札幌市北区の不動産売却｜戸建て1,527件・マンション1,055件のデータ

札幌市北区は戸建てが取引の中心。マンション・土地との内訳

札幌市北区で成約した不動産を、国土交通省の不動産情報ライブラリの実データで見ていきます。いちばん多いのは戸建てで1,527件、次が中古マンションで1,055件です。土地は515件にとどまり、三つの種類の中では取引数がもっとも小さくなっています。

戸建ての中央値は2,500万円で、よくある価格帯(真ん中の半分)は1,700万円〜3,400万円です。マンションの中央値は1,500万円、面積あたりの単価は21万円/平方メートルです。

この記事では戸建てとマンションを分けて、札幌市北区のデータで目立つ点を説明します。土地だけを売る場合の単価は、後半にまとめました。

戸建てを売る場合｜築年数・用途地域・道路の条件で変わる

札幌市北区の戸建てを売るときの基本的な確認事項は、戸建てを売るにまとめています。ここでは札幌市北区のデータに絞って説明します。

築46年を境に中央値は半分以下まで下がる

戸建ての中央値は、築10年以内に比べて築46年以上になると半分以下まで下がります。もっとも大きく落ちるのは、築31〜45年の家が築46年以上に入る場面です。

建物の評価はここでほぼ残らなくなり、それより先は土地の値段が中心になります。古いという理由だけで売れないと決めつける必要はありません。

用途地域は近隣商業地域が高く、取引の大半は第１種低層住居専用地域

戸建ての中央値がいちばん高い用途地域は近隣商業地域、いちばん低いのは第１種低層住居専用地域です。ところが取引の件数がいちばん多いのも第１種低層住居専用地域です。

区全体の中央値2,500万円は、近隣商業地域の家には低すぎ、第１種低層住居専用地域の家には高すぎる目安になりがちです。自分の家の用途地域は、購入時の重要事項説明書や市の都市計画情報で確認できます。用途地域と価格の関係は土地の形と用途地域で、価格はどう変わるかで説明しています。

前面道路の幅でも中央値に差が出る

札幌市北区の戸建ては、前面道路の幅が6m以上か4〜6mかによっても中央値に差が出ています。道路の幅は、買ったあとで自分では変えられない条件です。

建築士の視点

建築基準法では、建物を建てる敷地は幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります(接道義務)。前面道路が4m未満の場合、建て替えのときに敷地を後退させる「セットバック」が必要になることがあります。

道路の幅がぎりぎりの家は、将来の建て替えのしやすさが買い手の判断材料になります。自分の家の前面道路の幅は、査定を受ける前に公図や測量図で確かめておくと話が早く進みます。道路と間口が価格を左右する仕組みは間口と前面道路で売却価格はどれだけ変わるかにまとめています。

地区でも中央値に大きな差。高いのは新川３条、低いのはあいの里４条

戸建ての成約が多い地区は、多い順にあいの里３条・新川３条・あいの里４条・新川４条・篠路１条です。この五つの地区なら、比べられる成約を見つけやすくなります。

中央値がいちばん高い地区は新川３条、いちばん低い地区はあいの里４条です。同じ札幌市北区の中でも、地区によって水準が大きく違います。

中古マンションを売る場合｜直近1年ではっきり値上がり

札幌市北区の中古マンションは1,055件が成約しています。戸建てとの準備の違いは中古マンションを売るにまとめているので、ここでは札幌市北区のデータに絞ります。

築46年で3分の1以下に。段差は築21〜30年から築31〜45年へ移るところ

マンションの中央値は、築10年以内に比べて築46年以上になると3分の1以下まで下がります。戸建てより下がり方が大きい市場です。

下げ幅がいちばん大きいのは、築21〜30年から築31〜45年へ移るところです。築30年前後の部屋を売るなら、この段差の手前か先かで比べる相手が変わります。

間取りは3LDKが最多、次いで2LDK

札幌市北区のマンションでいちばん多い間取りは3LDKで、次が2LDKです。ファミリー向けの部屋が中心の市場だとわかります。

改装済みのマンションは高値がつきやすい。費用の上乗せは別問題

改装済みのマンションは、未改装より中央値が高く出ています。ただし改装にかけた費用が、そのまま価格に乗るとは限りません。

先に現況のままの査定額を取り、改装した場合の見込み額と並べて比べてください。上乗せ分が改装費より小さいなら、そのまま売り出すほうが手元に残るお金は多くなります。

直近1年はマンションだけはっきり上昇。戸建ては横ばい

札幌市北区の中古マンションは、直近1年の中央値が前の1年よりはっきり上がっています。同じ期間の戸建ては、ほぼ横ばいで推移しています。

古い成約や周囲の体験談を基準にすると、マンションは低めに見積もってしまうことがあります。査定を受けるときは、比べている成約がいつのものかを確かめてください。

成約が多い地区はあいの里２条・北８条西・北２３条西・北１１条西・北７条西

マンションの成約が多い地区は、多い順にあいの里２条・北８条西・北２３条西・北１１条西・北７条西です。これらの地区なら、築年帯や広さが近い成約を探しやすくなります。

それ以外の地区で売る場合は、地区をまたいで似た条件の成約を集めてください。地区差をどう見たかを、担当者に説明してもらうと根拠が明確になります。

土地だけを売る場合｜件数は少なく、地区で単価差が大きい

札幌市北区の土地の成約は515件で、戸建て・マンションより少ない取引です。1平方メートルあたりの単価は、中央値で7.4万円です。

㎡単価が高い地区は北２７条西、低い地区は篠路町です。件数が少ないぶん、同じ地区・近い時期の成約と比べることが、単価を見るときにいっそう重要になります。

築46年以上の戸建てを売る場合も、建物の評価はほぼ残らないため、この単価に敷地面積をかけた額が値段の土台になります。更地にするか古家付きのまま売るかは、解体費用と買い手の層を並べてから決めてください。

札幌市北区で売却を進めるときに

札幌市北区は、戸建てとマンションで値動きの向きが逆で、地区による差も大きい市場です。自分の物件の種類・築年帯・地区に近い成約を確かめてから、査定に進むほうが無理がありません。

相場そのものの調べ方は不動産の相場の調べ方で、国交省のデータとレインズを使った手順を確認できます。査定を複数社に頼むときは、どの時期・どの地区の成約と比べたかを聞き比べてください。

査定額の大小だけで選ばず、根拠にしている時期と地区が自分の物件と合っているかを見てください。それが、札幌市北区での判断を誤りにくくする近道です。