大阪府八尾市の不動産売却｜戸建て中心の市。工業地域の戸建てが中央値で最も高い

八尾市で最も成約が多いのは戸建て。1,352件が値段を比べる土台になる

国土交通省の不動産情報ライブラリで、八尾市の実際の成約を見ていきます。戸建ては1,352件で、種類別では最も多い取引です。中古マンションは583件で、その次に多くなっています。

戸建ての中央値は2,200万円です。成約の真ん中の半分は、880万円から3,400万円の間に入っています。

この幅は、八尾市の中で戸建ての値段が一つにまとまっていないことを示しています。あとで見る地区と用途地域の差が、この幅の中身です。中央値は自分の家の値段ではなく、比べるための出発点と考えてください。

戸建ての中央値は工業地域が最も高く、第２種中高層住居専用地域が最も低い

八尾市の戸建てを用途地域で分けると、中央値が最も高いのは工業地域でした。最も低いのは、第２種中高層住居専用地域です。住宅向けの帯が上に来るとは限らない、というのが八尾市のデータです。

件数が最も多いのは、第１種住居地域です。成約の多い帯と、中央値の高い帯は重なっていません。

工業地域が高く出た理由は、このデータだけでは分かりません。成約した家の土地の広さや築年が、ほかの帯と違う可能性もあります。自分の家の用途地域は、市の都市計画の窓口で確かめられます。

長池町は高く、山城町は低い。戸建ての中央値は地区で大きく開く

戸建ての成約が多い地区は、多い順に南本町・老原・長池町・東山本新町・安中町です。この5地区は、近い条件の事例が見つかりやすい地区です。

中央値で見ると、高いのは長池町、低いのは山城町でした。同じ八尾市でも、地区の差は大きく出ています。

長池町は、成約の多さでも上位に入っています。事例が多く、値段も高い地区です。山城町のように中央値が低い地区で売るときは、市全体の中央値を物差しにしないでください。

築46年以上に入ると、戸建ての中央値は築10年以内の3分の1を下回る

八尾市の戸建ては、築10年以内に比べて、築46年以上の中央値が3分の1以下です。最も大きく下がるのは、築31〜45年から築46年以上に移るところです。

築45年前後の家を持っているなら、この境目を知っておいてください。どちらの帯で比べられるかで、査定の根拠になる成約が変わります。

築46年以上の家は、建物より土地の条件で値段が決まると見ておくのが安全です。古家を残すか壊すかの考え方は、更地で売るか、古家付き土地のまま売るか にまとめています。

面している道の幅で、八尾市の戸建ての中央値は3つの区分ごとに違う

八尾市の戸建ての成約では、前面道路の幅で中央値に差が出ています。区分は4m未満、4〜6m、6m以上の三つです。

建築基準法では、家を建てる敷地は幅4m以上の道路に2m以上接する必要があります。4m未満の道では、建て替えのときに敷地の後退を求められることがあります。

幅4m未満の道に面しているなら、すでに後退しているかを先に調べてください。道幅は、購入時の重要事項説明書にも書かれています。

建物を確かめる順番は、戸建てを売る。建物より先に確かめる3つのこと で整理しています。

直近1年、戸建ては小さく下げ、中古マンションは大きく上げた

直近1年の戸建ての中央値は、前の1年に比べてやや下がりました。中古マンションの中央値は、前の1年よりはっきり上がっています。

中央値は、その年に成約した物件の顔ぶれでも動きます。八尾市の戸建ては地区の差が大きいため、成約した地区の偏りでも上下します。

査定を受けるときは、根拠にした成約の時期を担当者に聞いてください。マンションは特に、前の年の事例だけで出した額だと低めに出るおそれがあります。

中古マンションの成約は龍華町と安中町に多い。安中町は戸建ても多い地区

中古マンションの成約が多い地区は、多い順に龍華町・安中町・北本町・若林町・志紀町南です。安中町は、戸建ての成約が多い地区にも入っています。

安中町で売るなら、戸建てとマンションのどちらの買い手も動いている地区です。比べる事例は、自分の物件と同じ種類で選んでください。

マンションの中央値は2,100万円で、㎡単価の中央値は31万円です。広さの違う部屋を比べるときは、総額より㎡単価のほうがずれにくくなります。

マンションも築46年以上で3分の1以下。間取りは3LDKが最多、次が2LDK

八尾市の中古マンションも、築46年以上の中央値が築10年以内の3分の1以下です。最も大きく下がるのは、戸建てと同じく築31〜45年から築46年以上に移るところです。

間取りで最も多いのは3LDK、次が2LDKです。家族で住む人が買う部屋が、成約の中心になっています。

同じ間取りの部屋が近くで売りに出ていると、買い手は並べて比べます。管理費と修繕積立金の額は、ほぼ必ず聞かれる項目です。準備の全体は、中古マンションを売る にまとめています。

改装済みのマンションは中央値が高い。ただし改装費を値段に足せるとは限らない

八尾市の中古マンションでは、改装済みの中央値が未改装より高くなっています。ただし、改装にかけた費用がそのまま値段に上乗せできるとは限りません。

これから直して売るか迷っているなら、先に二つの査定を受けてください。今のまま売る場合と、直してから売る場合です。

その差が工事費を下回るなら、直さずに売る手もあります。すでに直してある部屋なら、工事の時期と内容が分かる書類を手元にそろえておきます。

土地だけの成約は最も少ない。㎡単価は久宝園が高く、南木の本が低い

八尾市で土地だけの成約は346件で、種類別では最も少ない取引です。㎡単価の中央値は16万円です。

㎡単価が高い地区は久宝園、低い地区は南木の本でした。土地も、地区によって単価の水準が違います。

事例が少ない市場では、査定額が会社ごとにばらつきやすくなります。土地で売るなら、複数の会社の査定を並べ、根拠にした成約がどの地区かを確かめてください。

八尾市で査定を頼む前に、手元で確かめておく三つの事実

一つ目は、自分の家の地区と用途地域です。八尾市は、この二つで戸建ての中央値が大きく違います。

二つ目は、面している道の幅と、後退の有無です。三つ目は築年で、築46年以上の帯に入るかどうかを見ておきます。

この三つがそろえば、査定額の根拠を担当者と同じ目線で確かめられます。売るときにかかるお金は、不動産売却でかかる費用の一覧 で整理しています。