静岡県静岡市葵区の不動産売却｜戸建てが主役、マンションと地区差を実データで読む

葵区は戸建てが中心、マンションは成約数が少ない市場です

静岡市葵区の実成約を国土交通省の不動産情報ライブラリで見ると、いちばん取引が多いのは戸建てです。次に多いのが土地で、中古マンションの成約がいちばん少なくなっています。

戸建ての中央値は3,000万円で、よくある価格帯は1,500万円から4,600万円です。マンションの中央値は2,300万円で、成約は357件、戸建ては779件です。

土地の㎡単価は中央値13万円、成約は597件です。ここから先は、成約の多い戸建てを先に見て、マンションと土地は後半でまとめます。

戸建ての値段は、築46年からの下げ幅がいちばん大きくなります

葵区の戸建てを築年の帯で比べると、下がり方には段階があります。いちばん大きな下げ幅が出るのは、築31〜45年から築46年以上に移るところです。

築46年以上まで進むと、中央値は築10年以内のおよそ3分の1以下です。それでも値段がゼロになるわけではなく、下げ止まりの水準まで来ていると読めます。

自分の家がどの築年帯に入るかで、査定額の見え方はかなり変わります。築30年を超えている場合は、この段差を踏まえて査定額の根拠を確認してください。

戸建ての価格は、用途地域と前面道路の幅でも変わります

葵区の戸建てを用途地域で見ると、中央値がいちばん高いのは第２種住居地域です。いちばん低いのは第１種中高層住居専用地域で、取引がいちばん多いのは第２種中高層住居専用地域です。

前面道路の幅でも、戸建ての中央値には差があります。葵区では4m未満・4〜6m・6m以上の区分で水準が違います。

建築士の視点

第２種住居地域は住宅が中心で、床面積の大きい店舗も建てられる区域です。第１種中高層住居専用地域は建てられる用途の幅が狭く、これが価格差の一因と考えられます。

前面道路の幅が価格を左右するのは、建築基準法の接道義務が理由です。幅4m未満の道路に接する敷地は、建て替え時にセットバックが必要になることがあります。

セットバックが必要になると、建てられる面積がその分減ります（建築基準法第42条・第43条）。買い手はこの点を、将来の建て替えのしにくさとして見ます。

自分の土地の用途地域と前面道路の幅は、購入時の重要事項説明書か、区役所の都市計画の窓口で確認できます。

前面道路の幅と価格の関係は、間口・接道と売却価格 に詳しくまとめています。

北安東・千代田・瀬名など、地区で成約の厚みが違います

葵区の戸建てを地区別に見ると、成約が多い順に北安東・千代田・瀬名・羽鳥・上足洗となります。同じ葵区内でも、地区によって取引の厚みは違います。

中央値がいちばん高いのは安東、いちばん低いのは瀬名です。瀬名は成約数でも上位に入るため、比較できる事例そのものは見つけやすいはずです。

自分の家に近い地区、近い条件の成約と比べることが、査定額の根拠として大切です。

マンションは築21〜30年から築31〜45年にかけて値段が大きく変わります

葵区の中古マンションを築年の帯で比べると、戸建てとは違う場所で下げ幅が出ます。値段がいちばん大きく落ちるのは、築21〜30年から築31〜45年に移るところです。

築46年以上まで見ると、中央値は築10年以内のおよそ3分の1以下です。戸建てより早い段階で、大きな下げ幅が出る市場といえます。

この段差をまたぐ築年の部屋を持っている場合は、査定額の振れ幅を大きめに見込んでおくと安心です。

間取りは3LDKが中心、改装は中央値を押し上げています

葵区の中古マンションで、いちばん成約が多い間取りは3LDKです。次に多いのが2LDKで、単身向けより家族向けの広さが中心の市場です。

改装済みの成約と未改装の成約を比べると、葵区では改装済みのほうが中央値が高くなっています。ただし改装にかけた費用が、そのまま売値に上乗せされるとは限りません。

リフォームするかどうかは、現況のままの査定額と、改装した場合の査定額の両方を聞いてから決めても遅くありません。

マンションは七間町・東静岡などで成約が多く、土地単価は鷹匠が高くなっています

葵区の中古マンションを地区別に見ると、成約が多い順に七間町・東静岡・長沼・鷹匠・春日となります。同じ葵区内でも、地区によって成約の数に差があります。

土地の㎡単価がいちばん高いのは鷹匠、いちばん低いのは北です。鷹匠はマンションの成約数でも上位に入っており、地区としての取引の厚みがうかがえます。

査定を受けるときは、自分の部屋や土地と同じ地区、できれば同じ棟・同じ町丁目の成約が根拠になっているか確認してください。

直近1年、戸建ては下落、マンションはほぼ横ばいでした

直近1年の中央値を、その前の1年と比べてみます。戸建てははっきり下がりました。中古マンションのほうは、ほぼ横ばいで推移しています。

査定書の根拠がいつの成約かによって、出てくる金額の見え方は変わります。古い時期の成約を根拠にした査定額は、今の相場とずれている可能性があります。

戸建てを売る人ほど、根拠になっている成約がいつのものかを確認する意味があります。

葵区で売却を進めるときに確認すること

葵区は戸建ての成約が多いため、査定でも用途地域や前面道路の幅を先に伝えると、根拠のある価格が返ってきやすくなります。戸建て売却の進め方は、戸建てを売る にまとめています。

マンションを売る場合は、管理組合まわりの情報や間取りの需要を踏まえた進め方が必要です。詳しい手順は 中古マンションを売る で確認できます。

査定額がどう決まるかを知りたい場合は、査定の仕組み にまとめています。売却の手順全体は、不動産売却の流れ で確認できます。

無料査定は複数社に依頼し、金額の高さだけでなく、その根拠まで見比べることをおすすめします。