北海道札幌市西区の不動産売却｜戸建てとマンションで価格の分かれ目が違う区

西区の成約はマンションが1,181件、戸建てが998件。土地が最も少ない

札幌市西区で成約した取引を、国土交通省の不動産情報ライブラリのデータで見ます。件数がいちばん多いのは中古マンションで、僅差で戸建てが続きます。土地だけの取引は、もっとも少なくなっています。

中古マンションの中央値は2,000万円です。戸建ては3,200万円です。安いほうから4分の1が1,900万円、高いほうから4分の1が4,300万円です。

面積あたりの単価は、マンションが中央値26万円/㎡です。土地は11万円/㎡です。土地だけの取引は410件で、中央値はあくまで西区全体の目安にすぎません。

戸建ては築21〜30年から31〜45年、マンションは築31〜45年から46年以上で価格が最も下がる

西区の戸建ては、築10年以内に比べて築46年以上の中央値が半分以下です。下がり方は一定ではなく、築21〜30年から31〜45年に移るところが最も大きく下がります。

中古マンションは、築10年以内に比べて築46年以上の中央値が3分の1以下まで下がります。マンションが最も下がるのは、築31〜45年から46年以上に移るところです。

建築士の視点

木造住宅の税務上の耐用年数は22年です（減価償却資産の耐用年数等に関する省令）。築21〜30年の家は、すでにこの年数を超えています。

築31〜45年に移ると、建物の評価はほぼ残らなくなります。戸建ての下げ幅がここで最も大きくなるのは、この年数の壁と符合します。

鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年です。マンションは、この年数に近づく築31〜45年から46年以上の帯で、下げ幅が最も大きくなります。

土地の価値が残る限り、値段がゼロになることはありません。「古いから売れない」と決めつける必要はありません。

前面道路の幅で、戸建ての中央値に差がある

西区の戸建ては、前面道路の幅で中央値に差が出ています。区分は6m以上と4〜6mです。

建築士の視点

建築基準法では、建物を建てる敷地は幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります（接道義務・第43条）。前面道路が4mに満たない場合は、建て替えの際に道路の中心から2mの位置まで敷地を後退させることがあります（第42条第2項）。

前面道路が広いと、車の出し入れや工事車両の通行がしやすくなります。解体や建て替えの費用を抑えやすいぶん、価格にも反映されやすくなります。

前面道路の幅は、法務局の公図や道路管理者の道路台帳で確認できます。査定を受けるときは、幅を先に伝えると根拠のある価格が返ってきやすくなります。

前面道路や間口が査定にどう影響するかは、間口と前面道路が売却価格に与える影響 にまとめています。

用途地域は第一種低層住居専用地域が最多。でも戸建ての中央値は近隣商業地域がいちばん高い

西区の戸建てで、取引がいちばん多い用途地域は第１種低層住居専用地域です。ただし中央値がいちばん高いのは近隣商業地域で、いちばん低いのは第１種低層住居専用地域です。

第１種低層住居専用地域は、建てられる建物の高さや用途をもっとも厳しく制限する地域です（都市計画法第9条）。近隣商業地域は店舗や事務所も建てられ、容積率の上限も高めです（建築基準法第52条）。

土地の使い道の幅が、価格に影響していると考えられます。自分の家がどちらの用途地域にあるかは、市の都市計画図や重要事項説明で確認できます（宅地建物取引業法第35条）。

直近1年、戸建ての中央値ははっきり上がり、マンションはやや下がった

西区の直近1年の成約を、その前の1年と比べます。戸建ての中央値は、はっきり上がりました。マンションの中央値は、やや下がりました。

中央値は、その年に成約した物件の築年や広さの顔ぶれで動きます。上がった・下がったを、そのまま値上がり・値下がりと読むのは早すぎます。

査定を受けるときは、根拠にした成約がいつのものかを担当者に確認してください。前の年の事例をもとにした査定額は、いまの水準とずれるおそれがあります。

マンションは3LDKが最多、次が4LDK。改装しても中央値は上がらない

西区の中古マンションで、いちばん多い間取りは3LDKです。次に多いのは4LDKで、家族向けの広めの部屋が中心の市場だとわかります。

改装済みの部屋の中央値は、未改装より高くなっていません。改装した費用が、そのまま値段に乗るとは限らない市場です。

まだ改装していない部屋は、先に未改装のまま査定を受けてから、改装した場合にいくら変わるかを比べる順番が安全です。売る前にリフォームするかどうかの考え方は、売る前にリフォームすべきか に整理しています。

戸建ては西野・福井・発寒に、マンションは琴似・二十四軒に成約が集まる

西区で戸建ての成約が多い地区は、多い順に西野７条・福井・西野６条・西野８条・発寒１１条です。

中古マンションの成約が多い地区は、多い順に琴似１条・琴似２条・二十四軒３条・琴似３条・西町南です。

同じ西区でも、戸建てとマンションでは成約が集まる地区が違います。査定を受けるときは、自分の地区でどちらの取引が多いかも担当者に確認してください。

福井は取引が多く、価格はいちばん低い地区

西区の戸建てで、中央値がいちばん高い地区は八軒３条西です。いちばん低いのは福井で、この地区は戸建ての成約数でも上位に入ります。

土地の㎡単価がいちばん高い地区は山の手２条、いちばん低いのは福井です。福井は、取引の多さと価格の低さが重なる地区だとわかります。

地区による違いが大きいため、西区全体の中央値だけで自分の家の価格を判断しないほうがいいでしょう。自分の地区に近い成約と比べる査定が、実際の価格に近づきます。

西区で売却を進めるときの流れ

西区で売却を進める流れは、まず実データで自分の物件がどのあたりに位置するかをつかむことです。そのうえで複数社に無料査定を依頼して、提示された金額を比べます。

戸建てとマンションでは確認する書類も違うため、進め方を先に押さえておくと話がスムーズです。戸建ての進め方は戸建てを売る に、マンションの進め方は中古マンションを売る にまとめています。

売却の全体の流れは、家を売る流れ で7ステップに整理しています。査定は無料なので、まずは複数社に依頼して比べてみてください。