長岡市の不動産売却・査定｜戸建て相場1,700万円・成約666件

長岡市は戸建てと土地が動き、マンションは少ない。種類で相場の向きが逆

長岡市で実際に成約した取引を、国土交通省の不動産情報ライブラリで集計しました。件数がいちばん多いのは戸建ての666件で、土地の576件が続きます。中古マンションは209件で、3つの中でいちばん少ないです。

戸建ての中央値は1,700万円です。真ん中の半分は700万円から2,700万円に入ります。

幅は広いです。中央値ひとつで自分の家を測らないでください。

種類	成約件数	中央値
戸建て	666件	1,700万円
中古マンション	209件	1,900万円
土地（面積あたり）	576件	3.6万円/㎡

中古マンションの中央値は1,900万円で、面積あたりでは28万円/㎡です。土地は面積あたりの中央値が3.6万円/㎡です。

長岡市でまず知っておきたいのは、直近1年の向きが種類で逆だったことです。戸建ての中央値は前の1年よりやや下がり、中古マンションの中央値ははっきり上がりました。戸建てを売る人とマンションを売る人で、読むべき節が違います。

戸建ては直近1年でやや下がった。急ぐ理由は築年帯にある

戸建ての中央値は、直近1年が前の1年よりやや低い水準です。下がり幅は小さく、売り急ぐほどの動きではありません。ただし「待てば戻る」と言える材料も、このデータの中にはありません。

相場の向きより大きいのは、築年帯による段差です。長岡市の戸建ては、築10年以内と比べて、築46年以上の中央値が3分の1以下まで落ちます。落ち幅がいちばん大きいのは、築31〜45年から築46年以上へ移るところです。

築31〜45年の家は、この段差の手前にあります。相場がやや下がる動きより、築46年の線を越えるほうが、値段には強く影響します。境目は築46年です。

建築士の視点

築46年以上の家は、完成が1980年以前です。耐震の基準は1981年6月の建築確認から変わったので、この帯の家はすべて旧耐震の年代に入ります。

買い手が住宅ローン控除などの優遇を受けるには、新耐震であることか、耐震基準を満たす証明が必要です。長岡市の段差がこの線と重なっているのは、偶然ではないと私は見ています。

耐震診断や補強工事の記録があれば、査定の前に出してください。無い場合は、建物の値段を期待せず、土地の値段で勝負する前提で頼むほうが現実的です。築年の古い家の売り方は、築40年の家に、値段はつくか にまとめています。

戸建ての成約が多いのは川崎・中島・青葉台。高いのは川崎町、低いのは寺泊

長岡市で戸建ての成約が多い地区は、多い順に川崎・中島・青葉台・来迎寺・新保です。この5地区に家がある人は、同じ地区の成約だけで比べる査定を頼めます。事例の数が多いので、根拠の出しやすい地区です。

中央値がいちばん高い地区は川崎町で、いちばん低いのは寺泊です。両端の差は大きく、市全体の中央値1,700万円を当てはめると、どちらの地区でもずれが出ます。

川崎は成約が多く、川崎町は中央値が高い地区として出てきました。件数と値段は、別の物差しです。売り出し価格は、自分の地区の成約水準で決めてください。

第１種中高層住居専用地域が高く、市街化調整区域が低い。道の幅でも分かれる

長岡市の戸建ての成約を用途地域で分けると、取引がいちばん多いのは第１種住居地域です。中央値がいちばん高いのは第１種中高層住居専用地域で、いちばん低いのは市街化調整区域です。

第１種中高層住居専用地域は、中高層の住宅を中心にした区域です。建てられる店舗の広さに制限があります（建築基準法の用途制限）。なぜここが高いのかは、取引データだけでは言い切れません。

