松戸市の不動産売却・査定｜戸建て2,548件・マンション1,839件

松戸市の取引は戸建てが最多、次いでマンション、土地はわずかです

松戸市で実際に成約した不動産取引を、国土交通省の不動産情報ライブラリで確認しました。件数は戸建てが2,548件でいちばん多く、中古マンションが1,839件で続きます。土地は557件で、三種類のうちいちばん少数です。

戸建ての中央値は3,700万円で、価格帯の目安になる真ん中の半分は2,400万円から4,600万円です。中古マンションの中央値は2,000万円で、面積あたりの単価は29万円/㎡です。件数の差から見ても、松戸市は戸建てが中心の市場だと分かります。

新松戸は、戸建て・マンション・土地のすべてで数字が際立つ地区です

松戸市の中でも、新松戸は特徴がはっきりしている地区です。戸建ての中央値がいちばん高いのは新松戸で、中古マンションの成約数でも新松戸がいちばん多くなっています。

土地の単価でも、新松戸がいちばん高くなっています。ひとつの地区が戸建て・マンション・土地のすべてで上位に来るのは、松戸市の中でも珍しい特徴です。

新松戸に近い物件であれば、この傾向を査定の根拠として確認しておく価値があります。ただし新松戸の中でも、立地や物件の状態によって価格は変わります。

戸建てが多い栄町ですが、価格は松戸市でいちばん低くなっています

戸建ての成約が多い地区は、多い順に小金原・古ケ崎・栄町・西馬橋・八ケ崎です。この中の栄町は、成約数では上位に入る一方、戸建ての中央値は松戸市でいちばん低い地区です。

成約が多いことと、価格が高いことは別の話です。栄町に近い物件を査定に出すときは、地区全体の中央値ではなく、栄町の実際の成約を根拠にしているかを確かめてください。

中古マンションの成約が多い地区は、新松戸・松戸・小金原・根本・六高台の順です。同じ小金原でも、戸建てとマンションの両方で成約が多い地区として名前が挙がっています。

戸建てもマンションも、築31〜45年から46年以上への段差がいちばん大きい

松戸市の戸建ては、築10年以内の中央値と比べて築46年以上では3分の1以下まで下がります。下げ幅がいちばん大きいのは、築31〜45年から築46年以上に移る段階です。

中古マンションも同じ傾向です。築10年以内と比べて築46年以上の中央値は3分の1以下まで下がります。下げ幅がいちばん大きいのも、やはり築31〜45年から築46年以上に移る段階です。

戸建てもマンションも、この段差を境に建物より土地や立地の条件が価格を左右するようになります。築古の物件でも、立地条件がよければ価格の下支えになります。

戸建ての価格は、近隣商業地域で高く、準工業地域で低くなっています

松戸市の戸建てを用途地域別に見ると、中央値がいちばん高いのは近隣商業地域、いちばん低いのは準工業地域です。ただし取引がいちばん多いのは第一種低層住居専用地域で、成約の多さと価格の高さは一致していません。

建築士の視点

用途地域は、その土地に建てられる建物の規模の上限を決めています。近隣商業地域は上限が比較的高く、準工業地域や第一種低層住居専用地域は用途や高さに制限が加わります（都市計画法第9条）。

前面道路の幅も、建てられる建物に直接関わります。建築基準法では、幅4m未満の道路に接する敷地は、道路の中心から2mの位置まで敷地を後退させる規定があります（同法第42条第2項）。

後退した分は建物を建てられない土地になるため、買い手は将来の建て替え費用を考えて価格に織り込みます。前面道路の幅は、査定の前に確認しておくと話が早く進みます。

用途地域と価格の関係は土地の形と用途地域で、価格はどう変わるかに整理しています。

前面道路の幅でも、中央値に差が出ています

戸建ての中央値は、前面道路の幅によっても変わります。区分は4m未満・4〜6m・6m以上の三段階です。

自分の土地がどの区分に入るかは、購入時の重要事項説明書や、法務局で取れる公図・地積測量図で確認できます。前面道路の幅と用途地域は、査定を受ける前に担当者へ伝えておくと根拠のある価格が返ってきやすくなります。前面道路の幅の影響は間口・接道と売却価格に詳しくまとめています。

地区や築年で差が大きい松戸市ですが、直近1年の動きは落ち着いています

ここまで見た通り、松戸市は地区や築年帯によって価格の差が大きい市場です。一方で直近1年の中央値は、戸建て・中古マンションともに前の1年からほぼ横ばいでした。

横ばいはあくまで過去の実績で、この先も続くとは限りません。査定額を見るときは、根拠にした成約がいつのものかを確認してください。

改装済みマンションは中央値が高いものの、費用がそのまま価格に乗るとは限りません

松戸市の中古マンションは、間取りで見ると3LDKの成約がいちばん多く、2LDKがそれに続きます。単身向けより家族向けの部屋が中心の市場です。

改装済みの物件は、未改装の物件より中央値が高くなっています。ただし改装にかけた費用がそのまま査定額に上乗せされるとは限りません。

改装するかどうかは、現況のままの査定額と、改装後を想定した査定額の両方を聞いてから判断すれば十分です。売る前のリフォームで気をつけたい点は、売る前にリフォームすべきかにまとめています。

土地の単価は、新松戸で高く松飛台で低くなっています

土地だけの成約を地区別に見ると、㎡単価がいちばん高いのは新松戸、いちばん低いのは松飛台です。土地は建物がないぶん、用途地域や前面道路の条件がそのまま単価に表れやすい種類です。

松戸市全体の土地の単価は中央値16万円/㎡、成約数は557件です。件数が少ないぶん、1件ごとの条件差が中央値に与える影響も大きくなります。

松戸市で無料査定を受ける前に、地区と築年を整理しておく

ここまで見てきた通り、松戸市は種類・地区・築年の組み合わせで価格が大きく変わります。市全体の中央値ひとつだけでは、自分の物件の位置は分かりません。

無料査定を依頼するときは、自分の物件と同じ地区・同じ築年帯の直近成約を根拠にしているかを確かめてください。複数社の金額を並べれば、根拠の有無も見えやすくなります。

査定から引き渡しまでの手続きや必要書類、仲介手数料の考え方は地域によらず共通です。家を売る流れは7ステップにまとめています。