広島市中区の不動産売却｜マンション871件の実データで読む相場と売り方

中区は中古マンションが主役の市場

広島市中区で実際に成約した取引を、国土交通省の不動産情報ライブラリで集計しました。いちばん多いのは中古マンションで871件です。次に多いのが戸建て、いちばん少ないのが土地の取引でした。

中区は、マンションの成約数が戸建てを上回る市場です。中古マンションの中央値は2,900万円、よくある価格帯は1,600万円から4,300万円です。

戸建ては286件、中央値は6,050万円です。この記事では、成約の多いマンションから先に見ていき、戸建てと土地はあとで書きます。

マンションの値段は、築21〜30年から31〜45年でいちばん落ちる

中区の中古マンションを築年帯で見ると、下がり方は一様ではありません。築10年以内に比べて築46年以上の中央値は3分の1以下まで下がります。

ただし、いちばん大きく落ちるのは築21〜30年から築31〜45年へ移るところです。この帯にいる部屋は、次の帯へ移る前に査定を受ける意味があります。

マンションは管理や修繕の状態も値段に影響します。築年数だけで判断せず、まず自分の部屋がどの帯にいるかを確かめてください。

戸建ては築46年を過ぎても、値段があまり下がらない

中区の戸建ては、マンションと違う下がり方をします。築10年以内に比べて築46年以上でも、中央値はそれほど下がりません。

いちばん大きく落ちるのは、築31〜45年から築46年以上へ移るところです。木造住宅の税務上の耐用年数は22年で、これを超えると建物の評価はほぼ残らず、値段は主に土地の分になります。

土地の価値がある限り、築年数が経っても値段はゼロになりません。「古いから売れない」と決めつける必要はない、というのが中区のデータから読み取れることです。

取引がいちばん多いのも中央値がいちばん高いのも商業地域

中区で戸建ての取引がいちばん多い用途地域は、商業地域です。中央値がいちばん高いのも同じ商業地域で、いちばん低いのは第1種住居地域でした。

用途地域は、仲介会社が契約前の重要事項説明で必ず説明する項目です。自分で先に確かめたい場合は、市が公開している都市計画図で住所から調べられます。

自分の家がどの用途地域にあるかで、比較すべき成約の目安が変わります。査定を依頼するときに用途地域を先に伝えておくと、話が具体的になります。

戸建ては少数派でも、道路の条件はそのまま値段に出る

中区の戸建ては、前面道路の幅によって中央値に差が出ています。区分は4m未満・4〜6m・6m以上の3つです。

建築士の視点

敷地が道路に接する幅は、建築基準法で最低2m以上と決まっています（接道義務）。道路の幅そのものが4mに届かない場合は、将来の建て替えで敷地を下げる「セットバック」が発生することがあります。

セットバックが必要な土地は、建て替え後に使える面積が今より狭くなります。買い手はこの先の制約を見越して、価格を判断材料にします。

マンションが主役の中区でも、戸建てを売るなら道路の幅は査定の前に必ず伝えておきたい情報です。道路の条件が価格にどう影響するかは、間口と接道が売却価格に与える影響にまとめています。

直近1年、戸建ては上がり、マンションはやや下がった

中区の戸建ての中央値は、直近1年は前の1年に比べてはっきり上がりました。同じ期間で、中古マンションの中央値はやや下がっています。

上がった理由・下がった理由は、このデータだけでは特定できません。成約した物件の築年帯や地区の構成が変わるだけでも、中央値は動きます。

査定書に載っている事例が、いつの、どの築年帯のものかを確かめてください。マンションと戸建てで動きが逆なので、自分の物件がどちらかを意識して見る必要があります。

改装済みのマンションは、中央値が高く出ている

中区の中古マンションは、改装済みの物件の中央値が未改装より高くなっています。ただし、この差がそのままリフォーム費用の回収額とは限りません。

改装される物件は、もともと築年数が経っているものが多いという事情もあります。改装費をかけたぶんだけ価格に上乗せできる、とは考えないほうが安全です。傷んだ箇所を直すかどうかは、査定時に「直した場合と現況のままで、価格がいくら変わるか」を聞いてから判断すれば十分です。

マンションは3LDKが中心、成約が多いのは上幟町・東千田町・大手町

中区の中古マンションは、間取り別に見ると3LDKがいちばん多く、次に2LDKが続きます。ファミリー向けと単身・二人向けの両方が動く市場だと読めます。

成約が多い地区は、多い順に上幟町・東千田町・大手町・上八丁堀・舟入南です。この五つの地区は比べられる事例が多く、査定の根拠を集めやすい場所です。

同じ地区・同じ間取りの直近成約を見つけられれば、査定の材料として説得力があります。管理費・修繕積立金・大規模修繕の履歴もそろえておくと話が早く進みます。マンション特有の準備は、中古マンションを売るにまとめています。

地区で見る戸建て：江波南・江波西・吉島西で成約が多く、大手町と江波二本松で値段の幅が開く

戸建ての成約が多い地区は、多い順に江波南・江波西・吉島西・舟入南・大手町です。これだけ件数があれば、近い条件の事例を探しやすくなります。

値段の水準にも差があります。中央値がいちばん高いのは大手町、いちばん低いのは江波二本松でした。

この差は、地区ごとの築年帯や敷地の広さの違いが影響していると考えられます。査定では、同じ地区・似た条件の直近成約を確認してください。

土地の単価は舟入幸町で高く、江波東で低い

中区で土地だけの取引を㎡単価で見ると、地区によって差が出ています。いちばん高いのは舟入幸町、いちばん低いのは江波東でした。

中区は商業地域の取引が多い区でもあります。用途地域が違えば、同じ区内でも単価の目安は変わってきます。土地を売る場合は、同じ地区・同じ用途地域の直近成約を確かめてください。

中区で売るときの進め方とかかるお金

中区で売る場合も、進め方の基本は他の地域と同じです。実データで自分の物件の位置づけをつかみ、複数社の無料査定で金額を比べ、媒介契約を結んで売り出します。

査定の前にそろえておきたいのは、建築年が分かる書類と前面道路の幅です。マンションなら、管理費・修繕積立金の額も先に用意してください。

売却の流れの全体像は家を売る流れに、戸建てを売るときに先に確認したいことは戸建てを売るにまとめています。売却でかかる費用は、不動産売却でかかる費用の一覧で確認してください。