大阪府寝屋川市の不動産売却｜戸建て中心の市。地区と築年で値段が分かれる

寝屋川市は戸建ての市場。成約がいちばん集まる高柳は、中央値では低い側の地区

寝屋川市の実成約を国土交通省の不動産情報ライブラリで見ると、いちばん多いのは戸建てで1,415件です。次が中古マンションの696件で、土地だけの取引がいちばん少なくなっています。

戸建ての中央値は1,800万円で、真ん中の半分は680万円から3,000万円の間に入ります。この幅のどこに自分の家が入るかは、まず地区で変わります。

戸建ての成約が多い地区は、多い順に高柳・点野・萱島東・高宮・池田です。目を引くのは、件数がいちばん多い高柳が、中央値ではいちばん低い地区だという点です。

高宮と高柳では戸建ての値段が大きく違う。比べる事例は同じ地区から選ぶ

戸建ての中央値がいちばん高い地区は高宮で、いちばん低い地区は高柳でした。どちらも成約の多い地区に入っているので、少ない事例の偶然とは考えにくい差です。

この差の理由は、成約データだけでは決められません。中央値は、その地区で売れた家の広さや築年の顔ぶれでも動くからです。

売る側にとって大事なのは、市全体の1,800万円を自分の家に当てはめないことです。高柳の家を高宮の事例と並べて値付けすると、売り出し価格が浮きます。逆に高宮の家を市全体の数字で見ると、安く出しすぎるおそれがあります。

査定を受けるときは、根拠にした成約がどの地区のものかを担当者に聞いてください。点野・萱島東・池田のように件数のある地区なら、同じ地区の事例を並べてもらえるはずです。

寝屋川市の戸建ては、築31〜45年の帯に入るところで値段が最も落ちる

築年数別に見ると、寝屋川市の戸建ては築10年以内に比べて、築46年以上の中央値が3分の1以下です。下がり方は一様ではありません。

いちばん大きく落ちるのは、築21〜30年から築31〜45年に移るところです。築46年以上に入るところより、こちらの段差のほうが大きく出ています。

建築士の視点

木造住宅の税法上の耐用年数は22年です。耐用年数を過ぎた家は、査定で建物の値段がほとんど残らない見方をされやすくなります。

そうなると、買い手は「住める家」より「土地と、使えるかもしれない建物」として見ます。雨漏りや傾きの有無、増改築の記録があるかで、建物を残す価値が判断されます。

築21〜30年の家を持っていて、売るか持つか迷っているなら、いまの査定額を一度取っておくと判断の材料になります。売る準備の全体は 戸建てを売る にまとめています。

用途地域で戸建ての値段を見ると、第1種低層住居専用地域が上、第2種住居地域が下

寝屋川市の戸建ての中央値がいちばん高い用途地域は、第1種低層住居専用地域でした。いちばん低いのは第2種住居地域です。

一方で、取引がいちばん多い用途地域は第2種中高層住居専用地域です。値段の上と下の帯と、件数の多い帯が別々にある市だと言えます。

自分の家の用途地域は、市の都市計画図で確かめられます。第2種中高層住居専用地域の家なら、比べられる事例は多く見つかります。第1種低層住居専用地域や第2種住居地域の家は、同じ用途地域の事例を指定して査定を頼んでください。

前面道路が4m未満の戸建ては、建て替えの条件まで値段に入ってくる

寝屋川市の戸建ては、前面道路の幅で中央値に差が出ています。データの区分は4〜6m・6m以上・4m未満の三つです。

建築基準法では、家を建てる敷地は幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。4m未満の道でも、2項道路として扱われる場合は、建て替えのときに道の中心から2mまで敷地を下げます。

買い手は、下げたあとに残る敷地で何が建つかを考えます。道が狭い家を売るなら、後退が要るか、すでに下げてあるかを先に調べてください。市の道路の窓口で、前の道の扱いを確かめられます。

直近1年は戸建ての中央値がはっきり下がった。古い年の事例で出た査定額に注意

寝屋川市の戸建ての中央値は、直近1年で前の1年よりはっきり下がりました。中古マンションのほうは、同じ期間ではっきり上がっています。

戸建てを売る人は、査定の根拠にした成約の時期を見てください。前の年の事例が中心だと、査定額がいまの買い手の目線より高く出ることがあります。

ただし、中央値はその年に売れた家の顔ぶれでも動きます。築古の家や高柳の成約が多い年なら、市全体の数字は下がって見えます。自分の家の地区と築年で、直近の事例を確かめるのが確実です。

マンションの成約は松屋町・三井南町・三井が丘に集まり、築46年以上で大きく落ちる

寝屋川市の中古マンションの中央値は1,700万円で、面積あたりでは25万円/平方メートルです。成約が多い地区は、多い順に松屋町・三井南町・三井が丘・香里新町・梅が丘です。

築年数で見ると、築10年以内に比べて築46年以上の中央値は3分の1以下です。いちばん大きく落ちるのは、築31〜45年から築46年以上に移るところです。

戸建てとは、大きく落ちる場所が違います。マンションは築31〜45年の帯までは値段を保ち、築46年以上で一段下がる形です。築31〜45年の帯の部屋を持っているなら、築46年以上の帯に入る前に査定を受けておく手もあります。

マンションを売るときの準備は 中古マンションを売る にまとめています。管理費や修繕積立金の滞納がないかは、早めに管理会社に確かめてください。

3LDKと2LDKが多い寝屋川市のマンション。直すかどうかは査定を二つ取って決める

寝屋川市のマンションで最も多い間取りは3LDKで、次が2LDKです。買い手は、近くの棟の同じ間取りを並べて見比べます。

改装済みの部屋は、未改装より中央値が高く出ています。ただ、改装費をそのまま売値に上乗せできるとは限りません。もとから条件の良い部屋が改装されている場合もあるからです。

直すか迷ったら、そのまま売る場合と直して売る場合の査定を両方取ってください。改装費を引いた手取りで比べれば、どちらが残るかが分かります。判断の考え方は 売る前にリフォームすべきか で整理しています。

寝屋川市で土地だけの成約は230件と最も少ない。古い家を先に壊さない

寝屋川市の土地だけの取引は230件で、種類別でいちばん少なくなっています。面積あたりの中央値は14万円/平方メートルです。

築46年以上の戸建てを持っていると、壊して更地で売ろうと考える人もいます。ただ、更地にすると、成約の多い戸建ての市場から、事例の少ない土地の市場に移ります。

壊す前に、古家付きのままと更地にした場合の両方で査定を受けてください。解体費を引いた手取りで比べるのが先です。見極め方は 更地で売るか、古家付き土地のまま売るか にまとめています。

査定を頼む前に、寝屋川市の家で手元で調べておけること

この記事の数字を自分の家に使うなら、地区・築年の帯・用途地域・前面道路の幅の四つを先に押さえてください。どれも、査定額が市全体の中央値からずれる理由になります。

地区と築年は登記簿で、用途地域は市の都市計画図で確かめられます。道路の幅は、現地で測ったうえで市の窓口でも扱いを確認します。

売るときにかかる仲介手数料や税金は、どの市でも仕組みは同じです。一覧は 不動産売却でかかる費用の一覧 にまとめています。