千葉県千葉市稲毛区の不動産売却｜マンション成約が主役の相場を実データで読む

稲毛区で家を売るなら、まずマンションの数字です

千葉市稲毛区で家を売るなら、押さえておきたいのはマンションの存在感です。国土交通省の実成約データでは、中古マンションの908件が、戸建ての620件を上回っています。取引の件数でいちばん少ないのは土地です。

マンションの中央値は1,700万円、面積あたりの単価は24万円が中央値です。戸建ての中央値は3,300万円で、よくある価格帯は2,500万円から4,500万円です。

土地だけの取引は210件と少なく、単価の中央値は15万円です。ここから先は、件数の多いマンションを先に見ていき、戸建てと土地は後半でまとめます。

マンションの値段は、築31〜45年にかけて大きく落ちます

稲毛区の中古マンションを築年の帯で比べると、下がり方には段階があります。いちばん大きな下げ幅が出るのは、築21〜30年から築31〜45年に移るところです。

築46年以上まで進むと、中央値は築10年以内のおよそ3分の1です。戸建てに比べて、値下がりの動きがはっきり出るのが稲毛区のマンションといえます。

この段差をまたぐ築年の部屋を持っている場合は、査定額の振れ幅を大きめに見込んでおくと安心です。

間取りは3LDKが中心、改装は値段の裏付けになりません

稲毛区の中古マンションで、いちばん成約が多い間取りは3LDKです。次に多いのが2LDKで、単身向けより家族向けの広さが中心の市場です。

改装済みの成約と未改装の成約を比べると、稲毛区では改装済みのほうが高いとは言えません。中央値で見る限り、改装が価格に上乗せされているようには見えないデータです。

リフォーム済みであることが、そのまま高値の根拠になるとは限らないのが稲毛区の傾向です。手を入れるかどうかは、現況のままの査定額を聞いてから決めても遅くありません。

マンションが多い地区は、小仲台・園生町・長沼町・稲毛東・柏台の順です

稲毛区の中古マンションを地区別に見ると、成約が多い順に小仲台・園生町・長沼町・稲毛東・柏台となります。同じ稲毛区内でも、地区によって成約の数に差があります。

土地の㎡単価がいちばん高いのも小仲台です。マンションと土地の両方で、小仲台の取引の厚みがうかがえます。

査定を受けるときは、自分の部屋と同じ地区、できれば同じ棟の成約が根拠になっているか確認してください。

戸建ての値段は、築11〜20年にかけていちばん大きく下がります

ここからは、稲毛区の戸建てのデータです。取引の件数はマンションより少なく、620件です。

戸建てを築年の帯で比べると、マンションとは違う場所で下げ幅が出ます。値段がいちばん大きく落ちるのは、築10年以内から築11〜20年に移るところです。

築46年以上まで見ると、中央値は築10年以内のおよそ半分です。マンションほど下がり方は急ではありませんが、下げ幅自体は小さくありません。

戸建ての値段は、用途地域と前面道路の幅でも変わります

稲毛区の戸建てを用途地域で見ると、中央値がいちばん高いのは第１種住居地域です。いちばん低いのは工業地域で、取引がいちばん多いのは第１種中高層住居専用地域です。

建築士の視点

第１種住居地域は住宅を中心にしながら一定規模までの店舗や事務所も建てられる区域です。工業地域は工場の立地を優先し、住宅の建築に制限がかかる区域で、この違いが中央値の差につながっていると考えられます。

前面道路の幅でも、戸建ての中央値には差が出ます。稲毛区では4m未満・4〜6m・6m以上の区分で水準が異なります。建築基準法の接道義務により、幅4m未満の道路に面した敷地は建て替え時にセットバックが必要になることがあり、建てられる面積が減るためです。

自分の土地の用途地域と前面道路の幅は、購入時の重要事項説明書か、区役所の都市計画の窓口で確認できます。

間口や道路幅と価格の関係は、間口・接道と売却価格 に詳しくまとめています。

戸建てが多いのは園生町、価格が高いのは稲毛台町です

稲毛区の戸建てを地区別に見ると、成約が多い順に園生町・宮野木町・長沼町・小仲台・山王町となります。同じ区内でも、地区によって取引の厚みが違います。

中央値がいちばん高いのは稲毛台町、いちばん低いのは山王町です。山王町は成約数でも上位に入るため、比較できる事例そのものは見つけやすいはずです。

自分の家に近い地区、近い条件の成約と比べることが、査定額の根拠として大切です。

土地の単価は、小仲台で高く、長沼原町で低くなっています

稲毛区の土地だけの取引を地区別に見ると、㎡単価がいちばん高いのは小仲台、いちばん低いのは長沼原町です。同じ稲毛区内でも、地区によって単価の水準は違います。

面積をそのまま単価にかけても、実際の価格には届かないことがあります。前面道路の幅や用途地域によって、土地としての使い勝手が変わるためです。

直近1年は、マンションがやや下がり、戸建ては横ばいでした

直近1年の中央値を、その前の1年と比べてみます。中古マンションはやや下がりました。戸建てのほうは、ほぼ横ばいで推移しています。

査定書の根拠がいつの成約かによって、出てくる金額の見え方は変わります。古い時期の成約を根拠にした査定額は、今の相場とずれている可能性があります。

マンションを売る人ほど、根拠になっている成約がいつのものかを確認する意味があります。

査定を受けるときに確認すること

稲毛区はマンションの取引が多いため、査定でも管理組合まわりの情報を聞かれる場面が増えます。管理費や修繕積立金の額、大規模修繕の履歴などです。必要な書類や進め方は、中古マンションを売る にまとめています。

戸建てを売る場合は、土地の用途地域と前面道路の幅を先に把握しておくと、査定の話がスムーズです。進め方の詳細は 戸建てを売る で確認できます。

査定額がどう決まるかを知りたい場合は、査定の仕組み にまとめています。売却の手順全体は、不動産売却の流れ で確認できます。

無料査定は複数社に依頼し、金額の高さだけでなく、その根拠まで見比べることをおすすめします。