那須塩原市の不動産売却・査定｜土地の取引が最多。戸建ては築46年超で大きく下がる

那須塩原市でいちばん動いているのは、家ではなく土地

那須塩原市の取引を国交省の不動産情報ライブラリで数えると、いちばん多いのは土地です。次が戸建てで、中古マンションがいちばん少なくなっています。

土地の取引は623件で、単価の中央値は1.0万円/㎡です。戸建ては440件で、中央値は1,300万円でした。

戸建ての真ん中の半分は、530万円から2,400万円の間に入っています。この幅の中のどこに自分の家が来るかは、このあと見る築年数・用途地域・道路・地区で決まってきます。

土地だけの取引が、戸建てと同じかそれ以上ある

那須塩原市では、建物の無い土地だけの取引が、戸建ての取引に並ぶか上回っています。更地や、古い家が建ったままの土地として売られる例が多い市場です。

家を売るつもりの人も、買い手から「土地」として見られる場面があると考えておいてください。とくに建物が古い場合は、土地の買い手と戸建ての買い手の両方に出せるかを担当者と話しておくと、選べる道が増えます。

建物を残すか壊すかは、解体費と売れる値段を並べてから決めます。考え方は 更地で売るか、古家付き土地のまま売るか にまとめています。

戸建ての値段は、築46年を超えるところで大きく落ちる

那須塩原市の戸建ては、築10年以内に比べると、築46年以上の中央値が3分の1以下です。下がり方が急になるのは、築31〜45年から築46年以上に移るところでした。

築45年までの家は、建物にもまだ値段が残っている成約が見られます。築46年を超えると、買い手は建物より土地を見て値段を決めていると読めます。

売ろうとしている家が築40年前後なら、築年数の区切りをまたぐ前に動くかどうかを考える材料になります。ただ、これは市全体の中央値の動きです。自分の家の状態と土地の条件で、実際の下がり方は変わります。

取引がいちばん多いのは、用途地域の無い都市計画区域

那須塩原市で取引がいちばん多い区分は、「市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域」です。都市計画区域の中で、市街化区域と市街化調整区域に分けられていない場所を指します。

この区分は、戸建ての中央値がいちばん低い区分でもあります。取引は多いので、売れないわけではありません。ただ、比べる相手を市街地の成約にすると、売り出し価格が高すぎることになりやすいです。

戸建ての中央値がいちばん高いのは、第１種住居地域でした。自分の土地がどの区分に入るかは、市の都市計画の窓口で確かめられます。

前面道路が6m以上か、4〜6mかで戸建ての値段が分かれる

那須塩原市の戸建ての成約では、前面道路の幅が6m以上の家と、4〜6mの家とで中央値に差が出ています。同じ市内の戸建てでも、道路の幅で比べる相手が変わります。

建築士の視点

前面道路の幅は、建物を直しても変えられない条件です。道路が広いと車の出し入れがしやすく、建て替えの工事車両も入りやすくなります。

査定を受けるときは、前面道路の幅と、敷地が道路に何m接しているかを先に伝えてください。購入時の重要事項説明書に書いてあることが多いです。数字で伝えると、根拠のある価格が返ってきやすくなります。

戸建ての成約は東三島・埼玉・太夫塚に多い。沓掛は高く、塩原は低い

那須塩原市で戸建ての成約が多い地区は、多い順に東三島・埼玉・太夫塚・下永田・西三島です。これらの地区は事例が多いので、近い条件の成約を見つけやすいです。

戸建ての中央値は、沓掛が高く、塩原が低くなっています。地区による差が大きいので、市全体の中央値を自分の家に当てはめないでください。

成約が少ない地区の家は、比べる事例も少なくなります。その場合は、近くの事例がある地区の成約を物差しにして、条件の違いを足し引きして値段を決めます。

土地の単価は下永田が高く、上塩原が低い

土地の㎡単価は、下永田が高く、上塩原が低い地区です。市全体の中央値1.0万円/㎡は、この両方を混ぜた数字です。

土地を売るときは、同じ地区か近い地区の単価を基準にしてください。境界が決まっていない土地は、測量に時間がかかります。土地ならではの準備は 土地を売る で整理しています。

マンションは事例が少なく、直近1年ではっきり下がった

那須塩原市の中古マンションは、取引の種類の中でいちばん少なく、戸建てよりかなり少ない件数です。中央値は370万円（45件）、面積あたりの単価は中央値8.2万円/㎡でした。

直近1年の中央値は、前の1年に比べてはっきり下がっています。ただし件数が少ないため、どの物件が売れたかで中央値が大きく動きます。市場全体が下がったのか、売れた物件の顔ぶれが変わったのかは、このデータだけでは分けられません。

間取りは3LDKがいちばん多く、次が1LDKです。家族向けと単身向けでは買い手が違うので、間取りが同じ成約を探して比べてください。戸建てと違う準備は 中古マンションを売る にまとめています。

直近1年の戸建ては、やや下がっている

那須塩原市の戸建ての中央値は、直近1年が前の1年に比べてやや下がっています。大きく崩れたわけではありませんが、待てば上がると言えるデータもありません。

売る時期を決めるときは、相場の上下より、自分の家の築年数がどこにあるかを先に見てください。築46年の区切りが近い家は、待つあいだに建物の値段が残らなくなる心配があります。

那須塩原市で売るときの順番

まず、自分の物件が土地・戸建て・マンションのどれとして見られるかを決めます。そのうえで、用途地域の区分・前面道路の幅・地区を確かめ、近い条件の成約を担当者に出してもらいます。

査定は複数の会社に頼み、金額だけでなく、どの成約を根拠にしたかを聞いて比べてください。那須塩原市のように土地の取引が多い市では、土地の買い手を持っている会社かどうかも見ておきたいところです。

売ったあとに手元に残る金額は、仲介手数料や登記の費用、税金を引いて考えます。かかる費用は 不動産売却でかかる費用の一覧 で確認できます。