宮城県仙台市泉区の不動産売却｜戸建てが多い区の相場を実データで読む

泉区は、戸建てが取引の中心です

仙台市泉区で実際に成約した取引を、国土交通省の不動産情報ライブラリで見ていきます。件数がいちばん多いのは戸建てで、次に中古マンション、いちばん少ないのが土地です。戸建ての成約は1,396件、中古マンションは504件です。

戸建ての取引はマンションを大きく上回っており、泉区で家を売る人の多くは戸建てを持っている計算になります。ここでは戸建てのデータから見ていき、マンションと土地は後半で扱います。

戸建ての中央値は3,000万円で、よくある価格帯は2,100万円〜3,900万円です。

戸建ての中央値は、築31〜45年にかけて大きく下がります

戸建てを築年の帯で見ると、下がり方には段階があります。値段がいちばん大きく落ちるのは、築21〜30年から築31〜45年に移るところです。

築46年以上まで見ると、中央値は築10年以内より3割ほど下がります。それでも下げ止まるのは、建物の価値が減っても土地の値段が残るためです。

用途地域と前面道路の幅で、戸建ての値段は変わります

泉区の戸建てを用途地域で見ると、取引がいちばん多いのは第1種低層住居専用地域です。中央値がいちばん高いのは第2種中高層住居専用地域で、いちばん低いのは第1種低層住居専用地域です。

前面道路の幅でも、戸建ての中央値に差が出ています。区分は6m以上と4〜6mです。

建築士の視点

前面道路の幅は、建築基準法の接道義務にかかわります。建物を建てる敷地は、幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります。

前面道路が4m未満の場合、建て替えのときに道路の中心から2m下がる「セットバック」が必要になることがあり、そのぶん建てられる面積が減ります。買い手は将来の建て替えのしやすさを見て、値段を判断します。

取引がいちばん多い第1種低層住居専用地域は、低層の住宅地を守るために建物の高さや規模の上限が抑えられた区域です。用途地域の違いも、建てられる建物の大きさに影響します。

前面道路の幅と用途地域は、査定の前に自分で確かめられる項目です。先に伝えておくと、根拠のある金額が返ってきやすくなります。

道路と接道の仕組みは、間口・接道と売却価格 に詳しくまとめています。

戸建ての成約が多い地区、価格が高い地区

泉区の戸建てを地区別に見ると、成約が多い順に南光台・将監・館・長命ケ丘・向陽台となります。中央値がいちばん高いのは将監、いちばん低いのは館です。

同じ泉区でも、地区によって戸建ての価格帯は変わります。査定を依頼するときは、自分の家に近い地区の成約が根拠になっているか確認してください。

マンションの中央値は、築31〜45年で3分の1以下まで下がります

中古マンションは、築10年以内と比べて築31〜45年の中央値が3分の1以下まで下がります。値段がいちばん大きく落ちるのも、戸建てと同じく築21〜30年から築31〜45年に移るところです。

マンションは戸建てより、この帯での下がり方がはっきりしています。築30年前後の部屋を持っている場合は、この段差を意識しておく価値があります。

マンションは3LDKが最多、改装は値段の保証にはなりません

泉区の中古マンションで、いちばん成約が多い間取りは3LDKです。次に多いのが4LDKで、単身向けより家族向けの広さが中心です。

改装済みの成約は、中央値が未改装より高く出ています。ただし改装費がそのまま売値に乗るとは限らないため、まず現況の査定額を確認するほうが安全です。改装するかどうかの考え方は、売る前にリフォームするか に整理しています。

マンションの成約が多い地区は、泉中央・八乙女中央・桂・八乙女・高森です

中古マンションを地区別に見ると、成約が多い順に泉中央・八乙女中央・桂・八乙女・高森となります。同じ泉区内でも、地区によって成約の数に差があります。

査定を受けるときは、自分の部屋と同じ地区、できれば同じ棟の成約が根拠になっているか確認してください。

土地は、泉中央で単価が高く、根白石で低くなっています

土地の成約は299件で、面積あたりの単価は中央値9.6万円/㎡です。地区別に見ると、単価が高いのは泉中央、低いのは根白石です。

土地の値段は、単価と面積の掛け算だけでは決まりません。用途地域や前面道路の幅も単価に影響するため、戸建ての節で挙げた確認項目がそのまま使えます。

直近1年は、戸建てもマンションもやや下がりました

直近1年の中央値を、その前の1年と比べてみます。戸建て・中古マンションのどちらも、やや下がる結果になっています。

査定書の根拠がいつの成約かによって、出てくる金額の見え方は変わります。古い成約を根拠にした査定額は、今の相場より高く出ている可能性があります。

泉区で売るときの進め方

まず実データで自分の物件の位置をつかみます。次に複数社へ無料査定を依頼し、最後に媒介契約を結んで売り出します。売却全体の手順は、不動産売却の流れ に整理しています。

戸建てを売る場合の進め方は 戸建てを売る に、マンションの管理費・修繕積立金といった確認事項は 中古マンションを売る にまとめています。

複数社に無料査定を依頼して、金額だけでなく根拠を比べてください。