札幌市南区の不動産売却｜戸建て中央値1,400万円・成約867件

南区の成約を国交省の実取引データで見ると、戸建てがもっとも多く、次に中古マンションが続きます。土地はいちばん少数です。

このページでは、地区ごとの価格差と、戸建て・マンションで下がり方が違う築年数の境目を中心にたどります。査定の進め方など共通の話は別のページへ譲ります。

種別で見る南区の成約件数と価格帯

南区で成約した実データを種別で分けると、件数がいちばん多いのは戸建てです。戸建ては867件、中古マンションは587件です。土地は297件でした。

戸建ての中央値は1,400万円です。成約の半分は700万円から2,700万円の間に収まっています。

中古マンションの中央値は900万円です。面積あたりの単価は中央値12万円/平方メートルです。

戸建ての件数がマンションを上回っているぶん、自分の家に近い成約は見つけやすい市場といえます。

戸建ては地区ごとに成約の集まりと価格が違う

戸建ての成約件数を地区別に見ると、多い順に澄川４条・北ノ沢・藤野４条・澄川６条・藤野１条です。この五地区に、南区の戸建て取引が集まっています。

中央値がいちばん高いのは澄川４条です。いちばん低いのは藤野１条で、同じ南区内でも地区による差が大きいことがわかります。

自分の物件がこの中のどの地区に近いか、査定を受ける前に整理しておくと話が早く進みます。

用途地域と前面道路で戸建ての価格が分かれる

南区の戸建ては、第１種低層住居専用地域での取引がもっとも多くなっています。ところが中央値はこの用途地域がいちばん低く、いちばん高いのは第１種中高層住居専用地域です。件数の多さと価格の高さがかみ合っていません。

前面道路の幅でも中央値に差があり、区分は4〜6mと6m以上の二段階です。

建築士の視点

前面道路が4mを超えていても、6mとの間には価格差が出ます。理由のひとつは容積率です。

建築基準法52条2項は、幅員12m未満の道路に接する敷地の容積率上限を定めています。住居系の用途地域では、道路の幅員に0.4を掛けた数値が上限になることが多く、道路が広いほど上限は緩みます。

建て替えたときにどれだけの床面積を確保できるかは、買い手が将来を考える材料になります。前面道路の幅は公図や道路査定図で確認できます。

詳しい調べ方は間口・接道と売却価格にまとめています。

築年数の下がり方は戸建てとマンションで違う

南区では、築10年以内と築46年以上を比べると、戸建て・中古マンションのどちらも中央値が3分の1以下まで下がります。ただし、いちばん急に下がる場所は種別で違います。

戸建ては築31〜45年から築46年以上に移るところで、下落がいちばん大きくなります。中古マンションは築21〜30年から築31〜45年に移るところで、下落がいちばん大きくなります。

自分の物件の築年数がこの境目の前後どちらにあるかで、見るべき水準が変わります。

マンションは特定の地区に集中、間取りは3LDKが中心

中古マンションの成約件数を地区別に見ると、多い順に真駒内緑町・澄川４条・真駒内南町・澄川２条・真駒内泉町です。この五地区に、マンションの取引が集まっています。

間取りは3LDKがもっとも多く、4LDKが続きます。広めの間取りに成約が集まる傾向がうかがえます。

改装済みの部屋は、未改装より中央値が高く出ています。とはいえ、かけた改装費がそのまま価格に乗るとは限りません。現況のままの価格と改装した場合の価格を、査定で両方確認してから判断するのが手堅いやり方です。

マンションの進め方は中古マンションを売るにまとめています。戸建ての進め方は戸建てを売るにあります。

土地は地区で㎡単価の差がはっきりしている

土地の㎡単価は、澄川３条がいちばん高く、北ノ沢がいちばん低くなっています。同じ南区でも、地区によって単価の水準に開きがあります。

土地全体で見た㎡単価の中央値は3.5万円/平方メートルです。成約件数は297件でした。

直近1年の動きは戸建てとマンションで逆向き

直近1年を、その前の1年と比べると、戸建ての中央値ははっきり下がっています。中古マンションのほうはほぼ横ばいで、大きな変動はありません。

売り急ぐ事情がなければ、時期そのものより、自分の物件がどの地区・条件にあたるかを優先したほうが実務的です。

南区で売却を進めるときに

南区は地区ごとの価格差がはっきりしています。まず自分の物件が、どの地区・用途地域・前面道路の条件にあたるかを押さえておきましょう。それが分かれば、査定額の妥当性を判断しやすくなります。

マンションであれば、間取りと築年数に加えて、改装の有無も査定に伝えておくとよいでしょう。

査定から引き渡しまでの流れは家を売る流れは7ステップにまとめています。リフォームに迷う場合は売る前にリフォームすべきかを参考にしてください。