千葉の家売却
船橋市の不動産売却｜中古マンション3,143件・戸建て2,944件の実成約
編集部
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結論から 船橋市の実成約は、中古マンションが3,143件、戸建てが2,944件です（国交省データ）。中古マンションの中央値は2,600万円で、直近1年は前の1年よりはっきり上がりました。戸建ての中央値は3,500万円で、築46年以上になると中央値が大きく下がります。まず実データで自分の物件の位置をつかみ、無料査定で価格を確かめるのが確実です。
船橋市の家は、誰が、いくらで買うのか
1どんな人が買うのか
船橋市で売れているのは、家族向けの中古マンションと築浅の戸建てです。買い手は家族で住む人が中心だと私たちは見ています。
船橋市で売れた不動産の件数（約3年）戸建て2,944件
中古マンション3,143件
土地だけ821件
中古マンションは3部屋以上の家族向けが76%を占め、いちばん多い間取りは3LDKです。ひとり〜ふたり向けの間取りは3%にとどまります。戸建ては、売れたうちの53%が築10年以内です。
2だから、この値段
値段を大きく分けているのは築年数です。戸建ても中古マンションも、古くなるほど真ん中の値段が下がります。
築年数ごとの、売れた値段の真ん中（戸建て）3,900万10年以内
3,000万11〜20年
2,600万21〜30年
1,900万31〜45年
1,100万46年以上
戸建ての真ん中の値段は、築10年以内が3,900万円、築46年以上が1,100万円です。中古マンションも、築10年以内の4,500万円から築46年以上の960万円まで下がります。地区による差もあり、高いのは浜町（4,900万円）、安いのは飯山満町（1,400万円）です。改装済みかどうかの差は小さく、改装済みが2,700万円、未改装が2,600万円です。
3この先、上がりそうか、下がりそうか
住宅地の地価は、ほぼすべての地点で上がっています。当面は値段が崩れにくいと私たちは見ています。
住宅地の土地の値段は、去年と比べて（1つの点が1か所）
家を買う年代（25〜44歳）の人数の見込み（国の推計）2025年16.5万人
2035年16.9万人
2045年16.3万人
住宅地の110地点のうち、去年より上がったのは109地点で、下がった地点は0です。前の年と比べると、中古マンションは上がり（+8%）、戸建ては少し下がりました（−2.9%）。家を買う年代の人は、2045年までにわずかに減る見込みです（−1%）。
「私たちは見ています」「考えています」と書いたところは、下の数字から読んだ見立てです。値段は、国土交通省に届け出られた実際の取引です。土地の値段は地価公示・地価調査、人数は国の将来推計人口（2020年の国勢調査をもとにした推計）から取りました。
見本（愛知県豊橋市の戸建ての例） 
値段の目安レポート（無料）
船橋市で売るなら、いくらくらいか
船橋市で実際に売れた取引と比べて、土地と建物を分けて計算します。比べた取引も、掛けた数字も、全部レポートに載せます。
船橋市は中古マンションの取引がいちばん多く、土地がいちばん少ない
国土交通省の不動産情報ライブラリで、船橋市の実成約を種類別に数えました。中古マンションが3,143件、戸建てが2,944件です。土地は821件で、三つの中でいちばん少ない件数でした。
件数がいちばん多いのは中古マンションで、次が戸建てです。土地は取引の絶対数が少なく、成約1件で中央値が動きやすい点に注意が要ります。
中古マンションの中央値は2,600万円、面積あたりの単価は38万円/平方メートルです。戸建ての中央値は3,500万円で、真ん中の半分は2,400万円から4,600万円に収まります。
この記事では、件数の多い中古マンションから見ていきます。戸建てと土地の話は後半に置きました。
中古マンション：直近1年で中央値がはっきり上がった
船橋市の中古マンションは、直近1年の中央値が前の1年よりはっきり上がりました。戸建ての上がり方は、これほどはっきりしていません。
査定書を受け取ったら、根拠にした成約がいつのものかを確かめてください。1〜2年前の成約を根拠にしていると、今の水準より低く出ている可能性があります。
間取り別に見ると、いちばん多いのは3LDKで、次が2LDKです。ファミリー向けの部屋が、船橋市のマンション市場の中心にあります。
改装済みの中古マンションは、未改装より中央値が高くなっています。ただし改装にかけた費用が、そのまま価格に乗るとは限りません。
リフォームするかどうかは、見積もりより先に査定を受けて判断してください。現況のままの査定額と、直した場合の査定額を並べれば、費用が回収できるかが見えてきます。
船橋市の中古マンション成約は、習志野台・本町・前原西・北本町・浜町の順で多くなっています。自分の物件がこのどこかに近ければ、比較できる事例が見つかりやすい地区です。マンション全般の進め方は、中古マンションを売るにまとめています。
戸建て：築31〜45年から築46年以上への段差がいちばん大きい
船橋市の戸建ての成約は2,944件です。中央値は3,500万円で、真ん中の半分は2,400万円から4,600万円の間にあります。
築年帯で分けると、中央値がいちばん大きく下がるのは、築31〜45年から築46年以上に移るところです。築46年以上の中央値は、築10年以内の3分の1以下まで下がります。
木造住宅は、税務上の耐用年数が22年です。築30年を過ぎたあたりから、建物の評価はほとんど残らなくなります。
それでも値段がゼロになるわけではありません。土地の価値が残る限り、築年数がどれだけ経っても、下げ止まる水準があります。
船橋市で戸建ての成約が多いのは、三山・松が丘・飯山満町・習志野台・前原西の順です。同じ戸建てでも、中央値がいちばん高いのは海神、いちばん低いのは松が丘で、地区による差が大きく出ています。戸建て全般の確かめ方は、戸建てを売るにまとめています。
