市川市の不動産売却｜戸建て中央値4,400万円・成約2,406件

市川市の実取引データで、まず目につくのは戸建ての多さです。中古マンションや土地よりも成約の数が多く、この市が持ち家中心の市場であることがうかがえます。

このページでは、地区ごとの価格差を中心に見ていきます。用途地域や前面道路の幅が中央値をどう動かしているかも、データの並び順に沿って確かめます。査定の流れや必要書類など、どの市でも共通する話は、それぞれ別のページに任せます。

戸建てが最多、次にマンション、土地は少数派

国土交通省の不動産情報ライブラリで、市川市の成約件数を種別ごとに数えました。戸建てが2,406件でいちばん多く、中古マンションが1,979件、土地が405件と続きます。

戸建ての中央値は4,400万円、よくある価格帯（真ん中の半分）は3,300万円〜5,700万円です。中古マンションの中央値は3,300万円、面積あたりでは48万円/平方メートルでした。

件数が多いということは、比べられる成約を見つけやすいということです。自分の家に近い条件の事例が、市内のどこかで見つかる可能性が高い市場と言えます。

戸建ては地区によって、成約の数も価格も違う

戸建ての成約が多い地区は、多い順に宮久保・曽谷・柏井町・菅野・本北方です。この五つの地区だけで、市川市の戸建て取引のかなりの部分を占めています。

中央値がいちばん高いのは新田、いちばん低いのは曽谷です。曽谷は成約数では上位に入る一方、価格は市内でもっとも低い地区にあたります。

同じ市川市でも、地区が違えば比べるべき相場も変わります。査定を受ける前に、自分の物件がどの地区に属するかを確認してください。

戸建ての価格は、用途地域と前面道路の幅で分かれる

市川市で戸建ての取引がいちばん多い用途地域は、第一種低層住居専用地域です。住宅地としての規制がもっとも厳しい地域に、成約が集まっています。

中央値がいちばん高いのは近隣商業地域、いちばん低いのは市街化調整区域でした。

前面道路の幅でも、中央値に差が出ています。区分は4m未満・4〜6m・6m以上の三段階で、幅が狭いほど低い側に位置します。

建築士の視点

市街化調整区域は、都市計画法上、市街化を抑える区域として指定された土地です。新築や増改築に許可が必要になる場合があり、近隣商業地域のような土地と比べて、建てられる建物の自由度が低くなります。

前面道路の幅も同じように影響してきます。敷地が道路に接する長さや道路の幅には、建築基準法上のルール（接道義務）で最低限が決まっています。前面道路が4m未満の敷地は、建て替えの際にセットバックが必要になることがあり、後退した分だけ建てられる面積が目減りします。

用途地域と前面道路の幅は、登記簿や重要事項説明書、法務局の公図で確認できます。査定の前に調べておくと、価格の根拠を理解しやすくなります。用途地域の調べ方は土地の形と用途地域に、前面道路の影響は間口・接道と売却価格にまとめています。

築年数の下がり方は、戸建てとマンションで段差の位置が違う

戸建ては、築10年以内に比べて築46年以上の中央値が半分以下まで下がります。下げ幅がいちばん大きいのは、築31〜45年から築46年以上に移るところです。

中古マンションも、築10年以内から築46年以上で中央値が半分以下になる点は同じです。ただし下げ幅がいちばん大きいのは、築21〜30年から築31〜45年に移るところで、戸建てより早い段階に山があります。

同じ築年数でも、種別によって大きく下がる時期が違います。自分の物件が段差の手前か越えた後かで、比べるべき成約の水準が変わります。

中古マンションは3LDKが中心、改装しても価格には乗らない

市川市の中古マンションで成約がいちばん多い間取りは3LDKで、次が2LDKです。ファミリー向けの間取りに成約が集まっていることがうかがえます。

成約が多い地区は、多い順に市川南・南八幡・田尻・市川・行徳駅前です。

改装済みの部屋の中央値は、未改装の部屋を上回っていません。市川市では、改装したからといって費用が価格に反映されるとは限らないようです。

売る前にリフォームするか迷ったら、まず査定を受けて現況のままの価格を確認してください。判断の材料は売る前にリフォームすべきかにまとめています。

土地は地区で単価に差、直近1年は戸建て・マンションとも横ばい

土地の㎡単価がいちばん高いのは八幡、いちばん低いのは柏井町です。同じ市内でも、地区によって単価の水準が違います。

土地全体の㎡単価の中央値は24万円/平方メートル、成約は405件でした。

直近1年の中央値を前の1年と比べると、戸建て・中古マンションとも大きな動きはなく、ほぼ横ばいで推移しています。急いで売る理由がなければ、時期を気にするより地区と条件に合った査定を受けるほうが実務的です。

市川市で売るときの進め方

査定から引き渡しまでの手順は、どの市でも共通です。流れは家を売る流れは7ステップに、仲介手数料の仕組みは仲介手数料の計算方法にまとめています。ここでは、市川市のデータから言える準備だけ書きます。

戸建てなら、まず自分の物件がどの地区にあたるかを確認してください。用途地域と前面道路の幅も、法務局や重要事項説明書で先に調べておくと、査定額の根拠を理解しやすくなります。

マンションなら、間取りと築年数の位置づけを先に確認します。改装の予定があるなら、査定で「現況のまま」と「改装した場合」の両方を聞いてから判断してください。

複数社に無料査定を依頼し、提示された金額の根拠が市川市内のどの地区・どの成約にもとづくものかを確認してください。それが、地区差の大きい市川市で失敗しない進め方です。