広島市安芸区の不動産売却｜戸建て308件の実データで読む相場と売り方

安芸区は戸建てが主役、マンションは少数派の市場

広島市安芸区で実際に成約した取引を、国土交通省の不動産情報ライブラリで集計しました。いちばん多いのは戸建てで308件、次に多いのは土地の取引です。中古マンションは76件で、三つの中ではいちばん少なくなっています。

戸建ての中央値は2,400万円で、よくある価格帯（真ん中の半分）は880万円から3,300万円です。中古マンションの中央値は1,600万円、面積あたりでは23万円/平方メートルです。土地の単価は中央値7.7万円/平方メートル、件数は112件でした。

マンションの取引は戸建てよりかなり少なく、比べられる事例が限られる市場です。この記事では戸建てとマンションの両方を、安芸区のデータで目立つ点から順に書きます。

戸建ては築21〜30年から31〜45年で下げ幅がいちばん大きい

安芸区の戸建てを築年帯で見ると、下がり方は一様ではありません。築10年以内に比べて築46年以上の中央値は3分の1以下まで下がりますが、下げ方には段階があります。いちばん大きく落ちるのは、築21〜30年から築31〜45年へ移るところです。

木造住宅の税務上の耐用年数は22年です。築31年を超えるとこれを大きく上回るため、建物そのものの評価はほぼ残らず、値段は土地の分がほとんどを占めます。

築21〜30年の帯にある家は、次の帯へ移る前に査定を受けておく意味があります。この境目は建築年で機械的に区切ったものなので、実際の価格は個別の条件しだいです。

マンションは築11〜20年から21〜30年で下げ幅がいちばん大きい

中古マンションは、築11〜20年に比べて築31〜45年の中央値が3割ほど下がります。ただし下げ幅がいちばん大きいのは、築11〜20年から築21〜30年へ移るところです。戸建てより一段早い時期に、値段の境目が来ています。

マンションは管理や修繕の状態が値段に影響するため、築年数だけで判断しないほうがいい市場です。自分の部屋がどの帯にいるかを、まず確かめてください。

取引がいちばん多いのも中央値がいちばん高いのも第1種住居地域

安芸区で戸建ての取引がいちばん多い用途地域は、第1種住居地域です。中央値がいちばん高いのも同じ第1種住居地域で、いちばん低いのは第2種中高層住居専用地域でした。

用途地域は、仲介会社が契約前の重要事項説明で必ず説明する項目です。自分で先に確かめたい場合は、市が公開している都市計画図で住所から調べられます。

自分の家がどちらの用途地域にあるかで、比較すべき成約の目安が変わります。査定を依頼するときに用途地域を先に伝えておくと、話が具体的になります。

前面道路の幅で、戸建ての中央値に差が出る

安芸区の戸建ては、前面道路の幅が4m未満・4〜6m・6m以上のどの区分かで中央値に差が出ています。道路の幅は、建物と違って後から自分では変えられない条件です。

建築士の視点

建築基準法は、建物を建てる敷地について幅4m以上の道路に2m以上接することを求めています（接道義務）。前面道路の幅が4mに満たない場合、建て替えの際に道路の中心線から2m下がった位置まで敷地を後退させる必要が生じることがあります。

将来建て替えるときに使える面積が減る点を、買い手は価格に織り込んで見ます。逆に、道路の条件がいい家は、築年数が経っていてもそれ自体が売りになります。

査定を受けるときは、前面道路の幅を先に伝えてください。根拠のある価格が返ってきやすくなります。

前面道路の幅は、購入時の重要事項説明書か、法務局の公図で確かめられます。道路と間口が価格に影響する仕組みは、間口と接道が売却価格に与える影響で詳しく書いています。

直近1年は、戸建てとマンションで動きが分かれている

安芸区の戸建ての中央値は、直近1年は前の1年とほぼ横ばいでした。一方、中古マンションの中央値は、同じ期間でやや下がっています。

下がった理由や横ばいの理由は、このデータだけでは特定できません。成約した物件の築年帯や地区の構成が変わるだけでも、中央値は動きます。査定書に載っている事例が、いつの、どの築年帯のものかを確かめてください。

地区で見る戸建て：中野・矢野西・中野東で成約が多く、船越南と阿戸町で値段の幅が開く

安芸区で戸建ての成約が多い地区は、多い順に中野・矢野西・中野東・瀬野西・船越です。この五つの地区は比べられる事例が多く、査定の根拠を集めやすい場所です。

中央値がいちばん高い地区は船越南で、いちばん低いのは阿戸町でした。同じ区の中でも、地区によって値段の水準がここまで違います。

地区の中央値は、その地区で成約した家の築年帯や広さの構成に左右されます。低い地区だから売れない、という意味ではありません。査定では、同じ地区の似た条件の事例を出してもらってください。

マンションは船越南・矢野東・矢野西・中野で成約が多く、間取りは3LDKが中心

中古マンションの成約が多い地区は、多い順に船越南・矢野東・矢野西・中野です。戸建てで成約が多い地区と重なる名前もありますが、順番は違います。

間取りは3LDKがいちばん多く、次に4LDKが続きます。ファミリー向けの広さの部屋が、安芸区のマンション市場の中心だと読めます。

同じ地区・同じ間取りの直近成約を見つけられれば、査定の材料として説得力があります。管理費・修繕積立金・大規模修繕の履歴もそろえておくと話が早く進みます。マンション特有の準備は、中古マンションを売るにまとめています。

土地の単価は矢野南で高く、瀬野で低い

土地だけの取引を㎡単価で見ると、地区による差があります。安芸区の中で単価がいちばん高いのは矢野南、いちばん低いのは瀬野でした。

土地を売る場合も、同じ地区の直近成約と比べることが欠かせません。用途地域や前面道路の条件も、単価の差に関わっています。

安芸区で売るときの進め方とかかるお金

安芸区で売却を進める流れは、まず実データで自分の物件の築年帯・地区・道路条件を確かめることです。次に複数社の無料査定で金額を比べ、媒介契約を結んで売り出しへ進みます。

査定の前にそろえておきたいのは、建築年が分かる書類、前面道路の幅と用途地域、マンションなら管理費と修繕積立金の額です。売却の流れ全体は家を売る流れに、戸建て特有の準備は戸建てを売るにまとめています。

売却でかかるお金は、仲介手数料と印紙税、登記費用が中心です。内訳は不動産売却でかかる費用の一覧で確認してください。