広島市西区の不動産売却｜マンション600件・戸建て505件

西区はマンション600件・戸建て505件、僅差で並ぶ二つの市場

広島市西区で実際に成約した取引を、国土交通省の不動産情報ライブラリで集計しました。中古マンションが600件、戸建てが505件で、件数の差はわずかです。土地の取引はこの二つより少なく、区内ではいちばん少ない種類でした。

マンションの中央値は2,300万円で、面積あたりの単価は30万円/平方メートルです。戸建ての中央値は3,600万円で、よくある価格帯は2,200万円〜5,200万円です。土地は207件で、㎡単価の中央値は19万円でした。

この記事ではマンションと戸建ての両方を、西区のデータで目立つ点から順に書きます。地区ごとの違いも、後半でまとめて確認します。

戸建ては築31〜45年から46年以上で下げ幅がいちばん大きい

西区の戸建てを築年帯で見ると、下がり方には段階があります。築10年以内に比べて築46年以上の中央値は、半分以下まで下がります。ただし下げ幅がいちばん大きいのは、築31〜45年から築46年以上へ移るところです。

木造住宅は、税務上の耐用年数が22年と定められています。築31年を超えるとこれを大きく上回るため、建物の評価はほぼ残らず土地の分だけになります。西区の戸建てで下げ幅が築46年以上の手前でいちばん大きいのも、この境目と重なります。

築31〜45年の帯にある家は、次の帯に移る前に査定を受けておく意味があります。この区切りは建築年で機械的に分けたものなので、実際の価格は個別の条件しだいです。

マンションは築21〜30年から31〜45年で下げ幅がいちばん大きい

中古マンションは、築10年以内に比べて築46年以上の中央値が3分の1以下まで下がります。戸建てより下がり方が大きい市場です。下げ幅がいちばん大きいのは、築21〜30年から築31〜45年へ移るところでした。

マンションは戸建てより一段早い築年帯で、値段の境目を迎えています。管理や修繕の状態も価格に影響するため、築年数だけで判断しないほうがいい市場です。自分の部屋がどの帯にいるか、まず確かめてください。

取引がいちばん多い用途地域と、中央値がいちばん高い用途地域は別

西区で戸建ての取引がいちばん多い用途地域は、第１種低層住居専用地域です。ところが中央値がいちばん高いのは近隣商業地域で、いちばん低いのは同じ第１種低層住居専用地域でした。件数の多い地域と、値段の高い地域が別々になっています。

用途地域がどれにあたるかは、契約前の重要事項説明で仲介会社から必ず説明があります。先に自分で調べたい場合は、広島市が公開している都市計画図で住所から確認できます。

近隣商業地域は店舗や事務所も建てやすく、土地の使い道の幅が価格に表れやすい地域です。査定を依頼するときに、自分の物件の用途地域を先に伝えておくと話が具体的になります。

戸建ての値段は、前面道路の幅でも変わる

西区の戸建ては、前面道路の幅が4m未満・4〜6m・6m以上のどの区分かで中央値に差が出ています。道路の幅は、建物のように後からリフォームで変えられる条件ではありません。

建築士の視点

前面道路の幅は、建て替えのときの自由度を左右します。建築基準法では、敷地は幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません（接道義務）。

道路の幅が4mに届かない場合、中心線から2m下がる「セットバック」を求められることがあります。下がった分だけ建てられる面積が減るため、買い手は将来の建て替え費用として意識します。

道路の条件がいい家は、築年数が経っていても強みとして残ります。査定を受ける前に、前面道路の幅を伝えておいてください。

前面道路の幅は、購入時の重要事項説明書や法務局の公図で確認できます。前面道路と間口が価格にどう影響するかは、間口と接道が売却価格に与える影響にまとめています。

直近1年、戸建ての中央値ははっきり上がり、マンションはほぼ横ばい

西区の戸建ての中央値は、直近1年で前の1年よりはっきり上がりました。一方、中古マンションの中央値は、同じ期間でほぼ横ばいでした。

上がった理由や横ばいの理由は、このデータだけでは特定できません。成約した物件の地区や築年帯の構成が変わるだけでも、中央値は動きます。査定書の事例が、いつの、どの築年帯のものかを確認してください。

改装しても、マンションの中央値は上がらない

西区の中古マンションを改装の有無で比べると、改装済みの中央値は未改装を上回っていません。直しても、その分がそのまま価格に乗るとは限らない市場です。

改装される物件は築年数が経っていることが多いという事情もあります。それでも、「改装すれば高く売れる」とは言い切れないのが西区のデータです。

傷んだ箇所を直すかどうかは、査定を受けてから判断しても遅くありません。査定時に、改装した場合としない場合で価格がいくら変わるかを聞いてみてください。

戸建ての成約は己斐上・己斐大迫・南観音・井口・三滝本町に集まっている

西区で戸建ての成約が多い地区は、多い順に己斐上・己斐大迫・南観音・井口・三滝本町です。この五つの地区なら比較できる事例が多く、査定の根拠を集めやすいはずです。

中央値がいちばん高い地区は庚午北で、いちばん低いのは己斐中でした。同じ西区の中でも、地区ごとに値段の水準はこれだけ違います。

地区の中央値は、そこで成約した家の築年帯や広さの構成に引っ張られます。値段が低い地区でも、売れないという意味にはなりません。査定を受けるときは、同じ地区の似た条件の事例を求めてください。

マンションは井口台・庚午中・井口が中心、間取りは3LDKが主力

中古マンションの成約が多い地区は、多い順に井口台・庚午中・井口・横川町・古江上です。戸建てで名前が挙がった地区と重なる部分もありますが、順位は異なります。

間取りは3LDKがもっとも多く、4LDKがそれに続きます。ファミリー向けの広さの部屋が、西区のマンション市場の中心だと読めます。

同じ地区・同じ間取りの直近成約が見つかれば、査定の材料として強い説得力を持ちます。管理費・修繕積立金・大規模修繕の履歴も、手元にそろえておくと相談が早く進みます。マンションならではの準備は、中古マンションを売るに整理しています。

土地の㎡単価は、庚午北と己斐上で差がある

土地の取引を㎡単価だけで見ても、地区ごとの差があります。西区の中で単価がいちばん高いのは庚午北、いちばん低いのは己斐上でした。

土地を売るときも、同じ地区の直近成約との比較が欠かせません。用途地域や前面道路の条件も、この単価差に関係しています。

西区で売るときに、まず押さえておくこと

西区で売却を進める流れは、まず実データで自分の物件の築年帯・地区・道路条件を確かめることです。そのうえで複数社の無料査定を受けて金額を比べ、媒介契約を結んで売り出します。

マンションと戸建て、どちらも取引が多い西区では、両方の実績がある会社を選ぶといいでしょう。査定の前には、建築年が分かる書類をそろえておきます。マンションの場合は、管理費と修繕積立金の額も準備してください。

売却の流れ全体は家を売る流れで確認できます。戸建てならではの準備は戸建てを売るにまとめました。

売却でかかる費用は、仲介手数料・印紙税・登記費用が中心です。内訳は不動産売却でかかる費用の一覧にまとめています。