市街化調整区域は、原則として新しく家を建てられない区域です（都市計画法）。建て替えに許可が要るため、買い手が住宅ローンを組みにくく、値段が伸びません。

調整区域の家は、売り方が別物です。市街化調整区域の家・土地を売る を先に読んでください。

前面道路の幅でも、戸建ての中央値に差が出ています。6m以上の家は高く、4〜6mの家は安い並びです。道の幅は変えられません。

建築士の視点

建築基準法では、幅4m以上の道路に2m以上接していることが、建物を建てる条件です。長岡市のデータで差が出た2つの区分は、どちらもこの条件を満たす幅です。それでも6m以上のほうが高く出ています。

道が広いと、車の出し入れや工事車両の進入が楽になります。買い手はこういう点を見ていますし、建て替えのときの自由度も変わります。

自分の家の前面道路の幅は、公図や購入時の重要事項説明書で確かめられます。査定のとき、地区・築年帯・用途地域と合わせて、道の幅も必ず伝えてください。

マンションは直近1年ではっきり上がった。ただし改装は値段に乗らない

長岡市の中古マンションの中央値は、直近1年が前の1年よりはっきり高く出ました。戸建てがやや下がったのと向きが逆です。マンションを売る人には、追い風の動きです。

ただし件数は209件と少ないので、1年の動きを長く続く流れと決めつけないでください。上がった局面で売るなら、直近の成約と並べて値段を決めるのが確実です。

築年帯の落ち方は、戸建てより早いです。築10年以内と比べて、築31〜45年の中央値は3分の1以下です。落ち幅がいちばん大きいのは、築21〜30年から築31〜45年へ移るところです。

戸建ての段差が築46年だったのに対し、マンションは築31年で来ます。築21〜30年のマンションは、この手前にいます。目印は築31年です。

改装済みのマンションの中央値は、未改装より高く出ていません。長岡市では、改装にかけたお金が値段に乗りにくい市場です。売る前にリフォームするかどうかは、直す場合と直さない場合の2通りで査定を出してもらってください。

差額が工事費に届かなければ、そのまま売るほうが手元に残ります。

間取りは3LDKがいちばん多く、次が2LDKです。成約が多い地区は、多い順に大手通・南町・表町・寺島町・学校町です。この5地区なら、同じ地区の同じ間取りで比べた査定を頼めます。

マンション全体の進め方は、中古マンションを売る に分けて書いています。

土地は大島新町が高く、浦が低い。更地でも道の幅と区域で分かれる

土地の面積あたりの単価は、地区で差があります。高いのは大島新町、低いのは浦です。市全体の中央値3.6万円/㎡は、この両端のあいだの数字にすぎません。

土地も、見るところは戸建てと同じです。用途地域と前面道路の幅は、建物が無くても値段を分けます。調整区域なら、区域の確認が先です。

古い家が建っている土地は、壊して更地にするか、古家付きのまま売るかで進め方が変わります。長岡市の戸建ては築46年以上で中央値が3分の1以下まで落ちるので、この帯の家は土地として売る前提も考えに入ります。判断の分かれ目は、更地で売るか、古家付き土地のまま売るか にまとめています。

長岡市で家を売る進め方と、かかるお金

売る手順そのものは、どの市でも大きく変わりません。長岡市で違うのは、比べる成約の選び方です。この記事で挙げた地区・築年帯・用途地域・前面道路の4つで、自分の家に近い成約を絞ってください。

絞るのが先です。

査定は、この4つを伝えたうえで複数の会社に頼みます。見るのは金額の高さではなく、どの成約を根拠にしたかです。根拠の無い金額は、当てになりません。

戸建ては、直近1年がやや下がった局面です。査定額が直近の成約より高すぎる場合は、売れ残りの原因になります。マンションは上がった局面なので、古い成約を根拠にした安い査定を鵜呑みにしないでください。

かかるお金は、仲介手数料・登記の費用・印紙税・税金が主なものです。内訳と計算は 不動産売却でかかる費用の一覧 で確かめてください。

長岡市の戸建ては成約が666件あります。事例には困りません。種類で相場の向きが逆だった1年なので、自分の物件の種類と築年帯から、売る時期を決めてください。