木造・鉄骨・鉄筋コンクリートで売却価格はどう違うか。耐用年数と実データで見る【建築士監修】

木造・鉄骨・鉄筋コンクリートで、売却価格はどう違うか

結論から言います。構造によって、建物の価値がどれだけ長く残るかは違います。

木造は22年、鉄骨造は19〜34年、鉄筋コンクリート造(RC造)は47年で、これは国が決めた「法定耐用年数」です。ここから話が分かれます。

数字が大きいほど、査定や融資の計算で建物の価値が長く残ります。同じ築年数でも、構造が違えば建物の評価は変わります。ここが基本です。

ただ、これだけで「RCなら高く売れる」とは言えません。成約価格を大きく動かすのは、多くの場合、土地の条件です。

木造の戸建てでも、土地が良ければ高く売れます。土地がものを言います。

構造だけを取り出した価格差の実データは、今のところ持っていません。正直に書きます。この記事では、確かに構造で差が出る2つの点、解体費と住宅ローンの年数を中心に説明します。

差の出発点は「法定耐用年数」。査定の計算で使われる年数

まず数字を確認します。法定耐用年数は、税務・会計上の「使える年数」の目安です。

木造・合成樹脂造は22年、鉄骨造は骨組みの鋼材の厚みで19年から34年まで幅があります。鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造は47年です(出典: 国税庁)。

査定の計算方法のひとつに「原価法」があります。今建て直したらいくらかかるかを出し、経過年数に応じて割り引く方法です。ここで法定耐用年数が使われます。

木造は22年を過ぎると、計算上の建物価値はほぼゼロに近づきます。RC造は47年という長い物差しなので、同じ築30年でも、建物の価値が計算上まだ残っていることがあります。

耐用年数は物差しです。数字の差が、そのまま査定の建物評価の差です。ここが一番はっきりした違いです。

実際の成約価格を見ると、話はそう単純ではない

ここまでは建物だけの理論です。実際の成約価格には、土地の値段が乗ります。木造の戸建ては土地とセットで売られることがほとんどで、RC造のマンションは主に建物の価値で取引されます。

全国の実データでは、戸建て(多くは木造)の市区町村ごとの真ん中の値段は、築10年以内で3,675万円、築46年以上で1,100万円でした。マンション(多くはRC・SRC造)は築10年以内で4,000万円、築46年以上で955万円です。下がり方はマンションのほうが大きく出ています。

ここで数字が逆転します。耐用年数だけで見れば、RC造のほうが長く価値を保つはずです。

ところが実際の下落幅は逆に見えます。理由は構造ではなく、土地を単独で持つかどうかの違いです。

戸建てには土地の価値が下支えとして乗ります。マンションは土地の持分がわずかで、建物の価値の比重が大きいまま下がっていきます。構造だけで「どちらが高く売れるか」を語るのは、実は難しいことです。

詳しい数字は築30年の家はいくらで売れるかにまとめています。

解体費は構造で変わる。木造がいちばん安いとは限らない

売れずに解体を考えるなら、費用の話も出てきます。金額はここでは書けません。建物と現場ごとに大きく変わるからです。

ただ、構造による傾向はあります。鉄骨造やRC造は、木造より部材が重く、量も多くなりがちです。

解体にかかる手間と、産業廃棄物の処理量が増える傾向があります。重い分、割高です。

だから「木造がいちばん安い」と単純に決めつけるのも危険です。基礎の深さ、地下室の有無、隣地との距離。

影響してくる条件は構造以外にもたくさんあります。答えは現場ごとに変わります。

見積もりは、必ず複数社から取ってください。同じ建物でも、業者によって出す金額はかなり違います。解体費の中身と業者の選び方は空き家・古家の解体費用は何で決まるに整理しています。

買主の住宅ローンは、構造によって借りられる年数が変わる

値段が決まっても、買い手が組めるローンの年数が短いと、話は進みません。金融機関の多くは、建物の残り耐用年数を融資期間の目安にしています。

木造は22年、RC造は47年。この差が、築古の家では特に影響してきます。築25年の木造は、法定耐用年数をすでに超えています。

ここが価格を左右します。融資期間を短く見る金融機関が増え、毎月の返済額が上がりがちです。

同じ価格でも、買える人の数が減ります。RC造や鉄骨造は、木造より長い期間で組める余地が残っていることがあります。

ここは金融機関ごとに扱いが違います。断定はできません。ただ、内見は来るのに決まらない家では、この事情が絡んでいることがあります。

ここは書類で決まります。売主側でできるのは、書類をそろえておくことです。

建築確認済証や検査済証があれば、買主側の確認がスムーズに進みます。書類が無い場合の考え方は検査済証がない家は売れるかにまとめています。

うちの家はどの構造か。登記と書類で確かめる方法

査定を頼む前に、自分の家の構造を確かめておくと話が早いです。思い込みと書類の記載が違うことは、意外とあります。

いちばん手軽なのは、登記事項証明書の「構造」の欄です。「木造」「軽量鉄骨造」「鉄筋コンクリート造」のように書かれています。法務局の窓口のほか、オンラインでも請求できます。

固定資産税の納税通知書に付いてくる課税明細書にも、構造が載っていることがあります。書き方は市町村によって違います。

鉄骨造なら、もう一歩確かめてください。鉄骨造の耐用年数は、骨組みの鋼材の厚みで19年から34年まで幅がありました。登記に「軽量鉄骨造」とあるだけでは、どの年数になるかまでは分かりません。

厚みは、建てたときの設計図書を見ると分かることがあります。ハウスメーカーの鉄骨住宅なら、メーカーに記録が残っている場合もあります。

1階と2階で構造が違う家もあります。1階が鉄筋コンクリート造で、2階が木造という造りです。登記にも、両方の構造が並べて書かれていることがあります。

書類と実際の建物が違うこともあります。たとえば、増築した部分だけ登記されていないケースです。扱いは増築で建ぺい率を超えた家は売れるかで説明しています。

構造が分かれば、解体費や買主のローンの話も、担当者に具体的に聞けます。登記事項証明書は、建築確認済証や検査済証と一緒にそろえておくと手間が省けます。

見た目で分かる傷みと、分からない傷み。査定前に確かめること

ここまでは制度と数字の話でした。現場で見てきた立場から、もう一つ加えます。傷みが見つかる場所は、構造によって違います。

木造は、雨漏りやシロアリの跡が壁や床に出やすい構造です。見える傷みが多く、買主も判断しやすい面があります。

鉄骨は、錆びが内部で進んでいても、外側からは分かりにくいことがあります。RC造は、コンクリートのひび割れの奥で鉄筋が錆びる「爆裂」が、表面からは見えないまま進むことがあります。

だから「屋根が傷んでいるから査定が低い」とは限りません。原因は基礎や骨組みのこともあります。私が現場でまず見るのは、屋根より先に基礎と骨組みです。

見た目で分からない箇所は、専門家でないと判断がつきません。気になる箇所があれば、査定の前に伝えてください。伝えた事実は、契約不適合責任のトラブル防止に役立ちます。

木造の戸建て特有の確認点は戸建てを売る。建物より先に確かめる3つのことにまとめました。査定の仕組み自体は不動産査定の仕組みで説明しています。