札幌市手稲区の不動産売却｜戸建て879件・マンション248件の内訳

手稲区の内訳｜戸建てが最多、次いで土地、マンションが最少

札幌市手稲区で成約した不動産を、国土交通省の不動産情報ライブラリの実データで見ていきます。いちばん多いのは戸建てで879件、次に多いのは土地です。中古マンションは248件と、三つの中でもっとも少なくなっています。

戸建ての中央値は2,200万円で、よくある価格帯(真ん中の半分)は1,500万円〜3,000万円です。マンションの中央値は1,400万円、面積あたりの単価は18万円/平方メートルです。

マンションの取引数は戸建てよりかなり少なく、持ち家中心の市場だとわかります。マンションを査定するときは、比較できる事例そのものが少ない前提で臨んだほうがいいでしょう。

直近1年は、戸建てとマンションで逆の動き

手稲区の戸建ては、直近1年の中央値が前の1年よりはっきり上がっています。同じ期間の中古マンションは、逆にはっきり下がっています。

同じ区の中で、種類によって値動きの向きが分かれている状態です。過去の成約や周囲の話をそのまま基準にせず、比べている成約がいつのものかを確認してください。

戸建てを売る場合｜築年数が進むほど下げ幅が大きい市場

手稲区の戸建てを売るときの基本的な確認事項は、戸建てを売るにまとめています。ここでは手稲区のデータに絞って説明します。

築46年以上は中央値が3分の1以下に

戸建ての中央値は、築10年以内に比べて築46年以上になると3分の1以下まで下がります。もっとも大きく落ちるのは、築31〜45年の家が築46年以上に入る場面です。

この段階まで来ると、建物の評価はほぼ残っていません。値段のほとんどが土地の分で決まる状態です。

取引がいちばん多い用途地域は、中央値がいちばん低い

戸建ての取引がいちばん多い用途地域は、第１種低層住居専用地域です。ところが中央値がいちばん高いのは準工業地域で、第１種低層住居専用地域はいちばん低くなっています。

区全体の中央値2,200万円だけを見ると、いちばん多い用途地域の実態からずれてしまいます。自分の家の用途地域は、購入時の重要事項説明書や市の都市計画情報で確認できます。用途地域と価格の関係は土地の形と用途地域で、価格はどう変わるかで説明しています。

前面道路の幅でも中央値に差が出る

手稲区の戸建ては、前面道路の幅が6m以上か4〜6mかによっても中央値に差が出ています。道路の幅は、買ったあとで自分では変えられない条件です。

建築士の視点

建築基準法では、建物を建てる敷地は幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります(接道義務)。前面道路が4m未満だと、建て替え時にセットバックが必要になることがあります。

買い手は将来の建て替えのしやすさとして道路幅を見ています。査定の前に、自分の家の前面道路の幅を公図や測量図で確かめておくと話が早く進みます。詳しい仕組みは間口と前面道路で売却価格はどれだけ変わるかにまとめています。

星置エリアに成約が集中。中央値は富丘２条が高く稲穂４条が低い

戸建ての成約が多い地区は、多い順に星置２条・前田８条・星置３条・星置１条・新発寒５条です。星置を含む地区に成約が集まっているのがわかります。

中央値がいちばん高い地区は富丘２条、いちばん低い地区は稲穂４条です。同じ手稲区の中でも、地区によって水準が大きく違います。

マンションを売る場合｜下落は築11〜20年から始まる

手稲区の中古マンションは248件が成約しています。戸建てとの準備の違いは中古マンションを売るにまとめているので、ここでは手稲区のデータに絞ります。

いちばん値段が下がるのは築21〜30年へ移るところ

マンションの中央値は、築11〜20年に比べて築31〜45年になると半分以下まで下がります。下げ幅がいちばん大きいのは、築11〜20年から築21〜30年へ移る一段階です。

戸建てとは下がり方の山が違います。築20年を過ぎたあたりから、下落の影響が出はじめる市場です。

間取りは3LDKが最多、次いで4LDK

手稲区のマンションでいちばん多い間取りは3LDKで、次が4LDKです。広めの部屋を求める世帯が多い市場だとわかります。

改装済みは高値、ただし改装費がそのまま乗るとは限らない

改装済みのマンションは、未改装より中央値が高く出ています。ただし改装にかけた費用が、そのまま価格に上乗せされるとは限りません。

先に現況のままの査定額を取り、改装した場合の見込み額と並べて比べてください。差額が改装費より小さければ、そのまま売り出すほうが手元に残るお金は多くなります。

成約が多いのは星置１条・稲穂１条など

マンションの成約が多い地区は、多い順に星置１条・稲穂１条・手稲本町２条・富丘２条・曙２条です。これらの地区なら、築年帯や広さが近い成約を探しやすくなります。

それ以外の地区で売る場合は、地区をまたいで似た条件の成約を集めてください。

土地だけを売る場合｜前田エリアで単価が分かれる

手稲区の土地の成約は287件です。1平方メートルあたりの単価は、中央値で6.6万円です。

㎡単価が高い地区は前田５条、低い地区は手稲前田です。同じ前田という地名がついていても、条丁目が違えば単価の水準も変わります。

築46年以上の戸建てを売る場合も、建物の評価はほぼ残らないため、この単価に敷地面積をかけた額が値段の土台になります。更地にするか古家付きのまま売るかは、解体費用と買い手の層を並べてから決めてください。

手稲区で査定を依頼する前に

手稲区は、戸建てとマンションで値動きの向きが逆で、地区による差も大きい市場です。マンションは事例そのものが少ないため、比較できる成約を広めに探す必要もあります。

相場そのものの調べ方は不動産の相場の調べ方で、国交省のデータとレインズを使った手順を確認できます。査定を複数社に頼むときは、どの時期・どの地区の成約と比べたかを聞き比べてください。

査定額の大小だけで選ばず、根拠にしている時期と地区が自分の物件と合っているかを見てください。それが、手稲区での判断を誤りにくくする近道です。