青森市の不動産売却・査定｜戸建て相場1,400万円・成約1,030件

青森市は、戸建ての成約が中古マンションを大きく上回る

青森市の実成約を、国土交通省の不動産情報ライブラリで見ます。いちばん多いのは戸建てで、1,030件です。次が土地で543件、いちばん少ないのが中古マンションの99件です。

戸建ての中央値は1,400万円です。真ん中の半分は600万円から2,200万円の間に入ります。中古マンションの中央値は1,300万円、面積あたりの単価は中央値で18万円/㎡です。

土地は面積あたりの単価で見て、中央値が3.6万円/㎡です。これは市全体の目安です。地区ごとの差は、あとで触れます。

この市で売る人にとって大事なのは、物件の種類で「比べる材料の量」が違う点です。戸建ては近い条件の成約を探しやすく、マンションは探しにくい市場です。査定の受け方が変わります。

同じ物差しで並べる	戸建て	中古マンション
成約件数	1,030件	99件
中央値	1,400万円	1,300万円
直近1年の中央値	前の1年よりはっきり下がった	前の1年とほぼ横ばい
いちばん多い条件	第１種低層住居専用地域での取引	3LDK
成約が多い地区	浪館前田・大字大野・大字新城	安方・古川・新町

直近1年は、戸建てが下がり、マンションは横ばい

直近1年の戸建ての中央値は、その前の1年に比べてはっきり下がっています。中古マンションの中央値は、ほぼ横ばいでした。種類で動きが違います。

戸建てを売る人は、近所で前に売れた値段をそのまま当てないでください。査定では、直近1年の成約に絞った資料を出してもらうと、いまの水準が見えます。

マンションの横ばいは、件数が少ない中での動きです。一部屋の成約で中央値が動くこともあるので、横ばいを「安定している」と読み切らないほうが安全です。

一つの年の動きだけで、先の値段は読めません。ただ、古い成約を物差しにしないことは大事です。いまの成約で値段を決めます。

戸建ては、築46年以上でいちばん大きく値段が折れる

青森市の戸建てを築年帯で見ると、築46年以上の中央値は築10年以内の3分の1以下です。下がり方は一様ではありません。いちばん大きく落ちるのは、築31〜45年から築46年以上へ移るところです。

築40年前後の家は、この段差の手前にあります。数年先に延ばすと、築46年以上の帯に入ってから売ることになります。査定を頼むときは、築46年以上の成約と、その手前の帯の成約を分けた資料を出してもらってください。

建築士の視点

築46年以上の家は、1981年6月に始まった新しい耐震基準より前に建てられた家に当たります。買い手が住宅ローン控除を使うには、1982年以降に建てられた家か、耐震基準に適合していることの証明が要ります。この線の前後で買い手の資金計画が変わるため、値段の段差として表れやすい部分です。

築46年以上の家は、建物の値段がほとんど残りません。値段の主役は土地です。この帯では「建物を直して売る」より「土地としてどう売るか」を先に考えるほうが、話が早く進みます。

青森市のように雪の多い土地では、買い手は屋根の形と落雪の向き、雨どいや外壁の傷みを見ます。雪の処理に使っている設備があれば、動くかどうかと手入れの履歴を説明できるようにしておいてください。

古家を残して売るか、更地にして売るかは、建物の状態と買い手の層で変わります。見極め方は 更地で売るか、古家付き土地のまま売るか にまとめています。

用途地域と前面道路の幅で、同じ市内でも中央値が分かれる

青森市の戸建てで取引がいちばん多い用途地域は、第１種低層住居専用地域です。中央値がいちばん高いのは第２種中高層住居専用地域で、いちばん低いのは第２種住居地域でした。

用途地域は、その土地にどんな建物を建てられるかを決める都市計画の区分です。第１種低層住居専用地域は低い住宅が中心の区域で、第２種中高層住居専用地域は中高層の住宅も建てられる区域です。

理由は一つに絞れません。区画の広さや街の成り立ちなど、用途地域と重なる条件が多いからです。自分の家の用途地域は、市の都市計画の窓口で調べられます。

前面道路の幅でも、戸建ての中央値に差が出ています。区分は6m以上・4〜6m・4m未満の三つです。道の幅は変えられません。

建築士の視点

建築基準法では、建物を建てる敷地は幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。幅4m未満でも、行政が道路と指定した道はあります。その場合、建て替えのときに道路の中心から2mまで敷地を下げる後退が要ります。

買い手は将来の建て替えを考えるので、この条件は値段に出ます。前面道路の幅と、後退が済んでいるかどうかは、先に調べて担当者に伝えてください。公図や地積測量図、買ったときの重要事項説明書で確認できます。

後から分かると、値引きの材料になりやすいところです。先に出すほうが、値段は崩れません。

地区で値段が大きく違う。市の中央値をそのまま当てない

戸建ての成約が多い地区は、多い順に浪館前田・大字大野・大字新城・富田・大字石江です。この地区に家がある人は、近い条件の成約を見つけやすいです。

一方で、地区の差は大きいです。高いのは小柳で、低いのは大字安田でした。同じ青森市の戸建てでも、この差は市の中央値一つでは説明できません。

土地の面積あたりの単価は、中央が高く、大字新城が低いです。大字新城は戸建ての成約が多い地区でもあるので、「取引が多い地区は高い」とは言えません。件数と値段は別の話です。

売り出し価格は、市の中央値ではなく、自分の地区に近い成約と見比べて決めてください。担当者には「同じ地区か、隣の地区の直近成約」を頼むと、根拠のある数字が返ってきます。

マンションは事例が少ない。3LDKと2LDKが中心

青森市の中古マンションは、戸建てに比べて成約がかなり少ないです。間取りでいちばん多いのは3LDKで、次が2LDKです。成約が多い地区は、多い順に安方・古川・新町・橋本・本町です。

事例が少ない市場では、査定の作り方が変わります。まず探すのは、同じ棟の過去の成約です。それがいちばん強い材料です。

無ければ、面積あたりの単価18万円/㎡が物差しになります。そのうえで、安方や古川など成約が集まる地区の事例と見比べます。

3LDKは成約の数がいちばん多いので、買い手は同じ間取りの他の部屋と値段を見比べます。2LDK以下は比べる事例がさらに少ないので、査定額の幅が広く出ることがあります。

管理費や修繕積立金、大規模修繕の履歴など、マンションで聞かれることは 中古マンションを売る に整理しています。

青森市で家を売る進め方と、かかるお金

進め方の骨組みは同じです。先に登記簿で名義と地目を確かめ、複数の査定を取り、売り出し価格を決めます。名義が亡くなった親のままだと、買い手が付いても契約に進めません。

戸建てで先に確かめることは、戸建てを売る にまとめています。土地として売る場合は、境界の確定が要るかどうかで時間が変わります。進め方は 土地を売る を見てください。

かかるお金は、仲介手数料・登記の費用・契約書の印紙税が中心です。利益が出れば翌年に税金がかかります。内訳は 不動産売却でかかる費用の一覧 にまとめています。

青森市の戸建ては、築年帯・用途地域・前面道路・地区の四つで値段が分かれます。この四つを先に伝えてください。市の中央値との差を、担当者が理由つきで説明できるかどうかが、相談先を選ぶ目安になります。