静岡市駿河区の不動産売却｜戸建て711件・マンション309件

駿河区の実成約データ｜取引の内訳は戸建て・土地・マンションの順

国交省の不動産情報ライブラリには、静岡市駿河区で実際に成約した価格が記録されています。この記事は、そのデータを種類ごとに読み解くものです。

もっとも多いのは戸建てで711件です。次に多いのが土地で、中古マンションは309件ともっとも少ない数にとどまります。

戸建ての中央値は3,000万円です。よくある価格帯（真ん中の半分）は1,900万円〜4,400万円になります。

マンションの中央値は2,400万円です。面積単価は33万円/平方メートルです。

区全体の一つの数字より、自分の物件がどの条件に近いかを見るほうが判断の役に立ちます。相場を自分で確かめる手順は、不動産の相場の調べ方にまとめています。

戸建てを売る｜値段を動かす3つの条件

駿河区の戸建て売却でまず押さえておきたい一般論は、戸建てを売るに書いています。ここから先は駿河区の実データだけに絞ります。

築年数｜半分以下まで下がるが、崖になる位置がある

築10年以内の戸建てと比べると、築46年以上の中央値は半分以下まで落ちます。下がり方は一定ではなく、いちばん大きく落ちるのは築31〜45年から築46年以上へ移る場面です。

木造の建物は年数が進むほど評価が薄くなり、ある年代から先は土地の価格がほぼすべてを決めます。築年数が古いというだけで、値段がつかなくなるわけではありません。

用途地域｜取引の主役は第１種住居地域、価格の主役は近隣商業地域

駿河区の戸建てを用途地域別に見ると、中央値がいちばん高いのは近隣商業地域です。反対にいちばん低いのは第１種住居地域で、この地域が取引件数ではもっとも多くなっています。

「よく売れている地域」と「高く売れている地域」は一致しないということです。自分の家の用途地域は重要事項説明書か、市の都市計画課で確認できます。

詳しい理由は土地の形と用途地域で、価格はどう変わるかにまとめました。

前面道路の幅｜4m未満・4〜6m・6m以上で中央値が変わる

前面道路の幅を4m未満・4〜6m・6m以上の3区分で比べると、駿河区の戸建てでも中央値に差が出ます。この条件は、購入後に自分で変えられるものではありません。

建築士の視点

建築基準法上、建物を建てる土地は幅4m以上の道路に2m以上接する必要があります。前面道路が4m未満だと、建て替え時に道路の中心線から2m下がって敷地を確保する「セットバック」を求められることがあります。

セットバックが必要な土地は、建て替え後に使える面積が実質的に減ります。買い手はこの点を織り込んで価格を判断するため、道路幅は査定でも早めに伝えておくと良い材料になります。詳しくは間口と前面道路で売却価格はどれだけ変わるかで解説しています。

地区差｜件数の上位は小鹿・高松・池田・下川原・東新田、価格の頂点は曲金

戸建ての成約件数が多い順に並べると、小鹿・高松・池田・下川原・東新田の五地区が上位に入ります。この五地区であれば、条件の近い成約を探しやすくなります。

中央値がもっとも高いのは曲金、もっとも低いのは丸子です。区内という同じ枠の中でも、地区が変われば水準はまるで違います。

マンションを売る場合｜下げ幅の段差と、改装では変わらない事情

マンション特有の準備は中古マンションを売るで扱っています。ここでは駿河区の309件のデータに絞って見ていきます。

築年数｜3分の1以下に落ちる下げ幅の位置は戸建てと違う

築10年以内と築46年以上を比べると、マンションの中央値は3分の1以下まで下がり、戸建てより下落率が大きくなります。下げ幅がもっとも大きいのは、築21〜30年から築31〜45年へ移る場面です。

戸建ての崖が築31〜45年から先だったのに対し、マンションはひとつ手前の年代で大きく動きます。築30年前後の部屋を持っているなら、この境目のどちら側かを意識してください。

間取り｜3LDKが中心で、2LDKが続く

成約した間取りでいちばん多いのは3LDK、次に多いのが2LDKです。ファミリー向けの広さが主戦場になっている市場だとわかります。

改装｜済みでも中央値は上がっていない

駿河区の中古マンションは、改装済みの中央値が未改装を上回っていません。手を入れた費用が、そのまま価格に上乗せされる市場ではないということです。

リフォームを検討する前に、現況のままの査定額を確認してください。改装後の見込み額と並べて、差が費用に見合うかを見てから判断すると無駄がありません。

地区差｜曲金・稲川・南町・池田・中田が成約の中心

マンションの成約件数が多い順に並べると、曲金・稲川・南町・池田・中田が並びます。曲金は戸建て価格のトップ、池田は戸建て件数の上位にも名前が出ており、両方の売買が活発な地区だとわかります。

この五地区以外を売る場合、比較材料は近隣の複数地区から拾い集めることになります。担当者がどの範囲まで見て査定額を出したのか、根拠を確認してみてください。

直近1年の動き｜戸建てもマンションもそろって上昇

直近1年の中央値を、その前の1年と比べると、戸建て・マンションともにはっきり上がっています。片方だけでなく両方が同じ方向に動いているのは、駿河区のデータで目立つ点です。

数年前の成約や、近所で聞いた話をそのまま基準にすると、今の水準より低めに見積もってしまいます。査定を依頼するときは、比較に使う成約がいつのものかを必ず確認してください。

土地だけを売る場合｜㎡単価は八幡が高く、用宗が低い

土地の成約は458件で、戸建て・マンションよりも少ない件数です。㎡単価の中央値は12万円で、こちらも地区による違いが出ています。

㎡単価がもっとも高いのは八幡、もっとも低いのは用宗です。件数自体が少ないため、近い地区・近い時期の成約とそろえて比べることが、単価を読むうえで重要になります。

築の古い戸建てを売るときも、建物評価がほぼ消えている分、この土地単価が価格の骨格になります。解体して更地で出すか、古家付きのまま出すかは、解体費用と買い手の層を見比べてから決めてください。

駿河区で売却を進めるときに

駿河区は、戸建てとマンションの値段がそろって上向きつつ、用途地域や地区によるばらつきがそれ以上に大きい区です。区全体の中央値だけでは、自分の物件の実力は測れません。

曲金のように戸建てとマンションの両方で活発に売買されている地区もあれば、丸子や用宗のように単価が控えめな地区もあります。自分の物件がどちら寄りかは、無料査定を受けて確かめるのが早道です。