3つです。どの地区の成約を使ったか、築年帯の段差を見ているか、直近1年の向きを反映しているかです。

マンションは件数が少ないので、根拠を出せない会社は候補から外してください。査定のあとは、媒介契約を結び、売り出し価格を決め、内見に対応する流れです。手順そのものはどの市でも同じなので、ここでは繰り返しません。

かかるお金は、仲介手数料、抵当権を消す登記の費用、契約書の印紙税、利益が出た場合の税金です。内訳と計算の仕方は、不動産売却でかかる費用の一覧 にまとめています。売値からこれらを引いた額が手取りなので、売り出す前に一度計算しておくと、値下げの判断がしやすくなります。