用途地域と前面道路の幅で、戸建ての価格が分かれる
船橋市の戸建てを用途地域で分けると、成約がいちばん多いのは第１種低層住居専用地域です。中央値がいちばん高いのは第２種住居地域でした。
件数の多い地域と、値段の高い地域が別々になっている点が船橋市の特徴です。第１種低層住居専用地域は、低層住宅の良好な住環境を守るために、建物の用途や規模を抑えた地域です。
第２種住居地域は、住居の環境を守りながら、店舗や事務所なども建てられる地域です。建てられる用途の違いが、地区ごとの値段の差につながっていると考えられます。
自分の土地の用途地域は、船橋市が公開する都市計画情報や、購入時の重要事項説明書で確認できます。査定の前に調べて、担当者に伝えてください。
船橋市の戸建ては、前面道路の幅の区分（4m未満・4〜6m・6m以上）でも中央値に差が出ています。
建築士の視点
建築基準法では、建物を建てる敷地は幅4m以上の道路に2m以上接する必要があります（接道義務）。前面道路が4m未満の場合、建て替えのときに道路の中心から2mの位置まで敷地を後退させる「セットバック」が必要になることがあります。
後退した部分は、建物を建てる面積として使えません。買い手は将来の建て替えを見込んで、この差を価格に織り込みます。
前面道路の幅は、道路台帳や購入時の重要事項説明書で確認できます。セットバック済みかどうかも合わせて調べ、査定の前に担当者へ伝えてください。
間口や接道が価格にどう影響するかは、間口・前面道路と売却価格で詳しく整理しています。
土地：取引が少ないぶん、地区の単価差がそのまま出る
船橋市で土地だけの成約は821件でした。1平方メートルあたりの中央値は15万円/㎡です。
件数が少ないため、1件の大きな取引で中央値が動きやすくなっています。この数字は目安として見てください。
地区別では、本町の単価が高く、金杉は低くなっています。土地の買い手はそこに何かを建てる人なので、値段は用途地域と前面道路の幅にも左右されます。
土地を売るときに特有の準備は、境界の確定と、古家付きか更地かの選択です。市区町村にかかわらず共通する内容なので、土地を売るで整理しています。
船橋市で売るときの、査定と流れ
ここまで見てきた通り、船橋市は種類・築年帯・地区で価格の水準が大きく違います。査定を受けるときは、自分の物件がどの条件に当てはまるかを先に整理しておくと、根拠のある金額が返ってきやすくなります。
査定から引き渡しまでの一般的な流れや必要書類、仲介手数料の仕組みは、市区町村にかかわらず共通です。家を売る流れは7ステップにまとめています。
船橋市の実データで自分の物件の位置をつかんだら、無料査定で実際の金額を確かめてください。
船橋市で「戸建て・マンション・土地」を売るとき、何が違うか
同じ不動産でも、価格の決まり方と準備するものが種別ごとに違います。
船橋市の成約データを添えて、違うところだけを並べます。
戸建て売却
成約2,944件・中央値3,500万円
（2,400万円〜4,600万円に半分が入る）
一戸建ての値段は、建物と土地を足したものです。建物の評価は年数とともに下がっていき、
ある時期から先は土地の値段が下限になります。築年数が経った家ほど、
「建物にいくら付くか」より「土地としていくらか」を先に確かめたほうが早いです。
雨漏りやシロアリのように、買い手が値引きの根拠にする不具合は、
査定の前に把握しておくと交渉で崩れません。
マンション売却
成約3,143件・中央値2,600万円／1平方メートルあたり383,333円が中央値
中古マンションの相場は、同じ建物で最近いくらで売れたかがそのまま参考になります。
だから査定の精度は「その棟の取引をどれだけ持っているか」で変わります。
部屋ごとの違いは階数・向き・リフォームの有無で出ますが、
建物全体の管理状態も見られます。修繕積立金が足りていない、
大規模修繕の予定が立っていないといった事情は、買い手側の調査で必ず出ます。
専有面積で割った1平方メートルあたりの単価にすると、他の部屋と比べやすくなります。
土地売却
成約821件・1平方メートルあたり中央値150,000円
（91,000〜250,000円に半分が入る）
土地の価格は、1平方メートルあたりいくらかで比べます。広さが違う土地どうしでも、
この単価にすればそろえて見られます。
売るときは、境界が確定しているかどうかで進み方が変わります。
確定していない場合は測量から始めることになり、その分だけ時間もお金もかかります。
隣地との立ち会いが要るので、こちらの都合だけでは進みません。
古い家が建っている土地は、解体してから売るか、そのまま売るかを選びます。
判断する前に解体の見積もりを2社以上から取ってください。
金額は建物の構造と、重機が入れるかどうかで大きく変わります。
解体すると住宅用地の特例が外れて固定資産税が上がるため、
いつ壊すかはタイミングの問題になります。
もう1つの売り方：不動産の買取
ここまでは買い手を探して売る方法（仲介）です。もう1つ、不動産会社に直接買ってもらう
買取という方法があります。マンションの買取も一戸建ての買取も土地の買取も同じ考え方で、
価格は仲介より下がる代わりに、いつ売れるかが読めます。
買取のメリットは、いつ現金になるかが決まること、内覧の対応が要らないこと、
買主が個人ではないので契約不適合責任を負わずに済む場合があることです。
住み替えの期限がある、相続で期限が決まっている、近所に知られたくないといった事情があるなら、
下がるぶんの費用を払う価値があります。急いでいないなら、まず仲介で試すほうが手元に残ります。
買取の査定を受けるときは、その金額が上に出した成約の範囲からどれだけ下なのかを見てください。
違いは 仲介と買取の違い にまとめました。