北海道札幌市中央区の不動産売却｜マンション3,517件の相場と売り方

中古マンションが中央区の取引の中心

札幌市中央区の実成約データ（国土交通省・不動産情報ライブラリ）では、件数は中古マンションがいちばん多くなっています。次に戸建てが続き、いちばん少ないのが土地です。中古マンションは3,517件、戸建ては576件で、マンションが戸建てを上回っています。

中央区で家を売る人の多くは、マンションを持っている計算になります。ここではマンションのデータから先に見ていき、戸建てと土地は後半で扱います。

中古マンションの中央値は2,700万円、面積あたりの単価は中央値33万円/㎡です。間取りの内訳では3LDKがいちばん多く、2LDKがそれに続きます。

築21〜30年を過ぎると、マンションの値段が大きく動く

中央区の中古マンションを築年の帯で分けると、下がり方に段差があります。いちばん大きく落ちるのは、築21〜30年から築31〜45年へ移るところです。築46年以上になると、中央値は築10年以内の3分の1以下まで下がります。

築30年前後の部屋を持っている場合は、この段差を意識しておく価値があります。査定を受ける前に、自分の部屋が段差の手前と後ろのどちらにいるか確かめてください。

直近1年の中央値は、その前の1年と比べてやや上がりました。ただし中央値は、その年に成約した部屋の条件でも動く数字です。自分の部屋の価格は、同じ地区・同じ築年帯の成約と見比べて確かめるほうが確実です。

改装しても、値段が上がるとは限らない

中央区のマンションは、改装済みの中央値が未改装の中央値を上回っていません。工事にかけた費用が、そのまま売値に反映されるとは限らない市場です。

直すかどうかを決める前に、査定で「現況のまま」と「改装した場合」の両方の金額を聞く方法があります。考え方の整理は、売る前にリフォームするか に書いています。

マンションの成約が多い地区

中古マンションの成約が多い地区は、多い順に大通西・北１条西・北５条西・南９条西・北４条西です。成約の多い地区は、条件の近い比較対象も見つけやすくなります。

同じマンション内に過去の成約があれば、査定の根拠としていちばん確からしい材料になります。管理費・修繕積立金・駐車場といった、マンションならではの確認事項は 中古マンションを売る にまとめています。

戸建ては件数こそ少ないが、土地の値段が関わってくる

戸建ての成約は576件で、マンションより少なくなっています。中央値は5,750万円、よくある価格帯（真ん中の半分）は4,000万円から16,000万円までです。

築年の帯で見ると、値段がいちばん大きく落ちるのは築10年以内から築11〜20年へ移るところです。築46年以上でも、中央値は築10年以内より3割ほど下がる程度にとどまります。マンションと比べると、下がり方はゆるやかです。

直近1年の中央値は、その前の1年に比べてはっきり下がりました。戸建ては件数が少ないぶん、どんな家が成約したかで中央値が動きやすくなります。自分の家に近い条件の成約を見るほうが、判断材料としては確かです。

用途地域と前面道路の幅が、戸建ての値段を分ける

戸建ての中央値がいちばん高い用途地域は商業地域で、いちばん低いのは第一種低層住居専用地域です。取引がいちばん多い用途地域は、第一種住居地域でした。

前面道路の幅でも、戸建ての中央値に差が出ています。区分は6m以上と4〜6mの2つです。道路の幅は建物を建て替えた後も変わらないため、査定の前に自分で確かめられる項目です。

建築士の視点

前面道路の幅は、建築基準法の接道義務にかかわります。建物を建てる敷地は、幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります。

前面道路が4m未満の場合、建て替えのときに道路の中心線から2m下がる「セットバック」が必要になることがあります。後退した分だけ建てられる面積が減るため、買い手は将来の建て替えのしやすさを見て値段を判断します。

用途地域も、建てられる建物の大きさの上限を決めています。商業地域は上限が高く、第一種低層住居専用地域は住まいを守るために上限が低く抑えられています。

前面道路の幅と用途地域は、査定の前に自分で調べられる項目です。先に伝えておくと、根拠のある金額が返ってきやすくなります。

道路と接道の仕組みは、間口・接道と売却価格 に詳しくまとめています。

戸建ての成約が多い地区、価格が高い地区

戸建ての成約が多い地区は、多い順に宮の森２条・南１０条西・南９条西・南１５条西・宮の森３条です。中央値がいちばん高いのは南６条西で、いちばん低いのは円山西町でした。

成約の多い地区と、値段の高い地区は一致するとは限りません。査定を依頼するときは、区全体の数字ではなく、自分の家に近い地区の成約を根拠にした金額かどうかを確かめてください。

土地は、地区によって単価の差が大きい

土地の成約は302件で、面積あたりの単価は中央値25万円/㎡です。単価が高い地区は南１１条西で、低い地区は宮の森２条でした。

土地の値段は、単価と面積の掛け算だけでは決まりません。用途地域や前面道路の幅、土地の形も単価に影響するため、戸建ての節で挙げた確認項目がそのまま使えます。

中央区で売るときの進め方とかかるお金

まず実データで自分の物件の位置をつかみます。次に複数社へ無料査定を依頼し、最後に媒介契約を結んで売り出します。売却全体の手順は、不動産売却の流れ に整理しています。

査定額を比べるときは、金額の大小だけで選ばないほうが安全です。同じ地区の直近成約を根拠にしているか、築年の帯を踏まえた金額かどうかを確かめてください。

売却には仲介手数料や登記にかかる費用もかかります。仲介手数料の計算方法は、仲介手数料はいくらか にまとめています。

複数社に無料査定を依頼して、金額だけでなく根拠を比べてください。まずは自分の物件が相場のどのあたりにいるかを知ることから始められます。