広島市東区の不動産売却｜戸建て407件・マンション326件

戸建てとマンションの差が小さい、東区の取引

広島市東区で実際に成約した取引を、国土交通省の不動産情報ライブラリで集計しました。いちばん多いのは戸建てで407件、次に多いのは中古マンションで326件です。土地の取引は、三つの中でいちばん少なくなっています。

戸建ての中央値は2,400万円、よくある価格帯は900万円から3,900万円です。中古マンションの中央値は2,100万円、面積あたりでは28万円/平方メートルです。土地の単価は中央値15万円/平方メートル、件数は144件でした。

戸建てとマンションの件数差は小さく、どちらも一定数の成約があります。この記事では、東区のデータで目立つ点を戸建てとマンションの両方から順に書きます。

戸建てもマンションも、いちばん大きく下がるのは築21〜30年から31〜45年

東区の戸建てを築年帯で見ると、築10年以内に比べて築46年以上の中央値は3分の1以下まで下がります。下げ方には段階があり、いちばん大きく落ちるのは築21〜30年から築31〜45年へ移るところです。

中古マンションも同じ傾向です。築10年以内に比べて築46年以上の中央値は3分の1以下まで下がり、下げ幅がいちばん大きいのも築21〜30年から築31〜45年へ移るところでした。戸建てとマンションで、値段が大きく動く築年の境目がそろっている点が東区の特徴です。

木造住宅の税務上の耐用年数は22年です。戸建ては築31年を超えるとこれを大きく上回るため、建物の評価はほぼ残らず、値段の大部分は土地の分になります。マンションで同じ境目に下げ幅が集中している理由は、このデータだけでは特定できません。

取引がいちばん多い用途地域は、中央値ではいちばん安い

東区で戸建ての取引がいちばん多い用途地域は、第1種低層住居専用地域です。ところが中央値がいちばん低いのも、同じ第1種低層住居専用地域でした。中央値がいちばん高いのは、第1種住居地域です。

取引の多さと価格の高さは、必ずしも一致しません。自分の家がどの用途地域にあるかで、比較すべき成約の目安が変わります。用途地域は、契約前の重要事項説明で仲介会社が必ず説明する項目です。

仕組みは土地の形と用途地域で、価格はどう変わるかにまとめています。

前面道路の幅で、戸建ての中央値が変わる

東区の戸建ては、前面道路の幅が4m未満・4〜6m・6m以上のどの区分に入るかで中央値が変わります。道路の幅は、建物と違って売り主が後から変えられない条件です。

建築士の視点

建築基準法の接道義務では、敷地は原則として幅4m以上の道路に2m以上接する必要があります。前面道路の幅がこれに届かない場合、建て替えの際にセットバックが必要になることがあります。

セットバックすると、建て替え後に使える敷地面積がそのぶん減ります。買い手は将来の建て替えを見込んで、この差を価格に織り込んで見ます。

反対に、前面道路が広い家は、建て替えの自由度がそのまま強みになります。査定を依頼するときは、前面道路の幅を先に伝えてください。

前面道路の幅は、購入時の重要事項説明書か、法務局の公図で確認できます。道路と間口が価格に影響する仕組みは、間口と前面道路で売却価格はどれだけ変わるかで詳しく書いています。

直近1年は、戸建てが上がりマンションが下がっている

東区の戸建ての中央値は、直近1年が前の1年に比べてはっきり上がっています。一方、中古マンションの中央値は、同じ期間ではっきり下がっています。

上がった理由や下がった理由は、このデータだけでは特定できません。成約した物件の築年帯や地区の構成が変わるだけでも、中央値は動きます。査定書に載っている事例が、いつの、どの築年帯のものかを確かめてください。

マンションは3LDKに次いで2LDKが多く、改装しても値段は変わらない

中古マンションの間取りは、3LDKがいちばん多く、次に多いのは2LDKです。ファミリー向けだけでなく、コンパクトな間取りの需要も一定あることがうかがえます。

改装済みの中古マンションの中央値は、未改装より高くありません。リフォーム費用がそのまま価格に上乗せされるとは限らない市場です。売る前に大きな費用をかけて直すかどうかは、査定で現況と改装後の価格差を聞いてから判断すれば十分です。

戸建てがいちばん多い福田は、中央値がいちばん低い地区でもある

東区で戸建ての成約が多い地区は、多い順に福田・温品・馬木・上温品・牛田早稲田です。この五つの地区は比べられる事例が多く、査定の根拠を集めやすい場所です。

中央値がいちばん高い地区は牛田早稲田で、いちばん低いのは福田でした。成約がいちばん多い福田が、価格ではいちばん低いという結果です。

地区の中央値は、その地区で成約した家の築年帯や広さの構成に左右されます。低い地区だから売れない、という意味ではありません。査定では、同じ地区の似た条件の事例を出してもらってください。

マンションは光町が最多、牛田早稲田は戸建てとマンションの両方に出てくる

中古マンションの成約が多い地区は、多い順に光町・牛田早稲田・牛田東・牛田本町・山根町です。戸建てで成約が多かった地区と重なるのは牛田早稲田だけです。

牛田早稲田は、戸建ての中央値がいちばん高い地区でもあります。戸建てとマンション、両方の取引がある地区だと分かります。

同じ地区・同じ間取りの直近成約を見つけられれば、査定の材料として説得力があります。管理費・修繕積立金・大規模修繕の履歴もそろえておくと話が早く進みます。マンション特有の準備は、中古マンションを売るにまとめています。

土地の単価は温品が高く、福田は戸建ても土地も安い

土地だけの取引を㎡単価で見ると、地区による差があります。東区の中で単価がいちばん高いのは温品、いちばん低いのは福田でした。

福田は、戸建ての中央値でも、土地の単価でも、東区の中でいちばん低い地区です。温品は土地の単価がいちばん高く、戸建ての成約件数でも上位に入ります。

土地を売る場合も、同じ地区の直近成約と比べることが欠かせません。用途地域や前面道路の条件も、単価の差に関わっています。

東区で売るときの進め方とかかるお金

東区で売却を進める流れは、まず実データで自分の物件の築年帯・地区・道路条件を確かめることです。次に複数社の無料査定で金額を比べ、媒介契約を結んで売り出しへ進みます。

査定の前にそろえておきたいのは、建築年が分かる書類、前面道路の幅と用途地域、マンションなら管理費と修繕積立金の額です。売却の流れ全体は家を売る流れにまとめています。

売却でかかるお金は、仲介手数料と印紙税、登記費用が中心です。内訳は不動産売却でかかる費用の一覧で確認してください。