広島市安佐南区の不動産売却｜戸建て754件・マンション323件

安佐南区は戸建てとマンション、どちらも取引に厚みがある区

広島市安佐南区で実際に成約した取引を、国土交通省の不動産情報ライブラリで集計しました。件数がいちばん多いのは戸建てで、次に多いのが中古マンションです。土地の取引は、三つの中でいちばん少なくなっています。

戸建ては754件で、中央値は3,000万円、よくある価格帯は1,700万円から4,000万円です。中古マンションは323件で、中央値は2,400万円、面積あたりの単価は32万円/平方メートルです。

土地は304件で、単価の中央値は12万円/平方メートルでした。安佐南区は戸建てとマンションのどちらも一定数の成約があるため、この記事では両方のデータを扱います。

戸建ては築31〜45年から46年以上で下げ幅がいちばん大きい

安佐南区の戸建てを築年帯で見ると、築10年以内に比べて築46年以上の中央値は3分の1以下まで下がります。ただし下がり方は一定ではありません。いちばん大きく落ちるのは、築31〜45年から築46年以上へ移るところです。

木造住宅の税務上の耐用年数は22年です。この年数を大きく超えると建物自体の評価はほぼ残らず、値段のほとんどは土地の分になります。

築31〜45年の帯にある家は、この先いちばん大きな下げ幅を控えていることになります。次の帯に移る前に、一度査定を受けておく価値があります。

マンションは築21〜30年から31〜45年で下げ幅がいちばん大きい

中古マンションは、築10年以内に比べて築31〜45年の中央値が半分以下まで下がります。この中でいちばん大きく落ちるのは、築21〜30年から築31〜45年へ移るところです。

マンションは管理や修繕の状態も値段に影響するため、築年数だけでは判断できません。自分の部屋がどの帯にいるかを、まず確かめてください。

戸建ての取引は第1種低層住居専用地域が最多、中央値は第1種住居地域が最高

安佐南区で戸建ての取引がいちばん多い用途地域は、第1種低層住居専用地域です。ただし中央値がいちばん高いのは、第1種住居地域になります。中央値がいちばん低いのは、取引の多い第1種低層住居専用地域でした。

取引の多さと価格の高さは、必ずしも一致しません。自分の家がどちらの用途地域にあるかで、比較すべき成約の目安が変わります。

用途地域は、契約前の重要事項説明で仲介会社が必ず説明する項目です。仕組みは土地の形と用途地域で、価格はどう変わるかにまとめています。

前面道路の幅で、戸建ての中央値は三つの区分に分かれる

安佐南区の戸建ては、前面道路の幅が4m未満・4〜6m・6m以上のどの区分かで中央値に差が出ています。道路の幅は、建物の状態と違い、買ってから自分では変えられない条件です。

建築士の視点

建築基準法は、建物を建てる敷地について、幅4m以上の道路に2m以上接することを求めています（接道義務）。前面道路の幅が4mに足りない場合、建て替えのときに道路の中心から2m下がった位置まで敷地を後退させる必要が出ることがあります。

後退した分だけ、建て替え後に使える面積は減ります。買い手はこの先の建て替えを見込んで、価格に織り込んで見ています。

反対に、道路の条件がいい家は、築年数が経っていてもそれ自体が強みになります。査定を受けるときは、前面道路の幅を先に伝えてください。

前面道路の幅は、購入時の重要事項説明書か、法務局の公図で確認できます。道路と間口が価格に影響する仕組みは、間口と前面道路で売却価格はどれだけ変わるかで詳しく書いています。

改装しても、マンションの値段は変わらない

安佐南区の中古マンションは、改装済みの中央値が未改装の中央値より高くありません。リフォーム済みだからといって、そのぶん価格が上乗せされるとは限らない市場です。

売る前に大きな費用をかけて直すかどうかは、慎重に判断したほうがいいでしょう。査定で現況のままの価格と、改装した場合の価格を両方聞いてから決めれば十分です。

直近1年は、戸建てが下がりマンションはほぼ横ばい

安佐南区の戸建ての中央値は、直近1年が前の1年に比べてはっきり下がっています。一方、中古マンションの中央値は、同じ期間でほぼ横ばいです。

下がった理由や横ばいの理由は、このデータだけでは特定できません。成約した物件の築年帯や地区の構成が変わるだけでも、中央値は動きます。査定書に載っている事例が、いつの、どの築年帯のものかを確かめてください。

地区で見る戸建て：川内・相田・安東で成約が多く、中央値は西原がいちばん高く相田がいちばん低い

安佐南区で戸建ての成約が多い地区は、多い順に川内・相田・安東・山本新町・山本です。この五つの地区は比べられる事例が多く、査定の根拠を集めやすい場所です。

中央値がいちばん高い地区は西原で、いちばん低いのは相田でした。相田は成約件数の多さでは上位に入る地区でもあります。

件数が多いことと中央値が高いことは、別の話です。自分の地区の直近成約を、査定のときに確認してください。

マンションは祇園・緑井・西原で成約が多く、間取りは3LDKが中心

中古マンションの成約が多い地区は、多い順に祇園・緑井・西原・大塚西・大町東です。戸建てで名前が挙がった地区と重なるのは西原だけで、マンションの中心地は別にあります。

間取りは3LDKがいちばん多く、次に4LDKが続きます。ファミリー向けの広さの部屋が、安佐南区のマンション市場の中心だと読めます。

同じ地区・同じ間取りの直近成約を見つけられれば、査定の材料として説得力があります。管理費・修繕積立金・大規模修繕の履歴もそろえておくと話が早く進みます。マンション特有の準備は、中古マンションを売るにまとめています。

土地の単価は西原で高く、八木で低い

土地だけの取引を㎡単価で見ると、地区による差があります。安佐南区の中で単価がいちばん高いのは西原、いちばん低いのは八木でした。

西原は、戸建ての中央値でもいちばん高い地区でした。戸建てと土地の両方で価格が高く出ている、という点で共通しています。

土地を売る場合も、同じ地区の直近成約と比べることが欠かせません。用途地域や前面道路の条件も、単価の差に関わっています。

安佐南区で売るときの進め方と、かかるお金

安佐南区で売却を進める流れは、まず実データで自分の物件の築年帯・地区・道路条件を確かめることです。次に複数社の無料査定で金額を比べ、媒介契約を結んで売り出しへ進みます。

査定の前にそろえておきたいのは、建築年が分かる書類、前面道路の幅と用途地域、マンションなら管理費と修繕積立金の額です。売却の流れ全体は家を売る流れにまとめています。

売却でかかるお金は、仲介手数料と印紙税、登記費用が中心です。内訳は不動産売却でかかる費用の一覧で確認してください。