千葉県習志野市の不動産売却｜マンション取引が最多、戸建てとの値下がり時期の違い

習志野市はマンションの取引がいちばん多く、戸建て・土地の順に少なくなる

千葉県習志野市の不動産取引を、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実成約データで確認します。取引がいちばん多いのは中古マンションで、次に戸建てが続きます。土地だけの取引が、いちばん少ない結果でした。

中古マンションの成約は921件です。中央値は2,700万円、㎡単価の中央値は35万円です。

戸建ての成約は644件、中央値は4,100万円です。価格帯の目安は、下位4分の1が3,100万円、上位4分の1が5,000万円です。

土地の取引は208件にとどまり、㎡単価の中央値は21万円です。件数が少ないため、この中央値は市全体のおおまかな目安として見てください。

戸建ては築46年以上、マンションは築11〜20年。値下がりが始まる築年数が違う

習志野市の戸建ては、築10年以内に比べて築46年以上の中央値が半分以下まで下がります。下げ幅がいちばん大きいのは、築31〜45年から築46年以上に移る局面です。

中古マンションは下がり方がさらに大きく、築10年以内に対して築46年以上の中央値は3分の1以下です。ただしマンションの下げ幅がいちばん大きいのは、築10年以内から築11〜20年に移る早い段階です。

建築士の視点

戸建て（多くは木造）は、木造住宅の税務上の耐用年数22年を超えても使われ続けます（耐用年数省令）。建物の評価がほぼ残っていない時期でも土地の値段は残るため、下げ幅がいちばん大きくなるのは築46年以上に移る局面です。

マンションは、木造ほど早く建物評価がなくなるわけではありません。それでも下げ幅がいちばん大きいのは築10年以内から築11〜20年に移るところで、これは「新築に近い時期」の価格帯から抜ける局面と重なります。新しさそのものに価格がつきやすい期間が短く、その分が抜けると下げ幅が大きく出やすいと考えられます。

建物の評価が消えても、土地の分の価格まで失われるわけではありません。習志野市はマンションの下げが早く始まる分、築10年を過ぎたころからの動きを見ておく必要があります。

戸建ての価格は用途地域と前面道路の幅で差がつく

習志野市の戸建てで、取引件数がいちばん多い用途地域は第１種低層住居専用地域です。中央値がいちばん高いのも同じ第１種低層住居専用地域で、いちばん低いのは第１種住居地域です。

前面道路の幅でも、戸建ての中央値に差が出ています。区分は4m未満・4〜6m・6m以上の3段階です。

建築士の視点

第１種低層住居専用地域は、建物の高さや用途がもっとも厳しく制限される区分です（都市計画法第9条）。制限が厳しい分だけ周辺環境が安定しやすく、それが価格の高さにつながっている可能性があります。

前面道路の幅は、建築基準法の接道義務に関わります。幅4m以上の道路に2m以上接する必要があり（第43条）、4m未満の場合は建て替え時にセットバックが必要になることがあります（第42条第2項）。敷地を後退させる分だけ建てられる面積が減るため、価格差につながりやすくなります。

自分の家がどの区分に入るかは、購入時の重要事項説明書や市の都市計画図で確かめられます。前面道路の幅とあわせて調べておくと、査定の話が早く進みます。間口と前面道路の関係は、間口と前面道路が売却価格に与える影響 で詳しく扱っています。

直近1年は戸建てもマンションも、そろって中央値が下がっている

直近1年に成約した価格を、その1年前の期間と見比べます。戸建ての中央値も、中古マンションの中央値も、どちらもやや下がっています。

習志野市は、戸建てとマンションが同じ向きにそろって動いている点が特徴です。中央値は成約した物件の築年や広さの顔ぶれでも変わるため、下がった数字だけで判断するのは早計です。査定額の根拠にした成約がいつの時期のものかは、担当者に確かめておくと安心です。

マンションは3LDKが中心。改装しても中央値は上がらない

習志野市の中古マンションで、いちばん多い間取りは3LDKです。次に多いのは2LDKで、ファミリー向けと2人暮らし向けの両方が動く市場です。

改装済みの部屋の中央値は、未改装の部屋より高くありません。習志野市は、改装費用をかけても価格に上乗せされるとは限らない市場だとわかります。

リフォームするかどうか迷ったときの判断材料は、売る前にリフォームすべきか で確認できます。未改装のまま査定を受けてから、改装した場合の差額を比べる進め方が安全です。

戸建ては谷津の価格が高く実籾が低い。成約が多いのは東習志野・藤崎・谷津

習志野市で戸建ての成約が多い地区は、多い順に東習志野・藤崎・谷津・本大久保・鷺沼台です。戸建ての中央値がいちばん高い地区は谷津で、いちばん低いのは実籾です。

谷津は成約数でも上位に入り、価格も高い地区です。同じ市内でも、地区によって水準の差が大きいことがわかります。

マンションは谷津・東習志野・奏の杜に集中。土地は津田沼が高く鷺沼台が低い

中古マンションの成約が多い地区は、多い順に谷津・東習志野・奏の杜・津田沼・大久保です。谷津は戸建てとマンションの両方で、成約数の上位に入る地区です。

土地の㎡単価は、津田沼がいちばん高く、鷺沼台がいちばん低くなっています。鷺沼台は戸建ての成約数では上位に入る一方、土地の単価では低い水準です。

市全体の中央値は、あくまで目安です。自分の物件の条件とずれるほど、実際の価格との差も広がります。地区を絞った成約と比べてもらう査定が、実勢価格をつかむいちばんの近道です。

習志野市で売却を進める流れ

習志野市で売却を進めるときは、まず実データで自分の物件の位置をつかむところから始めます。次に複数社へ無料査定を依頼し、出てきた金額を並べて比べます。

マンションと戸建てでは、確認しておく書類も査定の見られ方も違います。戸建てとマンション、それぞれの進め方の違いは戸建てを売る と中古マンションを売る にまとめています。

全体の流れを7ステップで知りたい場合は、家を売る流れ を確認してください。査定に費用はかからないため、まずは複数社へ依頼して金額を比べてみてください。