戸建ての査定で見られる場所。土地・建物・前面道路の見方【建築士監修】

戸建ての査定は、土地と建物を分けて見る

戸建ての査定額は、土地の値段と建物の値段を別々に出して、合計する仕組みです。マンションのように1本の金額では出しません。

土地は、周辺で実際にあった取引と比較して単価を出します。建物は、今同じ家を建てるといくらかかるかを出し、そこから築年数の分を差し引きます。

新しい建物ほど評価は大きく、古くなるほど小さくなります。築年数が経った戸建てでは、査定額のほとんどが土地の値段、という形になることも珍しくありません。

土地の話です。ここを分けて考えるだけで、査定書の見方はかなり変わります。以降は、土地側・建物側それぞれで、実際に何を見られるかを順に説明します。

建物の評価を左右する、築年数と構造

建物側の評価で、まず大きいのが構造です。木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造では、国が定めた法定耐用年数が違います。数字が大きいほど、査定の計算上は建物の価値が長く残ります。

木造の戸建てが多い一方、鉄骨造やRC造の家もあります。構造ごとの詳しい年数と成約価格の関係は、木造・鉄骨・鉄筋コンクリートの違いにまとめました。

ただし、法定耐用年数はあくまで税務上の物差しです。同じ築20年でも、メンテナンスをしてきた家と放置してきた家では、状態がまるで違います。

数字だけでは判断できません。築年数が査定にどう影響するかは、全国の実データでも確認できます。築30年の家はいくらで売れるかで、築年数と価格の関係を見られます。

前面道路と間口で、土地の評価は変わる

土地側で見られるのが、前面道路と間口です。戸建てが建つ土地は、建築基準法上の道路に2m以上接していなければならないという決まりがあります(接道義務)。

この条件を満たさない土地は、今の建物を壊すと建て替えができません。旗竿地や、古い住宅密集地でよく出てくる事情です。

間口が狭いと、駐車スペースの確保や建て替え時の工事車両の搬入にも制約が出ます。実際に、間口や道路幅が広い土地ほど成約価格が高くなる傾向は、実データでも確認できます。間口と前面道路で売却価格はどれだけ変わるかにまとめました。

境界が曖昧なまま前面道路や間口を測っても、正確な数字にはなりません。境界と接道の確認方法は、戸建てを売る。建物より先に確かめる3つのことで先に押さえておくと、査定の話がスムーズです。

建築士が現場で見るのは、屋根だけではない

ここからは、現場を見てきた立場での話です。「雨漏りがある」と聞くと、多くの人は屋根を疑います。原因は屋根とは限りません。

外壁のひび割れやサッシまわりのコーキングの劣化から、水が入っていることもよくあります。原因を屋根だけで探すと、直しても直らないことがあります。

見た目で分かる箇所と、分からない箇所があるのも実際のところです。床の沈みや建具の建てつけの悪さは、素人でも気づけます。

一方、土台や柱の中の腐食、シロアリの被害は、床下や天井裏を見ないと分かりません。ここは専門家の目が必要です。雨漏りの原因の見極め方は、雨漏りしている家を売るで詳しく説明しています。

現場でまず見るのは、基礎の立ち上がりと小屋裏です。基礎にひびが入っていないか、小屋裏の木材に雨染みが出ていないか。ここを見れば、屋根と外壁のどちらが原因か、当たりがつくことが多いです。

床下は湿り具合を見ます。土がじめじめしている家は、シロアリの被害が進みやすい環境です。給排水管の劣化も、床下に潜らないと分かりません。

もう一つ、買主側の住宅ローンで問題になるのが、建物の書類です。増改築の記録や検査の履歴が揃っていないと、金融機関の審査で確認が長引くことがあります。書類は査定の前から探しておくと、あとで慌てません。

