兵庫県加古川市の不動産売却｜加古川町に成約が集まり、直近1年は戸建てもマンションも上向き

加古川町は、戸建て・マンション・土地の三つで名前が挙がる町

加古川市の実際の成約を、国土交通省の不動産情報ライブラリで調べました。戸建ての成約が多い地区の先頭も、中古マンションの成約が多い地区の先頭も加古川町です。土地の㎡単価がいちばん高い地区も、加古川町でした。

加古川町に家や部屋がある人は、比べる相手になる成約を集めやすい立場にいます。査定を頼んだら、同じ町の成約を何件根拠にしたかを確かめてください。

取引の中心は戸建てで、土地だけの成約がいちばん少ない

市全体では、戸建ての成約が1,374件で最も多くなっています。次が中古マンションの541件です。土地だけの成約は510件で、三つの中で最少でした。

戸建ての中央値は1,800万円です。真ん中の半分は700万円から2,600万円に入ります。

マンションの中央値は1,100万円です。面積あたりでは15万円/平方メートルでした。

直近1年は、戸建てもマンションも中央値がはっきり上がった

直近1年の中央値を前の1年と比べると、戸建てもマンションもはっきり上向きです。加古川市では、二つの種類がそろって値上がりの側に動きました。

ここで気をつけたいのは、上がったのは過去の成約の数字だという点です。上がった勢いをそのまま乗せた値段で売り出すと、問い合わせが来ないまま時間が過ぎることもあります。

査定書を受け取ったら、根拠の成約がいつのものかを見てください。直近の成約を中心に組んだ査定かどうかで、売り出し価格の決め方が変わります。

戸建ての中央値は第２種住居地域が最上位、市街化調整区域が最下位

用途地域ごとに見ると、戸建ての中央値がいちばん高いのは第２種住居地域でした。いちばん低いのは市街化調整区域です。取引の件数では、第１種中高層住居専用地域が最も多くなっています。

市街化調整区域は、都市計画法で市街化を抑える区域とされています（第7条）。家を建てるには許可が要る場面が多く、買い手は建て替えられるかを真っ先に気にします。

建築士の視点

調整区域の家を売るときは、今の建物がどんな許可で建ったかを先に調べてください。建築当時の書類が手元になければ、市の窓口で記録を確かめられることがあります。

建て替えの可否が分からないままだと、買い手のローン審査で止まりやすくなります。調べた結果を最初から出すほうが、話が早く進みます。

調整区域の家や土地の売り方は、市街化調整区域の家・土地を売る にまとめています。

別府町新野辺北町と志方町。戸建ての中央値は地区で大きく開く

戸建ての成約が多い地区は、加古川町・野口町・平岡町・尾上町・東神吉町の順です。中央値でいえば、高いのは別府町新野辺北町、低いのは志方町でした。

地区でこれだけ差があると、市全体の中央値1,800万円は自分の家の物差しになりにくくなります。値段の見当は、同じ地区か、条件の近い隣の地区の成約から立ててください。

築31〜45年から築46年以上へ。戸建てもマンションもここで大きく落ちる

加古川市の戸建ては、築46年以上の中央値が築10年以内の3分の1以下です。中古マンションも同じく、3分の1以下まで下がっています。

値段がいちばん大きく下がるのは、どちらも築31〜45年の帯から築46年以上の帯に移るところでした。築40年を過ぎた家や部屋で売るか迷っているなら、この境目を判断の材料に入れておきます。

もっとも、手入れの具合で建物の評価は一軒ずつ変わります。築年数で決めつけず、査定で今の値段を確かめてから時期を決めてください。古い戸建ての値段の見られ方は、築40年の家はいくらで売れるか で整理しています。

家の前の道の幅で、戸建ての中央値に差がある

加古川市の戸建ては、前面道路の幅でも中央値が分かれています。区分は4〜6m・6m以上・4m未満の三つです。

建築基準法では、敷地が幅4m以上の道路に2m以上接していないと建物を建てられません（第43条）。4m未満の道に面した敷地は、建て替えのときに道の中心から2m下がる必要が出ることがあります（第42条）。

道の幅が4m未満なら、その道が法律上の道路として扱われているかを市で確かめてから売り出してください。

マンションは3LDKが最多で、4LDKが二番目に多い

加古川市の中古マンションで、成約がいちばん多い間取りは3LDKでした。二番目は4LDKです。

成約の地区は、多い順に加古川町・平岡町・野口町・尾上町・西神吉町でした。部屋の数が多い間取りで成約がまとまっているので、同じ間取りの比較事例を探しやすい市場です。

改装済みの部屋は、未改装より中央値が高くなっています。ただし、改装費がそのまま値段に乗るとは限りません。売る前の工事の考え方は、売る前にリフォームすべきか を見てください。

土地の㎡単価は加古川町が高く、神野町が低い

土地だけの成約の㎡単価は、中央値で7.1万円/平方メートルです。単価が高い地区は加古川町、低い地区は神野町でした。

築46年以上の戸建ては、建物より土地の値段で見られることが多くなります。古い家を売るなら、自分の地区の土地の単価も査定の前に確かめておくと、査定額の中身を読みやすくなります。

加古川市で査定を頼む前に、確かめておく三つ

一つめは、家のある地区と用途地域です。二つめは、前面道路の幅と、その道の法律上の扱いです。三つめは、市街化調整区域なら建てたときの許可の記録です。

加古川市では、この三つで戸建ての中央値に差が出ていました。手数料や税金など、売るときにかかるお金の全体は 不動産売却でかかる費用の一覧 にまとめています。