札幌市東区の不動産売却｜戸建て下落・マンション上昇の実データ

戸建ては下落、マンションは上昇。東区の直近1年

札幌市東区で成約した不動産を、国土交通省の不動産情報ライブラリの実データで見ていきます。いちばん多いのは戸建てで1,140件、次が中古マンションで757件です。土地は541件で、三つの中ではもっとも少なくなっています。

戸建ての中央値は3,100万円で、よくある価格帯(真ん中の半分)は2,100万円〜4,000万円です。マンションの中央値は2,300万円、面積あたりの単価は29万円/平方メートルです。

直近1年の動きを見ると、戸建てとマンションは逆方向です。戸建ての中央値は前の1年よりはっきり下がり、マンションの中央値ははっきり上がっています。

同じ区の中で、種類によって値動きが逆になっている状態です。この先は戸建てとマンションを分けて、東区のデータで目立つ点を説明します。

戸建ての値段は、地区と用途地域で大きく変わる

東区の戸建てを売るときの基本的な確認事項は、戸建てを売るにまとめています。ここでは東区のデータに絞って説明します。

用途地域は中高層住居専用地域が中心、高いのは近隣商業地域

戸建ての取引がいちばん多い用途地域は、第２種中高層住居専用地域です。中央値がいちばん高いのは近隣商業地域で、いちばん低いのは第２種低層住居専用地域です。

区でいちばん多い用途地域が、いちばん高い地域でもいちばん低い地域でもない点に注意してください。区全体の中央値3,100万円は、どちらの用途地域の家にとっても目安からずれやすい数字です。

自分の家の用途地域は、購入時の重要事項説明書や市の都市計画情報で確認できます。用途地域と価格の関係は土地の形と用途地域で、価格はどう変わるかで説明しています。

築46年を境に、値段は土地の分だけになる

戸建ての中央値は、築10年以内に比べて築46年以上になると半分以下まで下がります。もっとも大きく落ちるのは、築31〜45年の家が築46年以上に入る場面です。

建物の評価はここでほぼ残らなくなり、値段は主に土地の分で決まります。古いという理由だけで売れないと決めつける必要はありません。

前面道路の幅でも差が出る

東区の戸建ては、前面道路の幅が6m以上か4〜6mかによっても中央値に差が出ています。道路の幅は、買ったあとで自分では変えられない条件です。

建築士の視点

建築基準法では、建物を建てる敷地は幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります(接道義務)。道路の幅がぎりぎりの家は、建て替えのときにセットバックが必要になることがあります。

買い手は、将来自分が建て替えるときの条件として道路幅を見ています。査定を受ける前に、前面道路の幅を公図や測量図で確かめておくと話が早く進みます。詳しい仕組みは間口と前面道路で売却価格はどれだけ変わるかにまとめています。

北２３条東と東苗穂１４条で、中央値の差が大きい

戸建ての成約が多い地区は、多い順に北２１条東・東苗穂１３条・北１９条東・北２８条東・北２３条東です。この五つの地区なら、比べられる成約を見つけやすくなります。

中央値がいちばん高い地区は北２３条東、いちばん低い地区は東苗穂１４条です。同じ東区の中でも、地区によって水準が大きく違います。

改装しても価格に乗らない。東区の中古マンション

東区の中古マンションは757件が成約しています。戸建てとの準備の違いは中古マンションを売るにまとめているので、ここでは東区のデータに絞ります。

間取りは3LDKと4LDKが中心

東区のマンションでいちばん多い間取りは3LDKで、次が4LDKです。広めの部屋を求める世帯が多い市場だとわかります。

改装済みでも、未改装より高くならない

東区の中古マンションは、改装済みの中央値が未改装の中央値より高くなっていません。改装にかけた費用が、そのまま価格に乗るとは限らない市場です。

売却前にリフォームするかどうかは、まず現況のままの査定額を取ってから決めてください。改装した場合の見込み額と並べて比べれば、判断を誤りにくくなります。

築46年で3分の1以下に。段差は築31〜45年から

マンションの中央値は、築10年以内に比べて築46年以上になると3分の1以下まで下がります。戸建てより下がり方が大きい市場です。

下げ幅がいちばん大きいのは、築31〜45年から築46年以上へ移るところです。築30年前後の部屋を売るなら、この段差の手前か先かで比べる相手が変わります。

成約が多いのは北側の地区

マンションの成約が多い地区は、多い順に北６条東・北５条東・北９条東・北８条東・北１０条東です。北側にまとまって成約が集まっています。

これらの地区なら、築年帯や広さが近い成約を探しやすくなります。それ以外の地区で売る場合は、地区をまたいで似た条件の成約を集めてください。

土地だけを売るなら、㎡単価は地区で見る

東区の土地の成約は541件で、戸建て・マンションより少ない取引です。1平方メートルあたりの単価は、中央値で10万円です。

㎡単価が高い地区は北１９条東、低い地区は中沼町です。件数が少ないぶん、同じ地区・近い時期の成約と比べることが、単価を見るときにいっそう重要になります。

築46年以上の戸建てを売る場合も、建物の評価はほぼ残らないため、この単価に敷地面積をかけた額が値段の土台になります。更地にするか古家付きのまま売るかは、解体費用と買い手の層を並べてから決めてください。

査定を依頼する前に、比べてほしいこと

東区は、戸建てとマンションで値動きの向きが逆で、地区による差も大きい市場です。自分の物件の種類・築年帯・地区に近い成約を確かめてから、査定に進むほうが無理がありません。

相場そのものの調べ方は不動産の相場の調べ方で、国交省のデータとレインズを使った手順を確認できます。査定を複数社に頼むときは、どの時期・どの地区の成約と比べたかを聞き比べてください。

査定額の大小だけで選ばず、根拠にしている時期と地区が自分の物件と合っているかを見てください。それが、東区での判断を誤りにくくする近道です。