千葉市中央区の不動産売却｜マンション1,074件・戸建て903件

千葉市中央区は、マンションと戸建てがどちらも動いている

千葉市中央区で実際に成約した不動産取引を、国土交通省の不動産情報ライブラリで確認しました。件数は中古マンションが1,074件、戸建てが903件です。土地は389件で、三種類のうちいちばん少なくなっています。

中古マンションと戸建ての件数を比べると、大きな差はついていません。区内で家を売る人にとって、種類によって売りやすさが極端に変わるわけではなさそうです。

マンションの中央値は2,900万円で、面積あたりの単価は40万円/㎡です。戸建ての中央値は3,500万円で、価格帯の目安になる真ん中の半分は2,500万円から4,800万円です。

マンションも戸建ても、直近1年の中央値はほぼ動いていない

千葉市中央区では、中古マンション・戸建てとも直近1年の中央値が、その前の1年からほぼ横ばいで推移しました。片方だけが急に上がったり下がったりする動きは見られません。

これは、直近の成約価格が過去の水準からそれほど離れていないことを示しています。査定額の妥当性を確かめるときは、この落ち着いた値動きを前提にできます。

ただし横ばいがこの先も続くとは限りません。査定書を受け取ったら、その根拠になっている成約がいつのものかを自分の目で確かめてください。

マンション：値段が動くのは築21〜30年から先

千葉市中央区の中古マンションは、築10年以内の中央値と比べて、築46年以上では3分の1以下まで下がります。中央値の下げ幅がいちばん大きいのは、築21〜30年から築31〜45年へ移る段階です。

築20年前後で物件を保有している場合、この段差を踏まえておく意味があります。同じ築年の帯にいても、査定額に開きが出やすい時期にあたるからです。

間取りは3LDKの成約がいちばん多く、2LDKがそれに続きます。千葉市中央区のマンション市場は、単身向けより家族向けの部屋が中心と読めます。

改装済みの中古マンションほど、中央値は高く出ています。とはいえ改装費用の全額が査定額に上乗せされるとは限りません。現況のままの金額と、改装後を想定した金額を、査定の段階で両方聞いておくと判断しやすくなります。

マンションの成約が多い地区

中古マンションの成約数は、中央・新宿・登戸・問屋町・南町の順に多くなっています。この5地区に物件があれば、条件の近い成約を探しやすいはずです。管理費や修繕積立金などマンション特有の確認事項は、中古マンションを売るで整理しています。

戸建て：築46年からは、建物より用途地域が影響してくる

戸建ても、築10年以内の中央値と比べて築46年以上では半分以下まで下がります。下げ幅がいちばん大きいのは、築31〜45年の帯から築46年以上へ移るところです。

この築年まで来ると、価格の大部分を占めるのは建物ではなく土地の条件です。用途地域と前面道路の幅が、査定額に直接影響してきます。

用途地域と前面道路の幅

用途地域別に見ると、戸建ての中央値がいちばん高いのは商業地域、いちばん低いのは第１種低層住居専用地域です。一方で取引がいちばん多いのは第１種住居地域で、成約の多さと価格の高さが一致していません。

前面道路の幅による中央値の差も見られます。区分は6m以上・4〜6m・4m未満の三つです。

建築士の視点

用途地域ごとに、敷地に建てられる建物の規模の上限が違います。商業地域は上限が高く、第１種低層住居専用地域は良好な住環境を保つために上限が低く抑えられています。

千葉市中央区で商業地域の戸建ての中央値が高いのは、より大きな建物を建てられる土地として評価されるためです。第１種低層住居専用地域はその逆で、上限が低いぶん土地としての使い道が限られます。

前面道路の幅も同じしくみで影響してきます。建築基準法では、幅4m未満の道路に接する敷地について、建て替え時に道路の中心から2mの位置まで後退させる規定があります。

後退した部分には建物を建てられないため、買い手は将来の建て替えを見込んで、そのぶんを金額に織り込みます。自分の土地の用途地域と前面道路の幅は、査定の前に確認し、担当者へ伝えておくと話がスムーズに進みます。

前面道路の幅や間口の条件が査定額にどう影響するかは、間口・接道と売却価格に整理しています。

地区で見ると、登戸と仁戸名町の位置づけが対照的

戸建ての成約が多い地区は、多い順に蘇我・生実町・仁戸名町・都町・矢作町です。このうち仁戸名町は、成約数では上位に入る一方、中央値は区内でいちばん低くなっています。

戸建ての中央値がいちばん高いのは登戸です。登戸は中古マンションの成約でも、中央・新宿に次いで3番目に多い地区でもあります。

同じ千葉市中央区という括りでも、地区ごとに市場の性格は異なります。区全体の中央値ではなく、自分の物件と同じ地区の成約を根拠にした査定かどうかを確かめてください。地区による違いを踏まえた確認項目は、戸建てを売るにもまとめています。

土地：今井と星久喜町で単価に大きな差

土地だけの成約は389件で、面積あたりの単価は中央値14万円/㎡です。三種類の中でいちばん件数が少なく、1件の成約が中央値に与える影響も大きくなります。

地区別では、今井の単価が高く、星久喜町は低い水準です。土地は建物と違って、用途地域や前面道路の条件がそのまま評価に反映されやすい種類です。

境界の確定や、古家付きのまま売るか更地にするかの判断など、土地ならではの準備は土地を売るで扱っています。

千葉市中央区で売るときの進め方

ここまで見た通り、千葉市中央区は種類・築年・地区・用途地域の組み合わせで価格が変わります。区全体の中央値ひとつだけでは、自分の物件の位置は分かりません。

無料査定を依頼するときは、同じ地区・同じ築年帯の直近成約を根拠にしているかを確かめてください。複数社の金額を並べれば、根拠の有無も見えやすくなります。

引き渡しまでの手続きや必要書類、仲介手数料の考え方は地域によらず共通で、家を売る流れは7ステップにまとめています。