査定額が会社ごとに違うのはなぜか。高い金額の見方

同じ家を複数の会社に査定してもらうと、金額がそろわないことがよくあります。ここで戸惑う人が多いので、理由を先に書きます。

一つは、比べる取引事例の選び方が会社ごとに違うことです。土地の単価は周辺の取引と比較して出しますが、どの取引を参考にするかは担当者が選びます。近くの高く売れた事例を重く見れば、査定額は上がります。

もう一つは、建物の傷みをどこまで見ているかの差です。机上査定は書類と地図だけで出す概算で、現地の状態は反映されていません。訪問査定で床下や小屋裏まで見た金額とは、前提が違います。

ここで気をつけたいのが、いちばん高い金額を出した会社を選びたくなることです。査定額は「この金額で売れるだろう」という予想であって、買う人が約束した値段ではありません。会社の収入は売れたあとの仲介手数料なので、まず任せてもらうために高めに出す会社もあります。

高く出して売れなければ、あとから値下げをすすめられるだけです。売り出しが長引くほど、買い手からは「何かあるのか」と見られやすくなります。

見るべきは金額の差より、根拠の差です。どの取引事例と比べたのか、建物のどこを減点したのかを、担当者に聞いてください。説明が具体的な会社ほど、売り出したあとの動きも読みやすいです。

机上査定と訪問査定で、何をもとに金額を出すかを比べました。金額だけ見て選ぶと、この前提の違いを見落とします。

項目	机上査定	訪問査定
何をもとに出すか	書類と地図	現地で床下や小屋裏まで見る
建物の傷み	反映されない	減点として反映される
金額の性格	概算	現地の状態を踏まえた金額
見られなかった箇所	そもそも現地は見ない	問題なしとはせず、分からないまま出すか日を改める
当日までの準備	図面や検査の書類を探しておく	点検口の前を空け、図面・検査書類・増改築の記録を出す

訪問査定の日までに、開けておく場所と出しておく書類

訪問査定で困るのが、見たい場所が見られないことです。床下や小屋裏の点検口の前に荷物が積んであると、その日は中を確認できません。

見られなかった箇所を、問題なしと決めて金額を出すことはできません。分からないまま出すか、日を改めるかのどちらかになります。

点検口は、台所や洗面所の床、押入れの天井にあることが多いです。前に置いてあるものは、当日までに動かしておいてください。

掃除をすれば査定額が上がる、というものではありません。建物の評価は築年数と構造をもとに計算するので、掃除で数字が動く余地はほとんどありません。ただ、家の中を見て回れる状態にしておくと、見落としは減ります。

書類は、建てたときの図面と検査の書類、増改築があればその記録を出しておいてください。境界を確認した書類や、直した工事の見積書・領収書もあれば一緒に並べておきます。見つからないものは、無いと伝えれば大丈夫です。

もう一つ大事なのが、不具合を隠さないことです。雨漏りの跡を家具で隠しても、小屋裏を見れば当たりがつきます。あとで分かるより、先に言ってもらったほうが査定の精度は上がります。

直した場所と、直していない場所の両方を伝えてください。増築した部分は、建ぺい率を超えていないかを確認されることがあります。床下が気になるなら、シロアリ被害の見分け方を先に読んでおくと、当日の説明がしやすくなります。

費用の相場は書けない。見積もりは複数取る

査定で気になる箇所が見つかると、次に浮かぶのが直す費用です。ここは正直に書きます。修理費や工事費、駆除費の相場は、このサイトでは持っていません。

このサイトが数字を出せるのは、国土交通省の実取引データを自分で集計した範囲だけです。相場を勝手に作ることはしません。

屋根の工事と、外壁のひび割れやサッシのコーキングの補修では、直す範囲も金額も変わります。同じ「雨漏り」でも、原因の場所と広がり方で工事の中身が違うからです。

見積もりは、必ず複数の業者から取ってください。金額だけでなく、原因の説明が一致しているかも見ておくと、判断の材料になります。

査定の前にすべてを直す必要はありません。まず現状を正直に伝え、専門家に見てもらうところから始めてください。土地と建物、両方の見方が分かっていれば、査定の場で話が止まりません。