市原市の不動産売却｜戸建てが中心、マンションは少数派

市原市はマンション少なめ、戸建てと土地が中心

市原市で成約した不動産を、国土交通省の不動産情報ライブラリの実データで見ていきます。いちばん多いのは戸建てで、次いで土地です。

中古マンションの成約は、この二つよりかなり少なくなっています。件数は戸建て1,287件に対し、マンションは340件です。

戸建ての中央値は1,900万円で、よくある価格帯は880万円から2,900万円です。中古マンションの中央値は1,500万円、面積あたりの単価は21万円/平方メートルです。

直近1年の戸建ての中央値は、前の1年とほぼ横ばいです。一方で中古マンションは、前の1年よりはっきり下がっています。

戸建ての値段は、用途地域と前面道路で変わる

戸建て売却で確認しておきたい一般的な項目は、戸建てを売る に整理しています。ここでは市原市のデータに出ている特徴だけを取り上げます。

第１種低層住居専用地域が中心、高いのは第２種住居地域

戸建ての取引がいちばん多い用途地域は、第１種低層住居専用地域です。中央値がいちばん高いのは第２種住居地域、いちばん低いのは市街化調整区域です。

取引がいちばん多い用途地域が、価格でも上位とは限りません。市原市全体の中央値1,900万円は、用途地域によって目安からのずれ方が変わります。

前面道路の幅でも差が出る

前面道路の幅でも、戸建ての中央値に差が出ています。区分は6m以上・4〜6m・4m未満の3段階です。

建築士の視点

建築基準法では、建物を建てる敷地は幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります(接道義務)。前面道路が4m未満だと、建て替えのときに敷地を後退させる「セットバック」を求められることがあります。

セットバックが必要な土地は、建て替え後に使える面積が今より狭くなります。買い手はこの点を、将来の負担として価格に織り込んで見ています。道路幅と価格の関係は、間口と前面道路で売却価格はどれだけ変わるか に詳しくまとめています。

築46年から先は、値段は土地の分だけになる

戸建ての中央値は、築10年以内に比べて築46年以上になると3分の1以下まで下がります。下げ幅がいちばん大きいのは、築31〜45年から築46年以上に移るところです。

木造住宅は、税務上の耐用年数が22年と決まっています(国税庁公表)。この年数を超えると建物部分の評価はほとんど残らず、値段の大半は土地の分で決まります。

五井・光風台など、地区によって成約数も中央値も違う

戸建ての成約が多い地区は、多い順に五井・光風台・姉崎・ちはら台東・青葉台です。この五地区は事例が多く、査定の根拠を集めやすい場所です。

中央値がいちばん高い地区はちはら台東、いちばん低いのは桜台です。同じ市原市内でも、地区によって水準がここまで違います。

中古マンションは件数が少なく、下落もはっきり出ている

中古マンションを売るときの基本的な準備は、中古マンションを売る にまとめています。ここでは市原市のデータに絞って説明します。

間取りは3LDKが中心

市原市のマンションでいちばん多い間取りは3LDKで、次が2LDKです。ファミリー向けの部屋が中心の市場です。

改装済みは中央値が高いが、費用がそのまま乗るとは限らない

市原市の中古マンションは、改装済みの中央値が未改装より高くなっています。ただし改装にかけた費用が、そのまま価格に乗るとは限りません。

売却前にリフォームするかどうかは、まず現況のままの査定額を確認してから決めてください。判断の目安は、売る前にリフォームすべきか にまとめています。

築46年で3分の1以下に、直近1年ははっきり下落

マンションの中央値は、築10年以内に比べて築46年以上になると3分の1以下まで下がります。下げ幅がいちばん大きいのは、築31〜45年から築46年以上へ移るところです。

直近1年の中央値は、前の1年よりはっきり下がっています。同じ期間の戸建てはほぼ横ばいで、動き方が違います。

成約が多いのはちはら台西・姉崎など

中古マンションの成約が多い地区は、多い順にちはら台西・姉崎・ちはら台南・ちはら台東・五井中央西です。地区によって成約の傾向が違うため、比較は同じ地区内の事例で行うのが確実です。

土地は㎡単価に地区差がある

市原市の土地の成約は436件で、㎡単価の中央値は4.3万円です。単価が高い地区は八幡、低い地区は中高根です。

築46年以上の戸建てを売る場合も、建物の評価はほとんど残らないため、この単価に近い水準が値段の土台になります。同じ地区・近い時期の成約と比べることが、単価を見るときに大切です。

査定を依頼する前に、比べてほしいこと

市原市は、戸建てが中心でマンションは少なく、地区による差も大きい市場です。自分の物件の種類・築年数・地区に近い成約を確かめてから、査定に進むほうが無理がありません。

査定の流れや必要書類、仲介手数料の仕組みは、家を売る流れ にまとめています。

査定額の大小だけで選ばず、根拠にしている時期と地区が自分の物件と合っているかを見てください。それが、市原市での判断を誤りにくくする近道です。