広島市南区の不動産売却｜マンション574件の実データで見る相場

南区はマンションの成約が戸建てを上回る

広島市南区で実際に成約した取引を、国土交通省の不動産情報ライブラリで集計しました。いちばん多いのは中古マンションで574件、次いで戸建てが389件です。いちばん少ないのは土地の取引でした。

マンションの中央値は3,100万円、戸建ての中央値は3,900万円でした。この記事は、成約の多いマンションから見ていきます。

戸建てもマンションも築46年で半分以下、下がりどころは違う

南区の戸建ては、築10年以内に比べて築46年以上の中央値が半分以下まで下がります。マンションも同じく、築10年以内に比べて築46年以上は半分以下です。

ただし下がりどころは違います。マンションがいちばん落ちるのは築21〜30年から31〜45年へ移るところです。戸建ては築31〜45年から46年以上へ移るところが、いちばんの下げ幅になります。

自分の物件がどちらの帯にいるかで、査定を急ぐ意味合いが変わります。次の帯に入る前に、価格の位置を確かめておく方法もあります。

取引がいちばん多い用途地域と、値段がいちばん高い用途地域は別

南区で戸建ての取引がいちばん多い用途地域は、第1種住居地域です。ただし中央値がいちばん高いのは商業地域で、いちばん低いのは第2種中高層住居専用地域でした。

取引の多さと値段の高さは、同じ用途地域とは限りません。自分の家がどの用途地域にあるかで、比較すべき事例が変わってきます。

用途地域は、仲介会社が契約前の重要事項説明で必ず説明する項目です。査定を依頼するときに先に伝えておくと、話が具体的になります。

前面道路の幅は、南区の戸建て価格にも差をつける

南区の戸建ては、前面道路の幅によって中央値に差が出ています。区分は4m未満・4〜6m・6m以上の3段階です。

建築士の視点

敷地が道路に接する幅は、建築基準法で最低2m以上と決まっています（接道義務）。

前面道路の幅が4mに届かない場合、将来の建て替えで敷地を後退させる「セットバック」が必要になることがあります。セットバック後は使える面積が狭くなるため、買い手は先々の制約を価格の判断材料にします。

道路の条件は、査定の前に伝えておきたい情報です。詳しくは間口と接道が売却価格に与える影響にまとめています。

戸建てもマンションも、直近1年ではっきり下がった

南区の戸建ての中央値は、直近1年が前の1年に比べてはっきり下がりました。同じ期間で、中古マンションの中央値もはっきり下がっています。

戸建てとマンション、両方が同じ向きに動いているのが南区のデータの特徴です。ただし下がった理由は、このデータだけでは特定できません。

成約した物件の築年帯や地区の構成が変わるだけでも、中央値は動きます。査定書に載っている事例が、いつの、どの築年帯のものかを確かめてください。

改装しても、南区のマンションは値段が上がらない

南区の中古マンションは、改装済みの物件の中央値が未改装より高くありません。改装してもそのまま価格に乗るとは限らない市場だと読めます。

改装される物件は、もともと築年数が経っているものが多いという事情もあります。改装費をかけたぶんを回収できる、とは考えないほうが安全です。

傷んだ箇所を直すかどうかは、査定時に「直した場合と現況のままで、価格がいくら変わるか」を聞いてから判断すれば十分です。

マンションは3LDKが中心、成約が多いのは松原町・宇品西・皆実町

南区の中古マンションを間取り別に見ると、3LDKがいちばん多く、次に2LDKが続きます。ファミリー向けと単身・二人向けの両方が動く市場です。

成約が多い地区は、多い順に松原町・宇品西・皆実町・大州・宇品海岸です。この五つの地区は比べられる事例が多く、査定の根拠を集めやすい場所です。

同じ地区・同じ間取りの直近成約を見つけられれば、査定の材料として説得力があります。マンション特有の準備は、中古マンションを売るにまとめています。

地区で見る戸建て：仁保・宇品御幸・翠で成約が多く、東雲と仁保で値段の差が大きい

戸建ての成約が多い地区は、多い順に仁保・宇品御幸・翠・皆実町・旭です。この五地区は件数があり、近い条件の事例を探しやすくなります。

値段の水準には差があります。中央値がいちばん高いのは東雲、いちばん低いのは仁保でした。

東雲は成約が多い五地区には入っていませんが、中央値はいちばん高くなっています。仁保は成約がいちばん多い地区でありながら、中央値はいちばん低いという結果です。査定では、同じ地区・似た条件の直近成約を確認してください。

土地の単価は翠で高く、旭で低い

南区で土地だけの取引を㎡単価で見ると、地区によって差が出ています。いちばん高いのは翠、いちばん低いのは旭でした。

旭は戸建ての成約数でも五地区のうちいちばん少なく、土地の単価もいちばん低くなっています。翠は戸建ての成約でも三番目に多く、土地の単価では最も高い地区です。

土地を売る場合は、同じ地区・同じ用途地域の直近成約を確かめてください。

南区で売るときの進め方とかかるお金

南区で売る場合も、進め方の基本は他の地域と同じです。実データで自分の物件の位置づけをつかみ、複数社の無料査定で金額を比べ、媒介契約を結んで売り出します。

査定の前にそろえておきたいのは、建築年が分かる書類と前面道路の幅です。マンションなら、管理費・修繕積立金の額も先に用意してください。

売却の流れの全体像は家を売る流れに、戸建てを売るときに先に確認したいことは戸建てを売るにまとめています。売却でかかる費用は、不動産売却でかかる費用の一覧で確認してください。