北海道札幌市豊平区の不動産売却｜マンションが戸建てより成約が多い区

マンションの成約が戸建てより多い区

豊平区の実成約を、国土交通省の不動産情報ライブラリで見ます。いちばん多いのは中古マンションで1,524件です。次が戸建てで799件、いちばん少ないのが土地です。

マンションの件数は戸建てを上回り、マンション中心の市場です。中央値はマンションが1,700万円、戸建てが3,600万円です。

この記事は、マンションの実データから先に見ていきます。戸建てと土地の話は、後半にまとめました。

マンションの中央値は、築46年以上で3分の1以下に下がる

マンションの面積あたりの単価は、中央値23万円/㎡です。築年帯で見ると、下がり方に大きな段差があります。

いちばん下がるのは、築31〜45年から築46年以上に移るところです。築46年以上の中央値は、築10年以内の3分の1以下まで下がります。

考えられる理由の一つは、マンションの値段が土地より建物や管理の状態に左右されやすいことです。戸建てのように土地の分で下げ止まりにくい面があります。

間取りは3LDKが中心、改装は価格に出るが上乗せの保証ではない

豊平区のマンションでいちばん多い間取りは3LDKです。次に多いのが4LDKで、ファミリー向けの部屋が中心です。

改装済みのマンションは、未改装より中央値が高くなっています。ただし、改装済みの部屋にはもともと条件の良いものが混ざっている可能性があります。

改装費がそのまま価格に上乗せされる保証はありません。売る前は、現況のままの査定額と、直した場合の査定額を両方確かめてください。

マンション特有の確認事項は、中古マンションを売るにまとめています。

マンションの成約が集まる地区

豊平区で中古マンションの成約が多いのは、平岸１条・中の島１条・平岸４条・平岸３条の順です。この4地区に近い物件なら、比べられる成約が見つかりやすくなります。

地区が違えば、管理状態や築年の分布などの条件も変わります。査定を受けるときは、近い地区の成約と比べているかを確かめてください。

戸建ての中央値は、築21〜30年から築31〜45年で大きく下がる

戸建ての成約は799件で、中央値は3,600万円です。真ん中の半分は、2,500万円から4,600万円に収まります。

築年帯で見ると、下がり方の山はマンションと違う場所にあります。いちばん下がるのは、築21〜30年から築31〜45年に移るところです。

築46年以上の中央値は、築10年以内の半分以下です。マンションの3分の1以下ほどではなく、下げ止まりが早い傾向です。

木造住宅は、税務上の耐用年数が22年です。築30年を超えると、建物の評価はほとんど残らなくなります。

それでも、値段がゼロになるわけではありません。土地の価値が残る限り、下げ止まる水準があります。

用途地域で戸建ての中央値が変わる

戸建ての取引がいちばん多い用途地域は、第１種低層住居専用地域です。ただし、中央値がいちばん高いのはこの地域ではありません。

中央値がいちばん高いのは近隣商業地域で、いちばん低いのが第１種低層住居専用地域です。件数の多い地域と、値段の高い地域が別々になっています。

都市計画法では、第１種低層住居専用地域は低層住宅を守るための地域です。近隣商業地域は、住まいと一緒に日常の買い物向けの店舗も建てられる地域です。

建てられる用途の幅が違うことが、値段の差につながっていると考えられます。自分の土地の用途地域は、購入時の重要事項説明書や市の都市計画情報で確認できます。

用途地域と価格の関係は、土地の形と用途地域で、価格はどう変わるかで詳しく整理しています。

前面道路の幅でも、戸建ての中央値が分かれる

戸建ての前面道路の幅を6m以上と4〜6mで比べると、中央値に差が出ています。どちらの区分も、建築基準法が定める接道義務の4m以上は満たしています。

差が出る理由の一つは、容積率の上限です。建築基準法では、前面道路が12m未満の場合、道路の幅で容積率の上限が変わります。

道路が広いほど、同じ敷地でも建てられる延床面積の上限が大きくなります。建て替えを考える買い手にとって、この差は実際の使い勝手に関わります。

自分の家の前面道路の幅は、道路台帳や購入時の重要事項説明書で確認できます。査定の前に調べて、担当者に伝えておくと根拠のある金額が出やすくなります。

間口や前面道路が価格にどう影響するかは、間口と前面道路で売却価格はどれだけ変わるかにまとめています。

戸建ての成約が多い地区と、価格が高い地区は一致しない

戸建ての成約が多いのは、月寒東２条・西岡４条・西岡２条・平岸４条・西岡５条の順です。

このうち中央値がいちばん高いのは平岸３条です。いちばん低いのは西岡５条で、成約数の多さとは結びついていません。

西岡５条は、成約が多いのに中央値は低い地区です。同じ豊平区でも、地区が違えば比べる成約の水準ごと変わります。

査定を受けるときは、同じ地区か、近い地区の成約と比べているかを確認してください。地区が離れていると、中央値をそのまま参考にしても実態とずれます。

土地は取引が少なく、地区の単価差がそのまま出る

豊平区で土地だけの成約は290件です。マンションや戸建てに比べて、いちばん少ない件数です。

1平方メートルあたりの中央値は13万円/㎡です。件数が少ないため、数件の取引で中央値が動きやすい点に注意してください。

地区別では、平岸５条の単価が高く、福住３条が低くなっています。土地の買い手はそこに家を建てる人なので、用途地域や前面道路の条件にも左右されます。

直近1年の動きは、戸建てとマンションで違う

直近1年の中央値を、前の1年と比べます。戸建てはやや上がり、マンションはほぼ横ばいでした。

上がり方が「やや」にとどまる場合、待てばさらに上がる保証にはなりません。物件ごとの条件の差のほうが、値段への影響は大きくなります。

査定書を見るときは、比較に使った成約がいつのものかを確かめてください。古い成約を根拠にしていれば、今の水準とずれている可能性があります。

豊平区で売却を進めるときの流れ

ここまでの豊平区のデータでは、種類・築年帯・地区で価格の水準が違いました。査定を受ける前に、自分の物件がどの条件に近いかを整理しておくと話が早く進みます。

査定から引き渡しまでの流れや必要書類は、市区町村にかかわらず共通です。家を売る流れは7ステップにまとめています。

仲介手数料や登記費用など、かかるお金の全体像は別記事にまとめています。不動産売却でかかる費用の一覧で確認できます。

豊平区の実データで自分の物件の位置をつかんだら、無料査定で実際の金額を確かめてください。